إنشاء اتحاد ملاك لكل عقار عدد أصحابه 4 وما فوق
صورة
| كتب رضا السناري |
في إطار تعزيز المسؤولية المجتمعية، وتوفير بيئة آمنة وإيجابية، وفتح قنوات للتواصل بين الملاك، وتقوية الترابط بينهم، تبحث الجهات المعنية في الدولة إنشاء كيان قانوني لكل عقار يعود لعدة أشخاص كل منهم يملك جزءاً مفرزاً، وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة للعقار، على ألا يقل عدد الوحدات العقارية فيه عن أربع.
ويستهدف إنشاء رابطة للمساهمين في الوحدات العقارية إدارة، وتنمية واستثمار، وصيانة، وحفظ الوحدات والأجزاء المشتركة والمفرزة، على أن يكون الاتحاد حارساً على الأجزاء المشتركة، ومسؤولاً عن الأضرار التي تلحق بالملاك والغير.
ووفقاً للتصور محل الدراسة، سيكون لاتحاد ملاك العقارات شخصية اعتبارية، وذمة مالية مستقلة من تاريخ شهر الاتفاق على إنشائه، فيما ستعقد جمعية عمومية للكيان تتكون من جميع ملاك الوحدات في ذات العقار، وفي حالة تعدد الملاك لوحدة واحدة يكون لهم ممثل واحد في الجمعية، لوضع نظام إدارة الأجزاء المشتركة، فيما ستكون الجهة الحكومية المعنية بتسجيل التصرفات العقارية الجهة المختصة.
الجزء المفرز
وحسب التصور المبدئي، سيكون لكل مالك التصرف في الجزء المفرز الذي يملكه، وأن يستعمله ويستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه أو ما أعد له، كما أن لكل مالك في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزاً؛ أن يستعمل الأجزاء المشتركة في ما خصصت له مع مراعاة حقوق غيره من الملاك، ويجب قبل إحداث التحسين الحصول على موافقة مجلس إدارة الاتحاد، فإذا لم يحصل على الموافقة يطلب من المحكمة التصريح له بإجرائه.
ينقضي «الاتحاد» إذا أصبح عدد الملاك أقل من اللازم لتأسيسه
المالك مسؤول عن صيانة وحدته والأجزاء المفرزة التابعة له
جميع ملاك الوحدات العقارية يصبحون أعضاء في «الرابطة»
«الاتحاد» حارس على الأجزاء المشتركة ومسؤول عن الأضرار بالملاك والغير
يحق لـ «الاتحادات» مشتركة الأجزاء إنشاء كيان في ما بينها بشخصية مستقلة
نفقات الأعمال
ويحظر المقترح على الملاك جواز القيام بأي عمل يهدد سلامة البناء أو يغير شكله أو مظهره الخارجي، فيما يتحمل جميع الملاك نفقات حفظ الأجزاء المشتركة، وصيانتها، وإدارتها، وتجديدها؛ كل بنسبة حصته، فيما يجوز للاتحاد بعد موافقة العمومية تملك وحدة أو أكثر في ذات العقار الذي يتولى إدارة شؤونه دون أن يكون له صوت معدود في الجمعية.
ومن المخطط حسب التصور المقترح أن ينشأ اتحاد ملاك العقارات وفقاً للإجراءات التالية:
دعوة جميع مالكي الوحدات في العقار من الجهة التي أنشأته أو الوزارة أو الجهة المختصة أو أحد ملاك الوحدات بذات العقار، لغاية اجتماع إنشاء الاتحاد.
توافق الملاك على قيام الاتحاد، واختيار لجنة تأسيسية لاستكمال إجراءات إنشائه واقتراح نظامه الأساسي لاعتماده من العمومية.
في حال عدم التوافق بين الملاك على قيام الاتحاد لأي منم يطلب من المحكمة الكلية التصريح له بإتمام الإجراءات، وتحدد المحكمة اللجنة التأسيسية التي تستكمل إجراءات لم يتقدم أحد الملاك لإنشاء الاتحاد كان على الوزارة أو الجهة المختصة حسب ما تنص عليه اللائحة التنفيذية أن تنشئ الاتحاد، وتختار اللجنة التأسيسية بين الملاك أو غيرهم، وتكون نفقات قيام الاتحاد على الملاك كل حسب نصيبه.
يصبح جميع مالكي الوحدات في العقار أعضاء في اتحاد مالكها.
وحسب المقترح محل الدراسة تتكون الموارد المالية لاتحاد الملاك مما يأتي:
1- الاشتراكات المقررة على الأعضاء.
2- عائد استثمار الأجزاء المشتركة في العقارات القابلة لذلك.
