القانون يقيد سلطة المحكمة
لا توازن بين حق المالك في الهدم وتعويض المستأجر مقابل إخلاء العين

عدد المحامي لبيد عبدال السلبيات التي تكتنف قانون الايجارات قال: قانون الايجارات المعمول به صدر بالمرسوم بالقانونيين رقم 35 لسنة 1978 وتم تعديله بالقوانين 2 لسنة 1988 و8 لسنة 1994 ويشمل 29 مادة ومن اهم السلبيات الواردة في القانون ما يلي:
-1 ما جاء في نص المادة 11 حيث رخصت لكل من مضى على عقد ايجاره مدة خمس سنوات ان يطلب زيادة الاجرة بنسبة 100%.
وبالتالي فالمؤجر يستخدم هذه الرخصة اسوأ استخدام ويجعلها سيفا مصلتا على رقبة المستأجر، لكنه بالاطلاع على نص المادة فنجد انه يجب اعمال روح القانون، حيث لم يدر بخلد المشرع عند وضع نص هذه المادة ان يكون مقصده زيادة الاجرة بنسبة 100% وانما وضع حدا اقصى لها لا تتجاوزه في اي حال من الاحوال وهذا هو روح القانون، لكنه في الجانب العملي ترفع جميع دعاوى زيادة الاجرة وتنتهي في الطلبات الختامية على زيادة الاجرة بنسبة 100% على الرغم من ان نص المادة جاء صريحا (انه في جميع الاحوال لا يجوز ان يتجاوز الفرق بين الاجرة السارية بين الطرفين واجرة المثل نسبة مائة في المائة من الاجرة السارية).
-2 جاء في نص المادة :20 ان المشرع استثنى السفر والغياب عن البلاد من الاعذار المقبولة في التأخير عن دفع الاجرة، حيث ان المشرع نص في المادة ذاتها انه يجوز للقاضي ان يحكم باعتبار الدعوى كأن لن تكن اذا اثبت المستأجر ان تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية اول جلسة تم اعلانه بها اعلانا صحيحا بجميع الاجرة المستحقة.
وحيث كان يجب على المشرع ان يترك تقدير العذر الى المحكمة لما لها من سلطة تقديرية في بحث الدلائل والمستندات، وإنما الذي حدث انه تم تقييد سلطة المحكمة بالنص الصريح على استثناء حالة السفر والغياب عن البلاد من الاعذار المقبولة، وبذلك فإنه خالف مبدأ سلطة المحكمة التقديرية، حيث قيدها في هذا الامر، وسلب عنها قولها الفصل ومبدأ حرية القاضي في تكوين عقيدته.
وحيث ان السفر والغياب غالبا ما يكونان من الاعذار القوية التي يجب قبولها والتي لا تسمو على قوتها اعذار اخرى، حيث ان المستأجر المسافر او الغائب ربما حالت ظروف اضطرارية بينه وبين تمكنه من العودة للبلاد في الموعد المحدد له، الامر الذي يتوجب على المشرع ألا يقيد سلطة محكمة الموضوع، وان يترك لها تقدير الاعذار واعتبار السفر والغياب عن البلاد من الاعذار القوية التي تبرر عدم سداد الاجرة في موعدها المحدد والتي تخضع بدورها لسلطة المحكمة التقديرية.
ولا نؤيد التعديل المقترح بخصوص تحديد مدة العقد وانتهاء العقد بانتهائهما لان هذا التعديل لو تمت الموافقة عليه فسوف يضع المستأجر عرضة لأهواء المؤجر ويفضل وجود سلطة تقديرية للقاضي في هذا الشأن.
لا توازن
وعما إذا كان هناك توازن بين حق المالك في الهدم وبين ما يتقاضاه المستأجر من تعويض مقابل اخلائه من سكنه في ظل ارتفاع اسعار الايجار حاليا، قال المحامي لبيد عبدال: لا يوجد توازن بين حق المالك في الهدم - بعد توافر الشروط التي حددها القانون في العقار - وبين ما يتقاضاه المستأجر من تعويض مقابل اخلائه من سكنه في ظل ارتفاع اسعار الايجار.
