العودة للأخبار
أخبار العقار
أخبار عقارية
الخبير العقاري سليمان الدليجان لـ القبس الاقتصادي: قلة المعروض تُحصِّن أسعار المناطق القريبة من العاصمة
استعرض الخبير العقاري سليمان الدليجان التحولات التاريخية في سوق العقار الكويتي، مستذكراً تأثير أزمة المناخ والحرب الإيرانية – العراقية، مروراً بالغزو وأزمات نهاية التسعينيات وأحداث سبتمبر، على حركة السيولة واتجاهات الاستثمار، وانعكاس ذلك على الأسعار التي قفزت من نحو 50 ألف دينار لقسائم السرة في الثمانينات إلى قرابة 700 ألف دينار اليوم.
وقال الدليجان في برنامج القبس الاقتصادي، الذي تقدمه الزميلة حوراء غالب، إن سوق السكن الخاص في 2025 شهد تغيراً لافتاً، إذ كان من المتوقع تراجع التداولات، إلا أن قرب تطبيق قانون منع احتكار الأراضي الفضاء خلق حالة من التخوف لدى بعض المستثمرين، خاصة عند مالكي المساحات الكبيرة، موضحاً أن هذا التخوف دفعهم إلى طرح بلوكات متعددة خلال الأشهر الستة الماضية، قبل دخول القانون حيز التنفيذ، ما أدى إلى ارتفاع ملحوظ في حجم التداول. وأضاف أن هذا الارتفاع لم ينعكس على الأسعار، بل على العكس شهدت انخفاضاً، وهو ما انعكس بدوره على القطاع الاستثماري. ومع تراجع أسعار الفائدة، اتجهت السيولة من السكن الخاص إلى القطاع الاستثماري، ما منحه زخماً قوياً خلال العام، بقيمة تداولات بلغت نحو 4.6 مليارات دينار، لتكون ثاني أعلى قيمة مسجلة بعد عام 2008.
وتابع الدليجان: «هناك سيولة عالية عند الناس، ففي عام 2013 صدرت قرارات من البنك المركزي أوقف خلالها البنوك التمويل في السكن الخاص، فوقف التداول وبرزت فئة جديدة من الناس التي تملك (الكاش)، مما ادى إلى ارتفاع في المضاربات وتداولات السكن الخاص، أما الظروف الحالية، مثل قانون رسوم أراضي الفضاء، والحديث عن تطبيق بعض القوانين، مثل رسوم على من يملك بيتاً ثانياً، فهذه عملت على تخفيض سعره بعد الضغط».
توقعات 2026
وتوقع الدليجان ألا نشهد بوادر ارتفاع في أسعار السكن الخاص خلال الفترة المقبلة، بل رجح استمرار الأسعار عند مستوياتها الحالية مع انخفاض نسبي محدود. ويعود ذلك إلى أن بعض المناطق القريبة من العاصمة ما زال المعروض فيها محدوداً، ما يمنح الأسعار نوعاً من التماسك، ويمنع أي تراجع حاد. وفي ما يتعلق بالحديث عن احتمالية انهيار الأسعار بنسبة %50، أوضح أن مثل هذا الانهيار لا يحدث إلا في حال استمرار أزمات اقتصادية حادة وعميقة لفترة طويلة. أما في الكويت، فالأوضاع الاقتصادية تُعد مستقرة ومتمكنة نسبياً، وقد مرت البلاد بأزمات كبرى، مثل الأزمة المالية العالمية عام 2008 وجائحة كورونا، ومع ذلك لم يشهد السوق العقاري انهياراً فعلياً في الأسعار.
وأشار إلى أن المتغيرات الاقتصادية الخارجية قد تؤثر في حركة السيولة، فتدفع الأموال إلى التحول من قطاع إلى آخر، إلا أن ذلك لا يعني بالضرورة حدوث انهيار، بل يعكس إعادة تموضع استثماري وفق المعطيات الاقتصادية.
