نهى فتحي

أين ستتوجه سيولة السوق العقاري خلال الفترة المقبلة؟ وهل من فرص لا تزال متاحة أمام المستثمر؟ وأين توجد تلك الفرص؟ وكيف يرى خبراء السوق المستقبل القريب للاستثمار العقاري؟
أسئلة عديدة طرحتها القبس على خبراء في سوق العقار، ليؤكدوا أن الفرص باتت محدودة للغاية، وان السوق يمر بحالة ركود، مدفوعة ببدء العد التنازلي لهبوط الأسعار التي وصلت إلى معدلات مبالغ فيها، بل وخيالية على حد قولهم.
في المقابل، عددوا بعضاً من الفرص المحدودة المتاحة حاليا، والتي تنحصر في البنايات الاستثمارية النموذجية المدرة للدخل، والعقار الترفيهي السياحي الذي يضم المطاعم والمقاهي، والذي يحقق اليوم أعلى عائد، بنسب تراوحت ما بين 15 و16 في المئة، وكذلك الاستثمار في المنازل المقسمة لشقق، التي يعد عائدها متميزاً، ويصل إلى 10 في المئة.
قال الخبير العقاري سليمان الدليجان إنه على الرغم من الركود الذي يشهده السوق حاليا، وتراجع معدلات التداول بنسبة فاقت 30 في المئة، فإن هناك ثلاثة أنواع من الفرص التي لا تزال متوافرة في السوق العقاري، أولها العقارات الاستثمارية المدرة، حيث تشهد طلبا لما تحققه من عوائد تعد الأفضل عند مقارنتها بعوائد الودائع المصرفية، وكذلك الفرص الاستثمارية الأخرى.
وأضاف: أما ثاني تلك الفرص، فيتمثل في الرواج التجاري في عدد من المناطق التجارية، حيث يشهد القطاع التجاري (التجزئة) رواجا وطلبا من قبل المستثمرين على الشراء والتأجير على حد سواء، في حين أن الفرصة الثالثة في بحث بعض المضاربين عن الأراضي السكنية التي تباع حاليا بأقل من القيم السوقية، بنسب تتراوح ما بين 10 و15 في المئة، لا سيما في مناطق أبو فطيرة والفنيطيس وصباح الأحمد البحرية التي تشهد حاليا حالة من الركود، وتراجعا للأسعار بمتوسط %10 عن الأسعار التي كانت عليها قبل أشهر قليلة.
وبين الدليجان أن هناك ركودا وتراجعا للأسعار أيضا، أصاب البنايات الاستثمارية القديمة والأراضي الفضاء، بنسب تراوحت ما بين 5 و7 في المئة، باستثناء المواقع المتميزة، وذلك بسبب ارتفاع تكلفة البناء والتطوير والأيدي العاملة. وتوقع الدليجان أن ترتفع نسب تراجع السوق العقاري إذا ما تم اتخاذ قرارات اقتصادية مؤثرة خلال الفترة المقبلة، يكون لها واقع سلبي على السوق.

دقة أكبر
من ناحيته، قال مدير قسم إدارة أملاك الغير في بنك الكويت الدولي جواد مقصيد إن السوق العقاري هو أفضل مكان توجه إليه السيولة، خلال الفترة الحالية، في ظل تذبذب أسعار الأسهم وندرة الفرص الأخرى، إذ يعد العقار الاستثماري غير المخالف الفرصة الأفضل لتوظيف السيولة في السوق حالياً، وتتراوح عوائده ما بين 6 و7 في المئة، لذا نرى أن هناك شريحة كبيرة من المستثمرين تتوجه اليوم للاستثمار في البنايات الاستثمارية، لاسيما العقارات ذات المواقع المميزة، والتي تشتمل على مواقف للسيارات، وتقدم خدمات متميزة للمستأجرين.
وأكد مقصيد أن المستثمر العقاري بات أكثر دقة من السابق في عملية الشراء، في ظل كثرة المعروض للبيع من العقارات الاستثمارية في مختلف المناطق، إذ بات يبحث عن المناطق التي تشهد كثافة سكانية وتكون قريبة من الخدمات، مثل مناطق ميدان حولي، السالمية، الشعب البحري، وهي مناطق مطلوبة للسكن، وتوفر عقاراتها عوائد جيدة للمستثمر، في ظل ارتفاع قيم الإيجار في تلك المناطق، نتيجة لما تتمتع به من مساحات داخلية متميزة، وخدمات أمنية ومواقف للسيارات.
وأضاف: كما تتمتع مناطق المهبولة والفنيطيس والمنقف بوجود عدد من المجمعات الاستثمارية النموذجية التي توفر مجموعة متكاملة من الخدمات، ويقبل على التأجير بها شريحة الأجانب ومهندسو البترول، وهو ما يجعلها مطلوبة من المستثمرين، وتشكل فرصة مواتية لما تحققه من عوائد متميزة ومدخول جيد.
وبين أن هناك طلباً أيضاً على العقارات الاستثمارية المخالفة، والتي تحقق عوائد تفوق تلك التي تحققها البنايات غير المخالفة، حيث تصل عوائدها إلى نحو 7.5 في المئة، مبينا أن 70 في المئة من المستثمرين في السوق العقاري يتجهون حاليا تجاه الاستثمار في البنايات الاستثمارية، نظرا إلى ما تحققه من عوائد تبقى مناسبة، مقارنة مع الفرص الاستثمارية الأخرى. ولفت إلى فرص ينظر إليها البعض من خلال بناء المنازل المقسمة إلى شقق وتأجيرها والحصول على مردود متميز، مبيناً أن الشقة المكونة من ثلاث غرف تؤجر بـ 700 إلى 800 دينار.