3- عائد ما يستثمر من أمواله.
4- الهبات والتبرعات وما في حكمها المبذولة من الملاك، والتي تتفق مع أغراضه.
5- أي موارد أخرى توافق عليها الجمعية العمومية للاتحاد أو تقرها اللائحة التنفيذية.
النظام الأساسي
وينقضي اتحاد الملاك إذا أصبح عدد الملاك أقل من العدد اللازم لتأسيسه؛ أو في حال الهلاك الكلي للعقار ما لم يصدر قرار من العمومية بالتجديد، خلال 6 أشهر من تاريخ هلاكه، النظام الأساسي للاتحاد، وانتخاب وعزل مجلس الإدارة، وكذلك إقرار نظام إدارة الأجزاء المشتركة، وتعيين مدقق حسابات خارجي.
فضلاً عن تقرير صرف المكافآت المالية لرئيس وأعضاء مجلس الإدارة، والمصادقة على الميزانية التقديرية للاتحاد، واعتماد الحسابات ختامية والميزانية المدققة للاتحاد، وإبراء ذمة مجلس الإدارة ومدقق الحسابات، إلى جانب تحديد حصة كل مالك في الاشتراكات ونفقات صيانة الأجزاء المشتركة في العقار، وتجديد البناء في حالة الهلاك الكلي أو الجزئي، ولا يكون لَمْن تخلّف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود، وتكون قرارات العمومية ملزمة لكل الملاك.
إيقاع الحجز
وإذا كانت الوحدة العقارية مشغولة بغير المالك، بعقد إيجار، أو انتفاع، أو لأي سبب قانوني آخر، يحق للاتحاد حسب المقترح استيفاء مستحقاته في ذمة المالك بإيقاع الحجز تحت يد شاغل الوحدة في حدود المستحق للمالك استيفاء لدين الاتحاد وفق قواعد حجز ما للمدين لدى الغير.
العقارية والأجزاء المفرزة التابعة له، وإذا تراخي عن التنفيذ جاز لمدير الاتحاد بعد تكليفه بالإصلاح بأي وسيلة إعلان خلال 24 ساعة على الأقل أن يستصدر من قاضي الأمور الوقتية إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة المالك.
ضوابط وإجراءات
ويشترط لنقل ملكية أي وحدة عقارية أن يزود البائع المشتري بشهادة إبراء ذمة مالية صادرة عن اتحاد الملاك، ولا يتم تسجيل هذا التصرف قبل الحصول على تلك الشهادة وذلك على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية للقانون.
كما يجوز لاتحادات الملاك التي توجد بينها أجزاء مشتركة إنشاء اتحاد ملاك مشترك لإدارة هذه الأجزاء، ويكون له شخصية اعتباربة مستقلة وأهلية قانونية في حدود الغرض الذي أنشئ من أجله، وله ذمة مالية مستقلة فور تسجيله لدى الوزارة والجهة المختصة، وفقاً للضوابط والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية، ويكون لاتحاد المشترك مجلس إدارة واحد، وجمعية عمومية طبقاً لما تنص عليه اللائحة التنفيذية من ضوابط وإجراءات، وما تحدده الجمعية العمومية للاتحاد المشترك.
عقوبات بالغرامة والحبس للمنتحلين ومقدمي الميزانيات والعقود غير الصحيحة
يتطرق المقترح محل الدراسة لإقرار عقوبات تتضمن الحبس والغرامة وكلاهما، لمخالفات عدة.
وحسب المقترح تنسحب العقوبات على كل رئيس أو عضو مجلس إدارة أو مدير الاتحاد قدم ميزانيات أو عقوداً غير صحيحة مع علمه بذلك، وكل شخص حرر أو أصدر أو صادق على مستندات غير صحيحة تخص اتحاد الملاك مع علمه بذلك.
وكذلك على كل من تعامل مع الغير باسم اتحاد الملاك قبل تسجيله لدى الوزارة أو الجهة المختصة، أو لمن انتحل صفة رئيس مجلس أو عضو مجلس إدارة أو مدير الاتحاد.
وحسب التصور سيكون على الوزارة المختصة في حال غياب مجلس إدارة «الاتحاد» لإنهاء التزاماته أو استقالته أو لعزله، تشكيل لجنة مؤقتة لممارسة مهام المجلس، وذلك لحين قيام الجمعية العمومية بانتخاب مجلس إدارة جديد خلال 3 أشهر من تاريخ الإقالة أو الاستقالة أو العزل.
ويكون لـ«اتحاد الملاك» في سبيل تحصيل الالتزامات حق الامتياز على الوحدة العقارية، وملحقاتها، ومالها من حصة شائعة في الأرض، والأجزاء المشتركة للعقار، وما بها من منقولات موجودة في الوحدة.