قلة المعروض
قال الدليجان إن المناطق القريبة من العاصمة تتمتع بميزتين رئيسيتين: قلة المعروض، وارتفاع مستوى السيولة لدى ملاكها والراغبين في السكن فيها، وهو ما انعكس على أسعارها، التي ارتفعت بوتيرة أعلى مقارنة بالمناطق البعيدة. وأوضح أن الارتفاع في منطقة القادسية كان أكبر بكثير من إشبيلية، مرجعاً ذلك إلى قوة الطلب والسيولة المرتفعة لدى الراغبين في السكن بالمناطق الداخلية، مما يعزز تماسك الأسعار فيها. واستبعد حدوث انخفاض في هذه المناطق خلال الفترة المقبلة، نظراً لمحدودية العرض وضعف المضاربات فيها. فالقسائم التي تُباع في المناطق الداخلية غالباً لا تُعاد إلى السوق مرة أخرى، على عكس المناطق البعيدة عن العاصمة، حيث تتكرر عمليات البيع والشراء أكثر من مرة، مما يجعلها أكثر عرضة لتقلبات الأسعار.
وتابع: أما المناطق البعيدة عن العاصمة، فالطلب فيها انتقائي، ولا يوجد اندفاع كما كان في الفترات السابقة، فمن يملك مبالغ محدودة ويرغب في الاستثمار بالأصول العقارية، لا يجد خياراً سوى هذه المناطق، مثل الفردوس والظهر، بمساحات 300 متر مربع، أما المستثمر الذي يتمتع بسيولة أعلى، يفضّل شراء مساحات أكبر.
توفير الأراضي.. ضرورة
أكدّ الدليجان إن أي تعديل على القوانين العقارية يجب أن يتزامن مع طرح كميات كافية من الأراضي السكنية، وعلى الحكومة طرح أراضٍ مخصصة للمطورين وفق آلية واضحة تحدد السعر وهامش الربح للشركات، بما يضمن ضبط السوق وتحقيق التوازن، كما أن هناك هيئات حكومية تتمتع بسيولة مرتفعة، ومن المناسب أن تدخل السوق العقاري كمطور أو شريك استثماري، بما يسهم في زيادة المعروض السكني، ويعود بالنفع على المواطن، وفي الوقت ذاته يعزز إيرادات تلك الجهات.
وأشار إلى أن القدرة التمويلية للمواطن محدودة، إذ يبلغ الحد الأقصى لقرض بنك التسليف نحو 70 ألف دينار، إضافة إلى 70 ألفاً كحد أقصى من البنوك، في حين لا تتوافر منازل قريبة من العاصمة بأسعار تقل عن 500 ألف دينار، ما يجعل الفجوة السعرية كبيرة وتستدعي دراسة شاملة للحلول.
وأوضح أن الإيجارات تستهلك حالياً نحو %35 من دخل الأسرة، وهي نسبة مرتفعة مقارنة بدول عديدة لا تتجاوز فيها الإيجارات %20 من الدخل، يجب إعادة احتساب هذه المعادلة ضمن أي رؤية لتمويل سكني أكثر مرونة وعدالة.
العقار الاستثماري.. نمو مستمر
أوضح الدليجان أن القطاع الاستثماري كان خلال السنتين الماضيتين الحصان الرابح في السوق، مبيناً أنه يتأثر بشكل كبير بأسعار الفائدة، فعندما تكون منخفضة تتجه السيولة إليه باعتباره ملاذاً آمناً. وتابع أن عدد المواطنين يقارب المليون ونصف المليون، إضافة إلى نحو 700 ألف من العمالة المنزلية، إلى جانب نحو مليونين ونصف المليون من المقيمين، الذين يسكنون في العمارات، مما يجعل القطاع الاستثماري فرصة جيدة ومستمرة.◄ الشاليهات..
مخاوف من رسوم إضافية
أوضح الدليجان أن الدولة الآن معنية ومهتمة بزيادة إيرادات بعيدة عن النفط، لذلك لجأت وزارة المالية إلى زيادة رسوم التنازل ورسوم أسعار الواجهات البحرية في شاليهات أملاك الدولة.
