العودة للأخبار
أخبار العقار
أخبار عقارية
مشكلة الإسكان بالكويت تكمن في ارتفاع الإيجار لا قلة المساكن
اشتراط إثبات العقود بالكتابة يفتح الباب أمام المالك للتهرب من أحكام القانون
يثير الدكتور حسام الدين كامل الأهواني أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق في جامعة الكويت مجموعة من الملاحظات القانونية حول قانون الإيجارات الجديد ، وهو يؤيد ما نص عليه القانون من إعادة النظر في القيمة الإيجارية كل خمس سنوات ، باعتبار أن إيجار سقف يتحرك للأجرة يمنع أن يتم زيادتها بطريقة عشوائية لكنه يطالب بأن يحرص المشرع على إيجاد توازن بين أجرة المسكن ودخل المستأجر ، كما يرى أن الجهة المنوط بها تحديد الأجرة ينبغي أن تراعي في ذلك مستوى المعيشة والظروف الاقتصادية التي تعود إلى عقد الإيجار توازنه الاقتصادي بين المؤجر والمستأجر ، كما يطرح الدكتور الأهواني بعض الملاحظات الأساسية على نصوص القانون الجديد المتعلقة بإخلاء العين المؤجرة ، واشتراط أن يكون العقد كتابياً ، وتوزيع نفقات الإصلاحات والصيانة وغيرها من الموضوعات التي يشملها القانون .
يقول الدكتور حسام الدين كامل الأهواني أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق والشريعة بجامعة الكويت :
أحسن المشرع صنعاً في القانون الجديد بوضع إجراءات واضحة لعرض الأجرة وإيداعها ، فإن ذلك يوفق من جهة بين حماية المستأجر ضد رفض المؤجر قبض الأجرة ، وحماية المؤجر من جهة أخرى ضد قيام المستأجر كل شهر بإيداع الأجرة لدى إدارة التنفيذ ، ولذلك يوضع رسم حد من ذلك كما توضح المادة العاشرة من مشروع القانون الجديد .
كما أن اشتراط الحصول على إذن كتابي صريح من المؤجر في حالة التنازل عن البقال أو التنازل عن الإيجار ، من شأنه أن يقطع دابر كل خلاف حول وجود هذا الإذن من عدمه .
سقف متحرك للأجرة
وفيما يتعلق بـإعادة النظر في الأجرة فإن المشرع حرص من جهة على عدم وضع عوائق في سبيل التعمير والتوسع في البناء ، وفي نفس الوقت لم يغفل عرض الحائط بـمصلحة المستأجر ، وحتى لا تكون زيادة الأجرة بطريقة عشوائية منذ ظهرت فكرة وضع سقف متحرك للأجرة تكون الزيادة في حدوده . والجهة المنوط بها تحديد هذا السقف يجب أن تراعي في تحديده مستوى المعيشة وغيره من الظروف الاقتصادية التي من شأنها أن تحقق وتجمد إلى الحد وتوازن الاقتصادي .
ونعتقد أن هذا السقف سوف يؤدي بطريقة غير مباشرة إلى إيجاد مستوى للقيمة الآمرة بالنسبة للعقارات الجديدة أو عند بداية العقد ، سوف يستدم كمعيار منضبط يستستر به لتحديد الأجرة بصفة عامة ، كما أنه إذا اشترط في تحديد الأجرة في فترة معينة عند بداية العقد فإن الشرط سوف ينص ذلك عند تجديد السقف ، أمن يقضي بشبه ما براء من الشغل المستمر العام للأجرة !
وهذا الاتجاه من المشرع يحقق العدالة من غير اندفاع في اتجاه يصعب بل يستحيل أحياناً الرجوع فيه . فهذه المشكلة بشكل عام أصلها اقتصادية أساساً ، ولهذا يجب أن يحرص المشرع على إيجاد توازن بين أجرة المسكن وأجرة أو دخل العامل .