في إطار تعزيز المسؤولية المجتمعية، وتوفير بيئة آمنة وإيجابية، وفتح قنوات للتواصل بين الملاك، وتقوية الترابط بينهم، تبحث الجهات المعنية في الدولة إنشاء كيان قانوني لكل عقار يعود لعدة أشخاص كل منهم يملك جزءاً مفرزاً، وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة للعقار، على ألا يقل عدد الوحدات العقارية فيه عن أربع.
ويستهدف إنشاء رابطة للمساهمين في الوحدات العقارية إدارة، وتنمية واستثمار، وصيانة، وحفظ الوحدات والأجزاء المشتركة والمفرزة، على أن يكون الاتحاد حارساً على الأجزاء المشتركة، ومسؤولاً عن الأضرار التي تلحق بالملاك والغير.
ووفقاً للتصور محل الدراسة، سيكون لاتحاد ملاك العقارات شخصية اعتبارية، وذمة مالية مستقلة من تاريخ شهر الاتفاق على إنشائه، فيما ستعقد جمعية عمومية للكيان تتكون من جميع ملاك الوحدات في ذات العقار، وفي حالة تعدد الملاك لوحدة واحدة يكون لهم ممثل واحد في الجمعية، لوضع نظام إدارة الأجزاء المشتركة، فيما ستكون الجهة الحكومية المعنية بتسجيل التصرفات العقارية الجهة المختصة.
الجزء المفرز
وحسب التصور المبدئي، سيكون لكل مالك التصرف في الجزء المفرز الذي يملكه، وأن يستعمله ويستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه أو ما أعد له، كما أن لكل مالك في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزاً؛ أن يستعمل الأجزاء المشتركة في ما خصصت له مع مراعاة حقوق غيره من الملاك، ويجب قبل إحداث التحسين الحصول على موافقة مجلس إدارة الاتحاد، فإذا لم يحصل على الموافقة يطلب من المحكمة التصريح له بإجرائه.
ينقضي «الاتحاد» إذا أصبح عدد الملاك أقل من اللازم لتأسيسه
المالك مسؤول عن صيانة وحدته والأجزاء المفرزة التابعة له
جميع ملاك الوحدات العقارية يصبحون أعضاء في «الرابطة»
«الاتحاد» حارس على الأجزاء المشتركة ومسؤول عن الأضرار بالملاك والغير
يحق لـ «الاتحادات» مشتركة الأجزاء إنشاء كيان في ما بينها بشخصية مستقلة
نفقات الأعمال
ويحظر المقترح على الملاك جواز القيام بأي عمل يهدد سلامة البناء أو يغير شكله أو مظهره الخارجي، فيما يتحمل جميع الملاك نفقات حفظ الأجزاء المشتركة، وصيانتها، وإدارتها، وتجديدها؛ كل بنسبة حصته، فيما يجوز للاتحاد بعد موافقة العمومية تملك وحدة أو أكثر في ذات العقار الذي يتولى إدارة شؤونه دون أن يكون له صوت معدود في الجمعية.
ومن المخطط حسب التصور المقترح أن ينشأ اتحاد ملاك العقارات وفقاً للإجراءات التالية:
دعوة جميع مالكي الوحدات في العقار من الجهة التي أنشأته أو الوزارة أو الجهة المختصة أو أحد ملاك الوحدات بذات العقار، لغاية اجتماع إنشاء الاتحاد.
توافق الملاك على قيام الاتحاد، واختيار لجنة تأسيسية لاستكمال إجراءات إنشائه واقتراح نظامه الأساسي لاعتماده من العمومية.
في حال عدم التوافق بين الملاك على قيام الاتحاد لأي منم يطلب من المحكمة الكلية التصريح له بإتمام الإجراءات، وتحدد المحكمة اللجنة التأسيسية التي تستكمل إجراءات لم يتقدم أحد الملاك لإنشاء الاتحاد كان على الوزارة أو الجهة المختصة حسب ما تنص عليه اللائحة التنفيذية أن تنشئ الاتحاد، وتختار اللجنة التأسيسية بين الملاك أو غيرهم، وتكون نفقات قيام الاتحاد على الملاك كل حسب نصيبه.
يصبح جميع مالكي الوحدات في العقار أعضاء في اتحاد مالكها.
وحسب المقترح محل الدراسة تتكون الموارد المالية لاتحاد الملاك مما يأتي:
1- الاشتراكات المقررة على الأعضاء.
2- عائد استثمار الأجزاء المشتركة في العقارات القابلة لذلك.
3- عائد ما يستثمر من أمواله.