وأشار الى ان هذه الخطوة ألقت بظلالها على تداولات الشاليهات، «ففي يوم من الأيام في بنيدر، وصل سعر متر الواجهة البحرية إلى 100 ألف دينار، أي أن 20 متراً تعادل نحو مليوني دينار تقريباً، وبعد القرار حصل ركود في الأسعار وانخفاض، إذ وصل سعر المتر حالياً في بنيدر إلى 60 ألف دينار».
وتابع: أتوقع زيادة الرسوم مستقبلا على الشاليهات وأملاك الدولة الأخرى، فكل القرارات الخاصة بأملاك الدولة أثرت على التداولات في السوق، والمقتدر مالياً لديه استعداد لدفع 20 ألفاً وحتى 100 ألف دينار للتنازل للدولة.
وأضاف: من آثار هذه القوانين أن العديد اتجهوا سابقاً إلى الشاليهات لكونها تملك وثيقة، أما اليوم فلا أرى كثيراً من المستثمرين يتجهون للاستثمار في الشاليهات، بسبب تخوف الناس من فرض رسوم إضافية، قد تؤدي إلى خسارة المشروع. نادر من يشتري بغرض الاستثمار، فالغالبية تتجه للشراء للسكن الخاص. وأضاف أن أسعار الشاليهات قبل سنة كانت مبالغ فيها، أما الآن فقد بدأت تتجه إلى الانخفاض، وكان من أسباب ذلك المضاربات.
غياب الهيئة.. ونقص البيانات
قال الدليجان: «لدينا مشكلة تتمثل في غياب مرجعية عقارية واضحة، إذ نعتمد بشكل كبير على بعض التقارير العقارية الصادرة من جهات معتمدة، لكنها ليست تحليلية. فعلى سبيل المثال، البيانات التي تصدر من وزارة العدل ليست كاملة، فعند ذكر بيع بيت في منطقة معينة وبسعر معين لا يتم ذكر تفاصيل الموقع، ما يخلق نقصاً في البيانات لدى المحللين».
وأضاف: نتمنى أن تكون هناك هيئة عقارية على غرار هيئة أسواق المال، تعطي غطاءً قانونياً لتداول العقارات، مشكلتنا عدم وجود بيانات وأرقام محددة وتفصيلية، ومعظم الشعب الكويتي مرجعيته في العقار الدواوين ووسائل التواصل، وبعض المنصات العقارية، وهي لا تعطي رؤية واضحة.
وقال الدليجان في برنامج القبس الاقتصادي، الذي تقدمه الزميلة حوراء غالب، إن سوق السكن الخاص في 2025 شهد تغيراً لافتاً، إذ كان من المتوقع تراجع التداولات، إلا أن قرب تطبيق قانون منع احتكار الأراضي الفضاء خلق حالة من التخوف لدى بعض المستثمرين، خاصة عند مالكي المساحات الكبيرة، موضحاً أن هذا التخوف دفعهم إلى طرح بلوكات متعددة خلال الأشهر الستة الماضية، قبل دخول القانون حيز التنفيذ، ما أدى إلى ارتفاع ملحوظ في حجم التداول. وأضاف أن هذا الارتفاع لم ينعكس على الأسعار، بل على العكس شهدت انخفاضاً، وهو ما انعكس بدوره على القطاع الاستثماري. ومع تراجع أسعار الفائدة، اتجهت السيولة من السكن الخاص إلى القطاع الاستثماري، ما منحه زخماً قوياً خلال العام، بقيمة تداولات بلغت نحو 4.6 مليارات دينار، لتكون ثاني أعلى قيمة مسجلة بعد عام 2008.
وتابع الدليجان: «هناك سيولة عالية عند الناس، ففي عام 2013 صدرت قرارات من البنك المركزي أوقف خلالها البنوك التمويل في السكن الخاص، فوقف التداول وبرزت فئة جديدة من الناس التي تملك (الكاش)، مما ادى إلى ارتفاع في المضاربات وتداولات السكن الخاص، أما الظروف الحالية، مثل قانون رسوم أراضي الفضاء، والحديث عن تطبيق بعض القوانين، مثل رسوم على من يملك بيتاً ثانياً، فهذه عملت على تخفيض سعره بعد الضغط».
