العودة للأخبار
أخبار العقار
أخبار عقارية
قيس الغانم في لقاء مع برنامج «القبس الاقتصادي»: «المطوِّر العقاري» يُمكِّن المواطن من الحصول على مسكن خلال 3 سنوات
روى الخبير العقاري قيس الغانم لـ«القبس الاقتصادي» رحلته التي بدأت عام 1973 من الفحيحيل، حين كانت العائلة تؤجر الدكان بخمسة دنانير فقط، وأوضح أن أول مشروع لهم على مساحة 5 آلاف متر انطلق بميزانية محدودة وبأسلوب التدرج في البناء والتأجير، ليرتفع الإيجار سريعاً إلى 50 و60 ديناراً، وحقق نتائج فاقت التوقعات. وفي عام 1978 توسع بمشروع مكاتب ودكاكين بمساحة 4 آلاف متر وحقق نجاحاً لافتاً رغم بساطة السوق، ثم استمرت التوسعة في الفحيحيل وحولي وحتى ما بعد التحرير.
وقال الغانم إن الكويت تملك سيولة ضخمة وودائع تتجاوز 30 مليار دينار، إلا أن ارتفاع أسعار العقار بشكل غير طبيعي صعب التملك على المواطن، ما يجعل توجه الدولة نحو المطور العقاري أكثر عدلاً. مشيراً إلى أن إقرار قانون التمويل العقاري وإشراك البنوك التجارية خطوة طبيعية متبعة عالمياً، مع اختلاف آليات البنوك الإسلامية بنظام الإجارة.
وأوضح، في سياق توصيف واقع السوق الحالي، أنه جرى بيع أرض بمساحة 2000 متر في منطقة النزهة بقيمة 4.8 ملايين دينار، مؤكداً أن مثل هذه الأسعار تعكس حالة السوق اليوم بشكل واضح.
ولفت إلى أنه متى ما انتهت الحكومة من تنظيم ملف المطور العقاري، والاتفاق على الأنظمة والتصاميم وآليات التنفيذ، فلن تستغرق العملية أكثر من ثلاث سنوات حتى يكون المواطن مستقراً في بيته.
جاءت تصريحات الغانم خلال مقابلة مصوّرة ضمن برنامج «القبس الاقتصادي»، الذي يُعرض على منصات «القبس الإلكترونية»، وتقدّمه الزميلة حوراء غالب.
المطوِّر العقاري
وفيما يتعلق بالمطور العقاري، أوضح الغانم أن ذلك يفتح سؤالاً مهماً، كيف ستكون آلية تعامل الحكومة معه؟ هل ستوافق الدولة على تصميم البيت وتفاصيله قبل التنفيذ؟ حتى الآن، هذا الجانب غير واضح ولم يفصل رسمياً.
وتابع: خصوصاً أن %92 من الأراضي بيد الدولة، وهذا يجعل دور الحكومة جوهرياً في توجيه التطوير، ومن الجيد أن الدولة بدأت فعلاً بتعديل القوانين، لكن المطلوب الآن هو وضوح أكبر في آليات العمل بين الحكومة والمطور العقاري لضمان حق المواطن وجودة البناء.
وأشار الغانم إلى أن تعامل الحكومة بجدية مع المطور العقاري قد يُمكن المواطن من الحصول على مسكن خلال ثلاث سنوات، إلا أن التساؤل يبقى، هل سيكون ذلك في المناطق الخارجية أم داخل المدينة؟ مستشهداً بتجربة مدينة صباح الأحمد، حيث قام بعض المستفيدين ببناء البيوت وتأجيرها والسكن لدى ذويهم داخل المدينة، باعتبار أن ذلك لا يخالف القانون ما لم يصدر تشريع يمنع التأجير.
وأضاف: الكويت فيها خيرات وخبرة محلية كبيرة، لكن هذا لا يمنع من الاستفادة من تجارب الخارج، فدمج الكفاءات المحلية مع الخبرات العالمية قد يخلق نموذجاً عمرانياً مميزاً يخدم المواطن بجودة أعلى وسعر أكثر عدلاً.