4- الهبات والتبرعات وما في حكمها المبذولة من الملاك، والتي تتفق مع أغراضه.
5- أي موارد أخرى توافق عليها الجمعية العمومية للاتحاد أو تقرها اللائحة التنفيذية.
النظام الأساسي
وينقضي اتحاد الملاك إذا أصبح عدد الملاك أقل من العدد اللازم لتأسيسه؛ أو في حال الهلاك الكلي للعقار ما لم يصدر قرار من العمومية بالتجديد، خلال 6 أشهر من تاريخ هلاكه، النظام الأساسي للاتحاد، وانتخاب وعزل مجلس الإدارة، وكذلك إقرار نظام إدارة الأجزاء المشتركة، وتعيين مدقق حسابات خارجي.
فضلاً عن تقرير صرف المكافآت المالية لرئيس وأعضاء مجلس الإدارة، والمصادقة على الميزانية التقديرية للاتحاد، واعتماد الحسابات ختامية والميزانية المدققة للاتحاد، وإبراء ذمة مجلس الإدارة ومدقق الحسابات، إلى جانب تحديد حصة كل مالك في الاشتراكات ونفقات صيانة الأجزاء المشتركة في العقار، وتجديد البناء في حالة الهلاك الكلي أو الجزئي، ولا يكون لَمْن تخلّف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود، وتكون قرارات العمومية ملزمة لكل الملاك.
إيقاع الحجز
وإذا كانت الوحدة العقارية مشغولة بغير المالك، بعقد إيجار، أو انتفاع، أو لأي سبب قانوني آخر، يحق للاتحاد حسب المقترح استيفاء مستحقاته في ذمة المالك بإيقاع الحجز تحت يد شاغل الوحدة في حدود المستحق للمالك استيفاء لدين الاتحاد وفق قواعد حجز ما للمدين لدى الغير.
العقارية والأجزاء المفرزة التابعة له، وإذا تراخي عن التنفيذ جاز لمدير الاتحاد بعد تكليفه بالإصلاح بأي وسيلة إعلان خلال 24 ساعة على الأقل أن يستصدر من قاضي الأمور الوقتية إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة المالك.
ضوابط وإجراءات
ويشترط لنقل ملكية أي وحدة عقارية أن يزود البائع المشتري بشهادة إبراء ذمة مالية صادرة عن اتحاد الملاك، ولا يتم تسجيل هذا التصرف قبل الحصول على تلك الشهادة وذلك على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية للقانون.
كما يجوز لاتحادات الملاك التي توجد بينها أجزاء مشتركة إنشاء اتحاد ملاك مشترك لإدارة هذه الأجزاء، ويكون له شخصية اعتباربة مستقلة وأهلية قانونية في حدود الغرض الذي أنشئ من أجله، وله ذمة مالية مستقلة فور تسجيله لدى الوزارة والجهة المختصة، وفقاً للضوابط والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية، ويكون لاتحاد المشترك مجلس إدارة واحد، وجمعية عمومية طبقاً لما تنص عليه اللائحة التنفيذية من ضوابط وإجراءات، وما تحدده الجمعية العمومية للاتحاد المشترك.
عقوبات بالغرامة والحبس للمنتحلين ومقدمي الميزانيات والعقود غير الصحيحة
يتطرق المقترح محل الدراسة لإقرار عقوبات تتضمن الحبس والغرامة وكلاهما، لمخالفات عدة.
وحسب المقترح تنسحب العقوبات على كل رئيس أو عضو مجلس إدارة أو مدير الاتحاد قدم ميزانيات أو عقوداً غير صحيحة مع علمه بذلك، وكل شخص حرر أو أصدر أو صادق على مستندات غير صحيحة تخص اتحاد الملاك مع علمه بذلك.
وكذلك على كل من تعامل مع الغير باسم اتحاد الملاك قبل تسجيله لدى الوزارة أو الجهة المختصة، أو لمن انتحل صفة رئيس مجلس أو عضو مجلس إدارة أو مدير الاتحاد.
وحسب التصور سيكون على الوزارة المختصة في حال غياب مجلس إدارة «الاتحاد» لإنهاء التزاماته أو استقالته أو لعزله، تشكيل لجنة مؤقتة لممارسة مهام المجلس، وذلك لحين قيام الجمعية العمومية بانتخاب مجلس إدارة جديد خلال 3 أشهر من تاريخ الإقالة أو الاستقالة أو العزل.
ويكون لـ«اتحاد الملاك» في سبيل تحصيل الالتزامات حق الامتياز على الوحدة العقارية، وملحقاتها، ومالها من حصة شائعة في الأرض، والأجزاء المشتركة للعقار، وما بها من منقولات موجودة في الوحدة.