منع رفع الإشكال من المستأجر هدفه تسريع إجراءات التقاضي

أكد المحامي خالد القطان ان هناك توازنا بين حق المالك في الهدم وبين ما يتقاضاه المستأجر من تعويض مقابل اخلاء السكن.
لكن القطان ايد، خلال ردوده على اسئلة 'القبس'، اي تعديل على القانون يعيد التوازن بين طرفي العقد في ضوء المصلحة العامة للجميع.
وفي ما يلي ردود القطان على اسئلة 'القبس':
سلبيات
ما رأيكم في قانون الايجارات المعمول به حاليا من حيث الايجابيات والسلبيات؟ وهل تؤيدون التعديل المقترح عليه بخصوص جزئية تحديد مدة العقد وانتهاء العقد بانتهائها؟ وما الاقتراحات بشأن السلبيات ان وجدت؟
- لقد حدثت في الفترة الاخيرة ومع بداية السبعينات تطورات اقتصادية كبيرة انعكس اثرها على ايجار العقارات وازدياد اسعارها، ونشوء بعض الازمات في العرض والطلب، مما ادى الى تدخل سريع من المشرع بصدور القانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن ايجار العقارات.. وعلى الرغم من ان هذا التدخل من المشرع لا يغني عن اعادة النظر في القانون ككل، ووضع الاحكام الجديدة التي تتفق مع ما استجد من تطورات، ويعيد التوازن بين مصالح طرفي العقد في ضوء المصلحة العامة للمجتمع، وبما يتفق مع الظروف الاقتصادية والاجتماعية، ويكفل تحقيق العدالة بين المؤجر والمستأجر.
- وكثيرا ما تثور الخلافات والمنازعات بين الافراد في شأن العقود المختلفة التي يبرمونها، بل ويستفحل امرها على نحو يجعل لجوءهم الى القضاء امرا لا مفر منه، ولعل عقد ايجار العقارات من بين اكثر العقود اثارة للخلاف في الواقع العملي، لا سيما في الكويت، وليس ادل على ذلك من مئات القضايا التي ينظرها القضاء الكويتي سنويا، والتي ترتبط بعقود الايجار بشكل خاص، وفي ما يتعلق بمسببات هذه الظاهرة التي لا يختص بها المجتمع الكويتي دون غيره من المجتمعات، فإن عوامل كثيرة تقف وراء الخلافات التي تقوم بين طرفي العقد ومن اهمها:
1 - كثرة الالتزامات التي تتولد عن عقد الايجار على عاتق اطرافه، مما يزيد من احتمال الاختلال من قبل احدهم راغبا او مرغما، هذا عدا عن ارتباط هذه الالتزامات بعنصر الزمان، مما يتطلب مجهودا مستمرا في التنفيذ من قبل المؤجر والمستأجر، فيزيد في احتمال وقوع تقصير من قبل احدهما.
2 - بل ان فكرة عنصر الزمان هذه تؤثر في العلاقة الايجارية من ناحية اخرى، حيث يتعلق الامر بالمعطيات الاقتصادية والمادية، اذ ان هذه المعطيات تتأثر وبلا شك بمرور الزمان، مما يؤدي الى تغييرها على نحو يخدم مصلحة المؤجر احيانا، او على نحو يخدم مصلحة المستأجر احيانا اخرى، وهي حالة انخفاض الاسعار، اضافة الى ذلك، فإن مرور الوقت وما يؤدي اليه من تلف في العقار او ارتفاع في قيمته او انخفاضها، بل والتطورات التي تحدث في منطقة العقار، وفي حالة العقارات والخدمات المحيطة به مع مرور الوقت، انما هي عوامل تؤثر في قيمة الايجار سلبا او ايجابا.
3 - واخيرا، وليس اخرا، فإن التغييرات التي تطرأ على اوضاع اطراف العقد انفسهم، قد تكون وراء الخلافات التي تثور في شأن العلاقة الايجارية، فقد تتغير الحالة الاجتماعية لاحد الاطراف، او الحالة المالية لأي منهما، ومن ثم تنعكس هذه التغييرات على العلاقة الايجارية بشكل لا جدال فيه.
4 - اورد القانون رقم 35 لسنة 1978، المتعلق بايجار العقارات في مادته الرابعة، تعريفا لعقد الايجار، تبين منه انه عقد رضائي يقع فيه التراضي على عناصر ثلاثة هي: منفعة العين المؤجرة والمدة والاجرة.. والمدة هي مقياس الانتفاع بالعين المؤجرة لأن الايجار عقد زمني من خصائصه التوقيت، ومن ثم تقاس منفعة العين فيه بمقياس زمني، ولكن يقع أحيانا ان يسكت المتعاقدان عن المدة فلا يعرضان لها اصلا، وقد يتفقان على ان يكون الايجار لمدة غير معينة او لمدة معينة يتعذر على كليهما اثباتها، ففي جميع الاحوال لا يبطل الايجار بسبب تجهيل المدة، ولكنه يكون صحيحا ويتكفل القانون بتحديد المدة، مقررا ان الايجار يعتبر منعقدا لمدة متتالية، كل مدة منها هي المدة المحددة لدفع الاجرة، ما مفاده انه اذا كانت الاجرة تدفع مشاهرة على حسب المعتاد بالنسبة الى المنازل كانت مدة الايجار شهرا يمتد الى شهر ثان فثالث فرابع.. وهكذا، الى ان ينقضى بسبب قانوني، ويجري الامر على غراره اذا كانت الاجرة تدفع سنويا او لفترة اخرى... وجاءت المادة 26 مكرر (ب) من القانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن ايجار العقارات لتنص على انه 'يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن انهاء عقد الايجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد، ما لم يتفق الطرفان على مدة اطول من ذلك، ويمتد العقد بالنسبة الى المؤجر لمدة او لمدد مماثلة ولكن بالشروط التي يتفق عليها الطرفان ما لم ينبه المؤجر المستأجر برغبته في اخلاء العين قبل انقضاء ثلاثه اشهر على الاقل من السنه الاخيره.