احتكار أراضي الفضاء
وفيما يخص قانون مكافحة احتكار أراضي الفضاء، قال الغانم القانون تم إنشاؤه في المجلس السابق، وحددوا بداية 2026 موعد بدء تحصيل الرسوم، وهنا يؤكد نظرتين مختلفتين لهذا القانون: النظرة الأولى، النظرة الرأسمالية، اي يرون أن أسعار الأراضي ستصبح فلكية أعلى مما هي عليه الآن، لأن الأراضي المتاحة بيد الناس اليوم أقل بكثير مما كانت قبل 10 سنوات. سابقاً كانت هناك مساحات كبيرة من أراضي الفضاء، مثل المسايل والفنيطيس وأبو فطيرة، وتم بيعها وتطويرها، لذلك المتاح بالسوق الآن محدود.
أما النظرة الثانية، فترى أن القانون يهدف إلى استغلال الأراضي الفضاء وعدم تركها مهملة، لكن لو افترضنا أن شخصاً واحداً يملك كمية كبيرة من الأراضي من الطبيعي أنه يملك سيولة لدفع الرسوم، في هذه الحالة لن يتأثر، لأن الرسوم لن تشكل ضغطاً حقيقياً عليه.
ولفت إلى أن من يملك قطعة أو قطعتين فقط، وليس لديه القدرة المالية لدفع الرسوم فهو سيضطر للبيع، لكن ما تأثير هذا «الصغير» على السوق؟ تأثيره لا يُذكر، ولن يحرك الأسعار.
وذكر الغانم ان هناك حديث عن منطقة الصابرية، وأن تُمنح لشركات صينية لبناء 55 ألف بيت، وقال إذا تم هذا فعلاً، فنحن نتحدث عن مدينة جديدة كاملة وعند ربطها بشبكات الطرق السريعة، سيغير ذلك خريطة التوسع العمراني.
وأكمل: كما أن موضوع سحب الجناسي خفض الطلب إلى حدود 100 ألف طلب، هذا إلى جانب مشاريع المدن الجديدة، يجعل تغطية الاحتياج السكني ممكنة خلال السنوات المقبلة.
وعلق على من اشترى أراضي بأسعار مرتفعة في السابق، قائلاً، لن يندم لأن الارتفاعات التاريخية كانت دائماً في المناطق داخل الدائري الأول والثاني والثالث، وهذه المناطق تظل مرتفعة بطبيعتها لقيمتها الموقعية. هناك مناطق في الكويت ستحتفظ بسعرها، لأن العقار يعتمد على قاعدة ثابتة، إذا الموقع ممتاز، القيمة تبقى.
القطاع الاستثماري
وأشار الغانم إلى القطاع الاستثماري، قائلاً ارتفع سعر المتر في القطاع الاستثماري من 500 دينار إلى ما يقارب 2000 دينار، وهذا رقم ضخم، وقد ساهم في رفعه عدة عوامل، منها دخول مشترين يدفعون مبالغ كبيرة، إضافة إلى الطلب القوي من المستأجرين الأجانب الذي دفع الإيجارات إلى مستويات أعلى.
وأضاف: في الكويت لا توجد جهة رسمية تحدد أسعار المناطق أو تسعر المدن والقطاعات العقارية، كانت شركة المقاصة تقوم بهذه المهمة سابقاً، لكنها توقفت والسبب أن بعض الأطراف لم تكن ترغب برؤية تغيير أو شفافية جديدة في السوق.
وأوضح الغانم أن تحويل استخدامات الأراضي يخضع للمخطط الهيكلي الذي تحدّثه الدولة كل خمس سنوات، فيما بدأت هيئة الإسكان بإدخال أسواق تجارية ضمن المدن الجديدة كما في جابر الأحمد. مضيفاً أن السوق المحلي يضم عدداً محدوداً من المطورين الكبار القادرين على تطوير المراكز التجارية في المناطق الخارجية، مستندين إلى خبرات متراكمة منذ الستينيات.
أملاك الدولة
أشار إلى أن البنك الدولي قدم مقترحاً لوزارة المالية يقضي بإنشاء هيئة مستقلة تُنقل إليها أملاك الدولة، لتتولى توزيع الأراضي على الجهات الحكومية ووضع رؤى المشاريع، إلا أن المشروع لم يلقَ قبولاً فعلياً. إذ إن الوزيرة السابقة وعدت بتشكيل لجنة لدراسته دون أن يتم ذلك، رغم أن المشروع يتطلب لجاناً قانونية وإدارية وتقييماً مالياً دقيقاً نظراً لضخامة قيمته التي تُقدّر بالملايين.