توقعات 2026
وتوقع الدليجان ألا نشهد بوادر ارتفاع في أسعار السكن الخاص خلال الفترة المقبلة، بل رجح استمرار الأسعار عند مستوياتها الحالية مع انخفاض نسبي محدود. ويعود ذلك إلى أن بعض المناطق القريبة من العاصمة ما زال المعروض فيها محدوداً، ما يمنح الأسعار نوعاً من التماسك، ويمنع أي تراجع حاد. وفي ما يتعلق بالحديث عن احتمالية انهيار الأسعار بنسبة %50، أوضح أن مثل هذا الانهيار لا يحدث إلا في حال استمرار أزمات اقتصادية حادة وعميقة لفترة طويلة. أما في الكويت، فالأوضاع الاقتصادية تُعد مستقرة ومتمكنة نسبياً، وقد مرت البلاد بأزمات كبرى، مثل الأزمة المالية العالمية عام 2008 وجائحة كورونا، ومع ذلك لم يشهد السوق العقاري انهياراً فعلياً في الأسعار.
وأشار إلى أن المتغيرات الاقتصادية الخارجية قد تؤثر في حركة السيولة، فتدفع الأموال إلى التحول من قطاع إلى آخر، إلا أن ذلك لا يعني بالضرورة حدوث انهيار، بل يعكس إعادة تموضع استثماري وفق المعطيات الاقتصادية.
قلة المعروض
قال الدليجان إن المناطق القريبة من العاصمة تتمتع بميزتين رئيسيتين: قلة المعروض، وارتفاع مستوى السيولة لدى ملاكها والراغبين في السكن فيها، وهو ما انعكس على أسعارها، التي ارتفعت بوتيرة أعلى مقارنة بالمناطق البعيدة. وأوضح أن الارتفاع في منطقة القادسية كان أكبر بكثير من إشبيلية، مرجعاً ذلك إلى قوة الطلب والسيولة المرتفعة لدى الراغبين في السكن بالمناطق الداخلية، مما يعزز تماسك الأسعار فيها. واستبعد حدوث انخفاض في هذه المناطق خلال الفترة المقبلة، نظراً لمحدودية العرض وضعف المضاربات فيها. فالقسائم التي تُباع في المناطق الداخلية غالباً لا تُعاد إلى السوق مرة أخرى، على عكس المناطق البعيدة عن العاصمة، حيث تتكرر عمليات البيع والشراء أكثر من مرة، مما يجعلها أكثر عرضة لتقلبات الأسعار.
وتابع: أما المناطق البعيدة عن العاصمة، فالطلب فيها انتقائي، ولا يوجد اندفاع كما كان في الفترات السابقة، فمن يملك مبالغ محدودة ويرغب في الاستثمار بالأصول العقارية، لا يجد خياراً سوى هذه المناطق، مثل الفردوس والظهر، بمساحات 300 متر مربع، أما المستثمر الذي يتمتع بسيولة أعلى، يفضّل شراء مساحات أكبر.
توفير الأراضي.. ضرورة
أكدّ الدليجان إن أي تعديل على القوانين العقارية يجب أن يتزامن مع طرح كميات كافية من الأراضي السكنية، وعلى الحكومة طرح أراضٍ مخصصة للمطورين وفق آلية واضحة تحدد السعر وهامش الربح للشركات، بما يضمن ضبط السوق وتحقيق التوازن، كما أن هناك هيئات حكومية تتمتع بسيولة مرتفعة، ومن المناسب أن تدخل السوق العقاري كمطور أو شريك استثماري، بما يسهم في زيادة المعروض السكني، ويعود بالنفع على المواطن، وفي الوقت ذاته يعزز إيرادات تلك الجهات.