الهدم لإعادة البناء
ويستطرد الدكتور الأهواني قائلاً :
ومن أهم التعديلات التي جاء بها مشروع القانون ما جاء في المادة (۲۰) فقرة (٦) ، وهي حالة هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه من جديد . فقد قصر الهدم على المباني التي مضى عليها ۲۰ سنة . ولم يقتصر على مجرد الهدم بل اشترط أن يكون البناء الجديد زائداً في حجمه عن البناء القديم بـ ٥٠٪ ، وذلك كي يكون الهدم والبناء وسيلة للتوسع في الترخيص والبناء وليس وسيلة للتخلص بين المستأجر أو لرفاهية المالك على حساب المستأجرين ، فالهدف من أجل البناء وضع في إطار المصلحة العامة وليس الفردية .
ونرى أن ظروف الإسكان في الكويت لا تستدعي اشتراط حجم هدم مساحي للجديد للمستأجر الذي طرد ، فأزمة المسكن الجديد تخضع للعرض والطلب ومن ثم فلا توجد مصلحة جديدة للمستأجر في العودة إلى البناء الجديد . فمشكلة الإسكان في الكويت تكمن في ارتفاع الأجرة أكثر مما تكمن في قلة المساكن المعروضة للإيجار
التحسينات التي يجريها المستأجر
كذلك جاء في المادة ( ۲۲ ) من المشروع - والكلام ما يزال للدكتور الأهواني - أنه إذا كان المستأجر قد أوجد في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات فله عند انقضاء الإيجار أن يتركها أو أن يبقيها على نفقته دون الأضرار بالعقار ، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك .
وكان يجدر بالمشرع أن يفرق بين الزيادات التي حدثت بعلم المؤجر ، وتلك التي حدثت دون علمه ، ففي الأولى يستحق المؤجر هذه الزيادات ويلتزم بأن يرد للمستأجر ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار .
أما في الحالة الثانية فيكون للمؤجر الخيار وإذا زاد في قيمة العقار ، فله أن يطالب بإزالة التحسينات أو أن يبقيها مقابل رد ما أنفقه المستأجر في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار .
وهذا الاتجاه هو ما يسبح عليه القانون المقارن ، ويقل أن أضيفت هذه الملاحظة أن المشرع الكويتي قد وضع القاعدة في صورة قاعدة مفصلة
يثير الدكتور حسام الدين كامل الأهواني أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق في جامعة الكويت مجموعة من الملاحظات القانونية حول قانون الإيجارات الجديد ، وهو يؤيد ما نص عليه القانون من إعادة النظر في القيمة الإيجارية كل خمس سنوات ، باعتبار أن إيجار سقف يتحرك للأجرة يمنع أن يتم زيادتها بطريقة عشوائية لكنه يطالب بأن يحرص المشرع على إيجاد توازن بين أجرة المسكن ودخل المستأجر ، كما يرى أن الجهة المنوط بها تحديد الأجرة ينبغي أن تراعي في ذلك مستوى المعيشة والظروف الاقتصادية التي تعود إلى عقد الإيجار توازنه الاقتصادي بين المؤجر والمستأجر ، كما يطرح الدكتور الأهواني بعض الملاحظات الأساسية على نصوص القانون الجديد المتعلقة بإخلاء العين المؤجرة ، واشتراط أن يكون العقد كتابياً ، وتوزيع نفقات الإصلاحات والصيانة وغيرها من الموضوعات التي يشملها القانون .
يقول الدكتور حسام الدين كامل الأهواني أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق والشريعة بجامعة الكويت :
أحسن المشرع صنعاً في القانون الجديد بوضع إجراءات واضحة لعرض الأجرة وإيداعها ، فإن ذلك يوفق من جهة بين حماية المستأجر ضد رفض المؤجر قبض الأجرة ، وحماية المؤجر من جهة أخرى ضد قيام المستأجر كل شهر بإيداع الأجرة لدى إدارة التنفيذ ، ولذلك يوضع رسم حد من ذلك كما توضح المادة العاشرة من مشروع القانون الجديد .
كما أن اشتراط الحصول على إذن كتابي صريح من المؤجر في حالة التنازل عن البقال أو التنازل عن الإيجار ، من شأنه أن يقطع دابر كل خلاف حول وجود هذا الإذن من عدمه .