وأكد أن مثل هذا المشروع يجب أن يكون بقرار من مجلس الوزراء لا بقرار وزير، كونه صاحب الصلاحية في رسم السياسات العامة، لما يحمله من قيمة مضافة مالية كبيرة للدولة.
وبين أن تشتت أملاك الدولة بين جهات متعددة يفرض الحاجة إلى هيئة واحدة مركزية، مستشهداً بتجربة هيئة التعويضات التي حققت للكويت 40 مليار دينار بفضل كفاءة إدارتها. قائلاً إن مشكلة الكويت تكمن في غياب مبدأ التكافؤ، إذ رغم تحقيق هذه الإنجازات الكبرى، كانت المكافآت الممنوحة لا تعكس حجم النتائج المتحققة.
التعيين البراشوتي
بين أن ارتفاع الأسعار لم يحصل في السبعينيات ولا بأزمة سوق المناخ، بل تعود أسبابه إلى ممارسات إدارية خاطئة، أبرزها «التعيين البراشوتي»، الذي شكل أحد أكبر الأضرار على الدولة والاقتصاد. مؤكداً على أن المواطن ليس ضحية مباشرة، لكنه واقع تحت تأثير عوامل لا يملك السيطرة عليها.
بيروقراطية حكومية
تطرق الغانم إلى البيروقراطية الحكومية، قائلاً إن المعاملات قد تبقى في البلدية لأشهر دون إنجاز، وليس هناك أي تحسن فعلي في الإجراءات رغم الحديث الحكومي عن التسهيلات، بل تُفرض سنوياً اشتراطات جديدة تزيد من التعقيد، مرجعاً ذلك إلى التعيينات غير القائمة على الكفاءة، التي وصفها بأنها من أكبر المشكلات.
مبيعات الجمعيات
قال الغانم إن مبيعات الجمعيات التعاونية السنوية تبلغ نحو مليار دينار، يفترض أن يتم تخصيص 200 مليون دينار فقط للمصانع الكويتية المنتجة للمواد الاستهلاكية، حيث ستكون كفيل بتشغيل أعداد كبيرة من الكويتيين. يستحوذ على غالبية هذا المليار صناعات أجنبية وخليجية، متسائلاً: كيف يُطلب من القطاع الصناعي توظيف الكويتيين في ظل غياب الدعم الحكومي.
وقال الغانم إن الكويت تملك سيولة ضخمة وودائع تتجاوز 30 مليار دينار، إلا أن ارتفاع أسعار العقار بشكل غير طبيعي صعب التملك على المواطن، ما يجعل توجه الدولة نحو المطور العقاري أكثر عدلاً. مشيراً إلى أن إقرار قانون التمويل العقاري وإشراك البنوك التجارية خطوة طبيعية متبعة عالمياً، مع اختلاف آليات البنوك الإسلامية بنظام الإجارة.
وأوضح، في سياق توصيف واقع السوق الحالي، أنه جرى بيع أرض بمساحة 2000 متر في منطقة النزهة بقيمة 4.8 ملايين دينار، مؤكداً أن مثل هذه الأسعار تعكس حالة السوق اليوم بشكل واضح.
ولفت إلى أنه متى ما انتهت الحكومة من تنظيم ملف المطور العقاري، والاتفاق على الأنظمة والتصاميم وآليات التنفيذ، فلن تستغرق العملية أكثر من ثلاث سنوات حتى يكون المواطن مستقراً في بيته.
جاءت تصريحات الغانم خلال مقابلة مصوّرة ضمن برنامج «القبس الاقتصادي»، الذي يُعرض على منصات «القبس الإلكترونية»، وتقدّمه الزميلة حوراء غالب.
المطوِّر العقاري
وفيما يتعلق بالمطور العقاري، أوضح الغانم أن ذلك يفتح سؤالاً مهماً، كيف ستكون آلية تعامل الحكومة معه؟ هل ستوافق الدولة على تصميم البيت وتفاصيله قبل التنفيذ؟ حتى الآن، هذا الجانب غير واضح ولم يفصل رسمياً.