وأشار إلى أن القدرة التمويلية للمواطن محدودة، إذ يبلغ الحد الأقصى لقرض بنك التسليف نحو 70 ألف دينار، إضافة إلى 70 ألفاً كحد أقصى من البنوك، في حين لا تتوافر منازل قريبة من العاصمة بأسعار تقل عن 500 ألف دينار، ما يجعل الفجوة السعرية كبيرة وتستدعي دراسة شاملة للحلول.
وأوضح أن الإيجارات تستهلك حالياً نحو %35 من دخل الأسرة، وهي نسبة مرتفعة مقارنة بدول عديدة لا تتجاوز فيها الإيجارات %20 من الدخل، يجب إعادة احتساب هذه المعادلة ضمن أي رؤية لتمويل سكني أكثر مرونة وعدالة.
العقار الاستثماري.. نمو مستمر
أوضح الدليجان أن القطاع الاستثماري كان خلال السنتين الماضيتين الحصان الرابح في السوق، مبيناً أنه يتأثر بشكل كبير بأسعار الفائدة، فعندما تكون منخفضة تتجه السيولة إليه باعتباره ملاذاً آمناً. وتابع أن عدد المواطنين يقارب المليون ونصف المليون، إضافة إلى نحو 700 ألف من العمالة المنزلية، إلى جانب نحو مليونين ونصف المليون من المقيمين، الذين يسكنون في العمارات، مما يجعل القطاع الاستثماري فرصة جيدة ومستمرة.◄ الشاليهات..
مخاوف من رسوم إضافية
أوضح الدليجان أن الدولة الآن معنية ومهتمة بزيادة إيرادات بعيدة عن النفط، لذلك لجأت وزارة المالية إلى زيادة رسوم التنازل ورسوم أسعار الواجهات البحرية في شاليهات أملاك الدولة.
وأشار الى ان هذه الخطوة ألقت بظلالها على تداولات الشاليهات، «ففي يوم من الأيام في بنيدر، وصل سعر متر الواجهة البحرية إلى 100 ألف دينار، أي أن 20 متراً تعادل نحو مليوني دينار تقريباً، وبعد القرار حصل ركود في الأسعار وانخفاض، إذ وصل سعر المتر حالياً في بنيدر إلى 60 ألف دينار».
وتابع: أتوقع زيادة الرسوم مستقبلا على الشاليهات وأملاك الدولة الأخرى، فكل القرارات الخاصة بأملاك الدولة أثرت على التداولات في السوق، والمقتدر مالياً لديه استعداد لدفع 20 ألفاً وحتى 100 ألف دينار للتنازل للدولة.
وأضاف: من آثار هذه القوانين أن العديد اتجهوا سابقاً إلى الشاليهات لكونها تملك وثيقة، أما اليوم فلا أرى كثيراً من المستثمرين يتجهون للاستثمار في الشاليهات، بسبب تخوف الناس من فرض رسوم إضافية، قد تؤدي إلى خسارة المشروع. نادر من يشتري بغرض الاستثمار، فالغالبية تتجه للشراء للسكن الخاص. وأضاف أن أسعار الشاليهات قبل سنة كانت مبالغ فيها، أما الآن فقد بدأت تتجه إلى الانخفاض، وكان من أسباب ذلك المضاربات.
غياب الهيئة.. ونقص البيانات
قال الدليجان: «لدينا مشكلة تتمثل في غياب مرجعية عقارية واضحة، إذ نعتمد بشكل كبير على بعض التقارير العقارية الصادرة من جهات معتمدة، لكنها ليست تحليلية. فعلى سبيل المثال، البيانات التي تصدر من وزارة العدل ليست كاملة، فعند ذكر بيع بيت في منطقة معينة وبسعر معين لا يتم ذكر تفاصيل الموقع، ما يخلق نقصاً في البيانات لدى المحللين».
وأضاف: نتمنى أن تكون هناك هيئة عقارية على غرار هيئة أسواق المال، تعطي غطاءً قانونياً لتداول العقارات، مشكلتنا عدم وجود بيانات وأرقام محددة وتفصيلية، ومعظم الشعب الكويتي مرجعيته في العقار الدواوين ووسائل التواصل، وبعض المنصات العقارية، وهي لا تعطي رؤية واضحة.