توازن

هل هناك توازن بين حق المالك في الهدم وبين ما يتقاضاه المستاجر من تعويض مقابل اخلاقه من سكنهم في ظل ارتفاع اسعار الايجار حاليا؟

نعم هناك توازن بين حق المال في الهدم وبين ما يتقاضاه المستاجر من تعويض مقابل اخلائه من سكنه حيث نصت الماده 21 من القانون رقم 35 لسنه 1987 في شان ايجار العقارات على مهله لمده سته اشهر ويقود شغل المستاجر خلال مهله الاخلاق بدون مقابل واذا قلت مهله الاخلاء سته اشهر وجبه الحكم طويل لما يكمل اجره هذه المده واذا زادت مده الانتفاع بالعين المؤجرة على سته سنوات سيحكم له بالاضافه الى التعويض المنصوص عليه في البند (أ) بما يعادل اجرة شهر عن كل سنه من السنوات الزائده بما لا يجوز اجر سته أشهر.

تعديل

ما رايكم في ان قانون الايجارات الحالي يقرر ان الحكم الصادر في الاجراء لا يتشكل فيه من قبل اطرافه وانما يجوز للغير فقط كما انه في حاله الاستئناف الحكم لا يقبل دفاع في الموضوع فهل يشمل التعديل هذه الفقرات ليكون لمحكمه الاستئناف بحث الدعوه واوجه الدفاع فيها كامله وان كان لا يشملها فلماذا لا يشمل التعديل المواد التي تقرر ذلك؟ 

_ نحن مع اي تعديل يعيد التوازن بين مصانع طرفي العقد في ضوء المصلحه العامه للجميع وبما يتفق مع الظروف و اقتصاديه والاجتماعيه فقد نصت الماده 26 من القانون رقم 35 لسنه 1978 في ايجار العقارات لا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف الا بسبب خطا في تطبيق القانون او في تاويله واذا وقع بطلان في الحكم او في الاجراءات اثر في الحكم ويجب على المستانف ان يوضع خزانه وزاره العدل كفاله قدرها 20 دينار وان يوضع كذلك الاجره المحكوم بها خزانه اداره التنفيذ عند تقديم صحيفه الاستئناف كما قررت الماده 26 مكرر اذا كانت الاجره المستحقه هي كل ما يطالب به مؤجر يجوز له ان يستصدر بها امر بالاداء وقررت الماده 26 مكرر (أ) لا يجوز رفع اشكال في تنفيذ الاحكام الصادره في منازعات ايجارات العقارات الا من غير المحكوم عليه وكان ذلك محاوله من المشرع في رسم للتقاضى اجراءات مبسطه و مختصره يمكن عن طريقها الفصل في المنازعات الايجاريه على وجه الاستعجال وتوخيا السرعة وابتغاء التبسيط   والتيسير والسرعه.