وتابع: خصوصاً أن %92 من الأراضي بيد الدولة، وهذا يجعل دور الحكومة جوهرياً في توجيه التطوير، ومن الجيد أن الدولة بدأت فعلاً بتعديل القوانين، لكن المطلوب الآن هو وضوح أكبر في آليات العمل بين الحكومة والمطور العقاري لضمان حق المواطن وجودة البناء.
وأشار الغانم إلى أن تعامل الحكومة بجدية مع المطور العقاري قد يُمكن المواطن من الحصول على مسكن خلال ثلاث سنوات، إلا أن التساؤل يبقى، هل سيكون ذلك في المناطق الخارجية أم داخل المدينة؟ مستشهداً بتجربة مدينة صباح الأحمد، حيث قام بعض المستفيدين ببناء البيوت وتأجيرها والسكن لدى ذويهم داخل المدينة، باعتبار أن ذلك لا يخالف القانون ما لم يصدر تشريع يمنع التأجير.
وأضاف: الكويت فيها خيرات وخبرة محلية كبيرة، لكن هذا لا يمنع من الاستفادة من تجارب الخارج، فدمج الكفاءات المحلية مع الخبرات العالمية قد يخلق نموذجاً عمرانياً مميزاً يخدم المواطن بجودة أعلى وسعر أكثر عدلاً.
احتكار أراضي الفضاء
وفيما يخص قانون مكافحة احتكار أراضي الفضاء، قال الغانم القانون تم إنشاؤه في المجلس السابق، وحددوا بداية 2026 موعد بدء تحصيل الرسوم، وهنا يؤكد نظرتين مختلفتين لهذا القانون: النظرة الأولى، النظرة الرأسمالية، اي يرون أن أسعار الأراضي ستصبح فلكية أعلى مما هي عليه الآن، لأن الأراضي المتاحة بيد الناس اليوم أقل بكثير مما كانت قبل 10 سنوات. سابقاً كانت هناك مساحات كبيرة من أراضي الفضاء، مثل المسايل والفنيطيس وأبو فطيرة، وتم بيعها وتطويرها، لذلك المتاح بالسوق الآن محدود.
أما النظرة الثانية، فترى أن القانون يهدف إلى استغلال الأراضي الفضاء وعدم تركها مهملة، لكن لو افترضنا أن شخصاً واحداً يملك كمية كبيرة من الأراضي من الطبيعي أنه يملك سيولة لدفع الرسوم، في هذه الحالة لن يتأثر، لأن الرسوم لن تشكل ضغطاً حقيقياً عليه.
ولفت إلى أن من يملك قطعة أو قطعتين فقط، وليس لديه القدرة المالية لدفع الرسوم فهو سيضطر للبيع، لكن ما تأثير هذا «الصغير» على السوق؟ تأثيره لا يُذكر، ولن يحرك الأسعار.
وذكر الغانم ان هناك حديث عن منطقة الصابرية، وأن تُمنح لشركات صينية لبناء 55 ألف بيت، وقال إذا تم هذا فعلاً، فنحن نتحدث عن مدينة جديدة كاملة وعند ربطها بشبكات الطرق السريعة، سيغير ذلك خريطة التوسع العمراني.
وأكمل: كما أن موضوع سحب الجناسي خفض الطلب إلى حدود 100 ألف طلب، هذا إلى جانب مشاريع المدن الجديدة، يجعل تغطية الاحتياج السكني ممكنة خلال السنوات المقبلة.
وعلق على من اشترى أراضي بأسعار مرتفعة في السابق، قائلاً، لن يندم لأن الارتفاعات التاريخية كانت دائماً في المناطق داخل الدائري الأول والثاني والثالث، وهذه المناطق تظل مرتفعة بطبيعتها لقيمتها الموقعية. هناك مناطق في الكويت ستحتفظ بسعرها، لأن العقار يعتمد على قاعدة ثابتة، إذا الموقع ممتاز، القيمة تبقى.