فرص خليجية
من جهته، قال نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيّمي العقار عبد العزيز الشداد إن الفرصة الأفضل لتوظيف السيولة في السوق العقاري هي الخروج بها إلى أسواق عقارية خليجية محيطة، منها السوق السعودي، حيث لا تزال أسعار الأراضي رخيصة، وكذلك البحرين والإمارات التي تضم عدداً من الفرص المواتية، إذ يستطيع المستثمر الذي يملك 50 ألف دينار الاستثمار في تلك الأسواق العقارية، بينما لا يستطيع امتلاك شيء بهذا المبلغ في السوق العقاري المحلي.
وأعرب عن أسفه لغلاء الأسعار في السوق المحلي، ووصولها إلى معدلات تفوق قدرة شريحة كبيرة

من المستثمرين وعدم تحرك الحكومه تجاه عدد من القضايا التي تعرق المسيره الاستثمار في السوق العقاري ومن بينها الرهن العقاري لسكن الخاص ومعالجه ازمه البنايات الاستثماريه المخالفه نهيت عن قانون الضريبه الذي لم يحرك احد له ساكنا مؤكدا ان الاستثمار العقاري في السوق المحلي بات عقاب المستثمر بسبب تلك العناقيل وبين ان السوق العقاري لن يشهد فرصا متميزه من المستثمرين الا في حاله انشاء مدن متكامله تضم مختلف الاستخدامات العقاريه من سكنه واستثماري وتجاري وخدما وذلك حتى يكون معربا عن اسفه لقرارات العشوائيه التي تخرج من دون دراسه والتي يكون لها بالغ الاصغر السلبي في عده قطاعات ومنها قرار رفعت عن اسعار الديزل الذي اثر دوره في قطاع الانشاءات والمقاولات ولفت الا ان الكويت تسير عكس التيار في الوقت الذي استفاد الدول عديده من النفط وخفضت من اسعار بضائع ومنتجات ترتفع في اسعار البضائع والمواد والعقارات هنا في الكويت حيث انعكس ذلك بشكل كبير على قيم الايجاريه التي وصلت الى معدلات مبالغ فيها واضاف هناك فرص محدوده في السوق العقاري تكمن في العقارات الاستثماريه والتجاريه القائمه المؤجره بالكامل حيث ينتج عنها مدخول مناسب للمستثمر.

العقار الترفيهى
من جانبه قال مساعده مدير العام لمجموعه الامتياز عبد اللطيف العبد الرازق ان الفرص المتاحه حاليا في السوق شحيحه للغايه مستدركا انه على الرغم من تدني معدلات الودائع فان الطلب سيبقى الى حد كبير محيطا بالعقار الاستثماري الذي تفضله شريحه كبيره من المستثمرين وتطرق العبد الرازق الى العقار الترفيه السياحي الذي يضم المطاعم والمقاهي حيث يحقق هذا القطاع حاليا اعلى معدل عائدات في السوق العقاري اذ تتراوح عائده بين 15 و16% اذا كان المالك هو المطور اما في حاله الشراء فان مع وائل تتراوح ما بين سبعه وثمانيه في المئه وهي تعتبر ايضا عوائد جيده مقارنه مع عوائد الاستثمار المتدنيه وبين العبد الرازق انه عند التوجه للاستثمار في العقار الترفيه السياحي فانه لابد من اختيار المنطقه بعنايه مثل ان تقع الساحلي مشيرا الى ان هناك فرصه مواتيه لهذا الاستثمار في مناطق ابو الحصانية وابو حنيفه والبدع اما عن المستقبل العقارات الاستثماريه فقال عن عبد الرازق انه من المتوقع ان تستقر الاسعار خلال الفتره المقبله الا اذا كانت هناك فرص استثماريه اخرى تطرحها الدوله مثل تاسيس شركات المدن الاسكانيه او ان يطرا امر ما يحرك سوق الكويت للاوراق الماليه بشكل ايجابي وعشر الى توجه بعض سيوله السوق العقاري الى الخير من خلال فرص قد تكون واعده في بعض الدول منها السعوديه خصوصا في قطاع السكن الخاص وكذلك في السوق العقاري المصري لكن مع ضروره التحوط من مخاطر انخفاض العمله واستقرار الوضع السياسي.