ونصت الفقرة 6 من المادة 20 على حق المالك في الهدم إذا توافرت الشروط الواردة بها وحددت المادة 21 من القانون مدة لا تتجاوز بحال من الاحوال ستة اشهر لمن لم يمض على انتفاعه بالعين مدة ست سنوات، وهذا لا يتناسب مع الاسعار السائدة في السوق ? العقارى والغلاء الزائد، وحيث ان المستأجر الذى امضى مده تزيد على ست سنوات فإنه يستفيد بالحصول على تعويض اجمالى قد يصل إلى مدة سنة على الأكثر.
أما المستأجر الذى لم يمض على عقده الا اشهر قليلة ولا يعلم مسبقا بنية المؤجر فى " هدام العقار، وعلى ذلك قام باستئجار العين وانفق عليها مصاريف باهظه من ديكورات وتشطيبات، حيث انه كان يأمل الاستقرار لمدة طويلة، الأمر الذى من أجله تكبد هذه المبالغ، من هنا سيعوضه ولم يمض على مده عقده الاشهور وان فترة سته أشهر المنصوص عليها غير متناسبة.
فيجب النظر بعين الاعتبار إلى مثل هذه الحالات، وذلك بوضع قيود على المؤجر ان كانت لديه نية مسبقة لهدم البناء، وكانت الشروط المنصوص عليها فى الماده٦/٢٠ متوافرة، ان يحظر على المؤجر المالك ان يقوم بإبرام عقود إيجار جديدة لاى عين بالعقار موضوع الهدم لمدة لا تقل عن ثلاثة سنوات حتى يتمكن المستأجر من الاستفادة من الديكورات والتشطيبات التى قام بها عن طريق استغلالها أثناء فترة الإيجار.
تعديلات
ودعا عبدالله الى ضرورة إعادة النظر فى نص الماده ٢٦ والماده ٢٦ مكرر/أ، وقال : حيث نصت الماده ٢٦ على أنه لا يجوز الطعن فى الحكم الصادر فى الدعوى بطريق الاستئناف الابسبب الحظأ فى تطبيق القانون او فى تأويلة، أو إذا وقع بطلان فى الحكم او فى الاجراءات أثر فى الحكم، بمعنى انه الا يقبل امام محكمه الاستئناف دفاع موضوعى، وهذا الأمر فى منتهى الخطورة، حيث فى إحدى الحالات يعلن المدعى عليه ( المستأجر) على المخفر ويصدر الحكم فى غيبته، وذلك بإخلاء العين لعدم سداد الأجرة، فى حين ان المستأجر ( المدعى عليه) يقوم بسداد الأجرة بالفعل ولديه المستندات الدالة على ذلك، وعندما يطعن على الحكم بالاستئناف ويقدم مستنداته المؤيده لدفاعه، يصدر حكم محكمه الاستئناف برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به بإخلاء العين، وتنتهى محكمه الاستئناف فى حيثيات حكمها إلى أنه لا يقبل أمام محكمه الاستئناف ثمه دفاع موضوعى، وهو مايعنى فى حقيقة الواقع انتقاصا كبيرا للحق فى التقاضى المكفول للمواطنين والمقيمين، ومما يثير شبهة عدم عدم دستورية لهذه المادة.
فيجب ان يشمل التعديل الجديد بحيث يتضمن تعديلا على نص الماده ٢٦ مكرر /أ ليشمل جواز عمل إشكال فى تنفيذ الحكم من أطراف الدعوى وأمام المحكمه ويقدم كل طرف مببرات أشكاله، وعلى المحكمه ان تقرر قبول الأشكال او رفضه، من دون التقيد بعمل الأشكال من الغير، باعتباره ايضا خروجا عن المألوف وابتسارا للحق باللجوء إلى القضاء.