سقف متحرك للأجرة
وفيما يتعلق بـإعادة النظر في الأجرة فإن المشرع حرص من جهة على عدم وضع عوائق في سبيل التعمير والتوسع في البناء ، وفي نفس الوقت لم يغفل عرض الحائط بـمصلحة المستأجر ، وحتى لا تكون زيادة الأجرة بطريقة عشوائية منذ ظهرت فكرة وضع سقف متحرك للأجرة تكون الزيادة في حدوده . والجهة المنوط بها تحديد هذا السقف يجب أن تراعي في تحديده مستوى المعيشة وغيره من الظروف الاقتصادية التي من شأنها أن تحقق وتجمد إلى الحد وتوازن الاقتصادي .
ونعتقد أن هذا السقف سوف يؤدي بطريقة غير مباشرة إلى إيجاد مستوى للقيمة الآمرة بالنسبة للعقارات الجديدة أو عند بداية العقد ، سوف يستدم كمعيار منضبط يستستر به لتحديد الأجرة بصفة عامة ، كما أنه إذا اشترط في تحديد الأجرة في فترة معينة عند بداية العقد فإن الشرط سوف ينص ذلك عند تجديد السقف ، أمن يقضي بشبه ما براء من الشغل المستمر العام للأجرة !
وهذا الاتجاه من المشرع يحقق العدالة من غير اندفاع في اتجاه يصعب بل يستحيل أحياناً الرجوع فيه . فهذه المشكلة بشكل عام أصلها اقتصادية أساساً ، ولهذا يجب أن يحرص المشرع على إيجاد توازن بين أجرة المسكن وأجرة أو دخل العامل .
الهدم لإعادة البناء
ويستطرد الدكتور الأهواني قائلاً :
ومن أهم التعديلات التي جاء بها مشروع القانون ما جاء في المادة (۲۰) فقرة (٦) ، وهي حالة هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه من جديد . فقد قصر الهدم على المباني التي مضى عليها ۲۰ سنة . ولم يقتصر على مجرد الهدم بل اشترط أن يكون البناء الجديد زائداً في حجمه عن البناء القديم بـ ٥٠٪ ، وذلك كي يكون الهدم والبناء وسيلة للتوسع في الترخيص والبناء وليس وسيلة للتخلص بين المستأجر أو لرفاهية المالك على حساب المستأجرين ، فالهدف من أجل البناء وضع في إطار المصلحة العامة وليس الفردية .
ونرى أن ظروف الإسكان في الكويت لا تستدعي اشتراط حجم هدم مساحي للجديد للمستأجر الذي طرد ، فأزمة المسكن الجديد تخضع للعرض والطلب ومن ثم فلا توجد مصلحة جديدة للمستأجر في العودة إلى البناء الجديد . فمشكلة الإسكان في الكويت تكمن في ارتفاع الأجرة أكثر مما تكمن في قلة المساكن المعروضة للإيجار
التحسينات التي يجريها المستأجر
كذلك جاء في المادة ( ۲۲ ) من المشروع - والكلام ما يزال للدكتور الأهواني - أنه إذا كان المستأجر قد أوجد في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات فله عند انقضاء الإيجار أن يتركها أو أن يبقيها على نفقته دون الأضرار بالعقار ، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك .
وكان يجدر بالمشرع أن يفرق بين الزيادات التي حدثت بعلم المؤجر ، وتلك التي حدثت دون علمه ، ففي الأولى يستحق المؤجر هذه الزيادات ويلتزم بأن يرد للمستأجر ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار .
أما في الحالة الثانية فيكون للمؤجر الخيار وإذا زاد في قيمة العقار ، فله أن يطالب بإزالة التحسينات أو أن يبقيها مقابل رد ما أنفقه المستأجر في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار .
وهذا الاتجاه هو ما يسبح عليه القانون المقارن ، ويقل أن أضيفت هذه الملاحظة أن المشرع الكويتي قد وضع القاعدة في صورة قاعدة مفصلة
