محمد عواضة -

مع تزايد الطلب على شراء العقار، تجري استثمارات كبيرة في هذا القطاع لتلبية انتعاش الطلب على المساكن. ولكن قد تختلف طرق امتلاك العقارات في الكويت وغيرها من البلدان وتتنوع ما بين شرائها نقداً أو بتمويل عقاري وهو أمر يعتمد على عوامل عدة، مثل الوضع المالي للمشترين والظروف الاقتصادية المحيطة وغيرها من الأمور التي يتم أخذها بالحسبان، مع الإشارة إلى أن هناك عدداً من المزايا والعيوب لا بد من معرفتها قبل الإقدام على هذه الخطوة لتحديد أيهما أفضل الشراء نقداً أو من خلال التمويل العقاري.

لا يختلف اثنان أن امتلاك منزل الأحلام أو كما يسمى «بيت العمر» أفضل بكثير من استئجار شقة ودفع مبلغ شهري يتغيّر ويزداد مع مرور الزمن، ولذلك قد يختار العديد من المشترين الحصول على قروض عقارية في رحلتهم ليصبحوا ملاكاً لعقاراتهم.

ولكن في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي رافقها ارتفاع في أسعار الفائدة، صرف العديد من الأشخاص نظرهم على امتلاك منازل جديدة، وقرروا العودة إلى سوق الإيجارات، في ظل مستويات الفائدة الحالية.

وهنا، لا بد أن نذكر بأن أسعار الفائدة في البلاد شهدت ارتفاعات متتالية، تماشياً مع زيادتها من قبل الاحتياطي الفدرالي الأميركي، إذ تتراوح المعدلات حالياً بين %6–%7 لمعظم البنوك المحلية.

الظروف تحكم

يرى بعض المواطنين بأن الظروف أحياناً تلعب دوراً كبيراً عند اتخاذ قرار بالتمويل العقاري، حيث هناك الكثير منهم يرغبون عن استثمار كل مدخراتهم في العقارات، ويفضلون بدلاً من ذلك الاحتفاظ ببعض أموالهم النقدية في متناول اليد، بالتالي يعتقدون أن الحصول على قرض عقاري مفيد، بينما قد يعتقد آخرون عكس ذلك تماماً. ومع ذلك، إذا كانت ظروف المشتري تسمح له باستخدام النقد، فإن هذا الخيار ينجح لأنه يوفر عليه دفع الفائدة.

وهناك اعتقاد آخر لبعض المستثمرين الذين يفضلون استثمار أموالهم بقطاعات أخرى مثل الأسهم والذهب تدر عليهم أرباحاً ثم يقتطعون جزءاً منها لتسديد الأقساط الشهرية الخاصة بالتمويل العقارى في حال رغب في بناء منزل مخصص للعيش فيه.

وهذا أيضاً في حال يريد شراء العقار بهدف تأجيره للغير، فمن الأفضل أن يشتريه بتمويل عقاري لأن قيمة القسط الذي سيقوم بدفعه للبنك سيكون مصدره مبلغ الإيجار الشهري الذي يدفعه المستأجر للمالك، مع العلم أن العوائد الشهرية مرتبطة بمعدلات الإشغال وقيمة الإيجار الذي قد يرتفع مع مرور السنوات.

تنويع الاستثمارات

ينصح عدد من خبراء العقار بالابتعاد عن الاقتراض المرتفع وشراء العقار الغالي، خصوصاً في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي تعيشها معظم الدول والسياسة النقدية المتشددة. ولكن إذا أصرّ المستثمر دخول تلك «المغامرة» فيجب عليه الاحتفاظ بأقساط 6 أشهر لاحقة على الأقل دون التصرف بها مهما كانت الأسباب.

ويؤكد الخبراء أن أسعار الفائدة الحالية تثير مخاوف عدد من المستثمرين من التوسع في منتجاتهم العقارية. وهنا لا بد من الإشارة إلى أن المستثمر الناجح يقوم بتنويع استثماراته ولا يضع البيض في سلة واحدة. ولكن في كل الأحوال يتطلب الأمر دراسة حقيقية ودراية كاملة قبل اتخاذ أي خطوة للبدء في الاستثمار في أي قطاع.

التريث حتى 2024

من المتوقع أن يؤجل المزيد من المستثمرين طلب الحصول على قروض عقارية لتمويل استثماراتهم إلى السنوات المقبلة، في ظل ترجيحات خبراء الاقتصاد والمؤسسات المالية بخفض مجلس الفدرالي الأميركي أسعار الفائدة اعتباراً من عام 2024، وبالتالي يرجح أن تنخفض أسعار الفائدة على القروض العقارية في الكويت أيضاً، لذلك من الأجدى أن يتريث مشترو العقارات لحين انخفاض أسعار الفائدة.

مميزات التمويل العقاري وعيوبه

لا يمكن الجزم بأن التمويل العقاري يعتبر حلاً جذرياً لشراء العقار أو العكس، بل لا بد من الأخذ بعين الاعتبار إيجابياته وسلبياته وفق الظروف الاقتصادية والأوضاع المالية للمشترين.

إيجابيات

1. يجعل من المنزل أو «بيت العمر» بمتناول اليد وفق فترة سداد مريحة بدلاً الانتظار بطابور الرعاية السكنية لفترات طويلة.

2. العقار الاستثماري المناسب قد يدفع ثمن الأقساط الشهرية من عوائده.

3. العقارات غالباً تزداد قيمتها مع الزمن، بالتالي فإن الفرق بين ثمن الشراء بالتقسيط والبيع سيكون لمصلحة المستثمر.

4. تؤدي فترة السداد القصيرة إلى دفع إجمالي فوائد أقل.

5. يستطيع المتقاعدون وذوو الاحتياجات الخاصة الحصول على القروض العقارية من بنك الائتمان.

سلبيات

1. تراكم الديون في حال تعثر السداد بسبب الظروف الطارئة أو أي تطورات اقتصادية مستجدة.

2. الخوف من انخفاض قيمة العقار وعدم القدرة على سداد القرض.

3. قد يخسر المقترض عقاره المرهون في حال تخلف عن سداد الدين.

4. رفع الفائدة تثير المخاوف بين المستثمرين من التوسع في مشاريعهم العقارية.

5. المبلغ المقدم من بعض الجهات التمويلية لا يكفي لبناء «بيت العمر».