القطاع الاستثماري
وأشار الغانم إلى القطاع الاستثماري، قائلاً ارتفع سعر المتر في القطاع الاستثماري من 500 دينار إلى ما يقارب 2000 دينار، وهذا رقم ضخم، وقد ساهم في رفعه عدة عوامل، منها دخول مشترين يدفعون مبالغ كبيرة، إضافة إلى الطلب القوي من المستأجرين الأجانب الذي دفع الإيجارات إلى مستويات أعلى.
وأضاف: في الكويت لا توجد جهة رسمية تحدد أسعار المناطق أو تسعر المدن والقطاعات العقارية، كانت شركة المقاصة تقوم بهذه المهمة سابقاً، لكنها توقفت والسبب أن بعض الأطراف لم تكن ترغب برؤية تغيير أو شفافية جديدة في السوق.
وأوضح الغانم أن تحويل استخدامات الأراضي يخضع للمخطط الهيكلي الذي تحدّثه الدولة كل خمس سنوات، فيما بدأت هيئة الإسكان بإدخال أسواق تجارية ضمن المدن الجديدة كما في جابر الأحمد. مضيفاً أن السوق المحلي يضم عدداً محدوداً من المطورين الكبار القادرين على تطوير المراكز التجارية في المناطق الخارجية، مستندين إلى خبرات متراكمة منذ الستينيات.
أملاك الدولة
أشار إلى أن البنك الدولي قدم مقترحاً لوزارة المالية يقضي بإنشاء هيئة مستقلة تُنقل إليها أملاك الدولة، لتتولى توزيع الأراضي على الجهات الحكومية ووضع رؤى المشاريع، إلا أن المشروع لم يلقَ قبولاً فعلياً. إذ إن الوزيرة السابقة وعدت بتشكيل لجنة لدراسته دون أن يتم ذلك، رغم أن المشروع يتطلب لجاناً قانونية وإدارية وتقييماً مالياً دقيقاً نظراً لضخامة قيمته التي تُقدّر بالملايين.
وأكد أن مثل هذا المشروع يجب أن يكون بقرار من مجلس الوزراء لا بقرار وزير، كونه صاحب الصلاحية في رسم السياسات العامة، لما يحمله من قيمة مضافة مالية كبيرة للدولة.
وبين أن تشتت أملاك الدولة بين جهات متعددة يفرض الحاجة إلى هيئة واحدة مركزية، مستشهداً بتجربة هيئة التعويضات التي حققت للكويت 40 مليار دينار بفضل كفاءة إدارتها. قائلاً إن مشكلة الكويت تكمن في غياب مبدأ التكافؤ، إذ رغم تحقيق هذه الإنجازات الكبرى، كانت المكافآت الممنوحة لا تعكس حجم النتائج المتحققة.
التعيين البراشوتي
بين أن ارتفاع الأسعار لم يحصل في السبعينيات ولا بأزمة سوق المناخ، بل تعود أسبابه إلى ممارسات إدارية خاطئة، أبرزها «التعيين البراشوتي»، الذي شكل أحد أكبر الأضرار على الدولة والاقتصاد. مؤكداً على أن المواطن ليس ضحية مباشرة، لكنه واقع تحت تأثير عوامل لا يملك السيطرة عليها.
بيروقراطية حكومية
تطرق الغانم إلى البيروقراطية الحكومية، قائلاً إن المعاملات قد تبقى في البلدية لأشهر دون إنجاز، وليس هناك أي تحسن فعلي في الإجراءات رغم الحديث الحكومي عن التسهيلات، بل تُفرض سنوياً اشتراطات جديدة تزيد من التعقيد، مرجعاً ذلك إلى التعيينات غير القائمة على الكفاءة، التي وصفها بأنها من أكبر المشكلات.
مبيعات الجمعيات
قال الغانم إن مبيعات الجمعيات التعاونية السنوية تبلغ نحو مليار دينار، يفترض أن يتم تخصيص 200 مليون دينار فقط للمصانع الكويتية المنتجة للمواد الاستهلاكية، حيث ستكون كفيل بتشغيل أعداد كبيرة من الكويتيين. يستحوذ على غالبية هذا المليار صناعات أجنبية وخليجية، متسائلاً: كيف يُطلب من القطاع الصناعي توظيف الكويتيين في ظل غياب الدعم الحكومي.
