نهى فتحي
لماذا فقدت بعض المزادات العقارية جاذبيتها بعد تحقيق عدد منها نجاحات غير مسبوقة ومعدلات لارتفاع الأسعار بلغت %50 عن السعر الابتدائي لها، فقد شهد السوق خلال الأسبوع الماضي تأجيل عدد من المزادات في ظل غياب الطلب على الشراء من خلالها.
خبراء العقار أكدوا أن هناك عدة عوامل ساهمت في فشل المزادات العقارية التي أبهرت البعض كوسيلة للتسويق قبل أشهر معدودة.
أولا يأتي عنصر التوقيت الذي جمع نحو 8 مزادات عقارية تنوعت ما بين السكن الخاص والاستثماري والتجاري في فترة زمنية لم تتعد شهرين، وهو ما كان له بالغ الأثر السلبي على المستثمر الذي وجد نفسه في حيرة أمام هذا الكم من المزادات التي توفر له عرضاً متاحاً فورا دون عدول عن الصفقة، كما يحدث أحيانا في الصفقات العقارية التي تتم عبر الوسيط العقاري، علاوة على أن هناك بعض المزادات التي ساهمت في إفشال أخرى بسبب إعلانها عن أسعار ابتدائية تقل عن السعر السوقي.
كما جاء عنصر التوقيت أيضا غير مناسب في ظل معطيات السوق والخوف من تراجع أسعار النفط وتداعيات ذلك على الوضع الاقتصادي في البلاد. فيما استمر الإعلان عن إقامة المزادات في وقت بدأ السوق يتلمس فيه حركة نزول الأسعار، خصوصا للسكن الخاص بنسب قدرها خبراء ما بين 10 و15 في المئة، وهو ما كان له بالغ الأثر على السوق أولا، حيث انعكس استمرار الإعلان عن المزادات سلبا على أسعار السوق بمزيد من التراجع، وكذلك كان هناك آثار وقعت على المزادات ذاتها التي لم يتقدم فيها أحد للشراء. وكان ينبغي على القائمين عليها قراءة توجهات السوق في هذه المرحلة الحرجة التي تشهد حالة من الركود على مختلف القطاعات العقارية وترقب المستثمرين تخوفا من نزول الأسعار التي وصلت معدلات عالية وتعرض السوق إلى حركة تصحيحية.
وأضاف خبراء: ويجب الا ننسى هنا ارتفاع تكلفة البناء التي جاءت لتحد من الإقبال على شراء الأراضي الفضاء التي عرضت في تلك المزادات، خصوصا في ظل ارتفاع أسعار الديزل وانعكاس ذلك على أغلب المواد الإنشائية التي يستخدم في تصنيعها أو في نقلها من دول المنشأ، ناهيك عن زيادة أجور الأيدي العاملة بنسب عالية عما كانت عليه في السابق، مما انعكس أيضا على زيادة كلفة البناء، حيث بات البناء الجاهز أوفر من شراء الأرض ومن ثم تطويرها.
وقد مثلت كثرة المزادات المتتالية ضغطاً نفسياً على المستثمر في السوق العقاري خلال الفترة الماضية، سواء المالك للعقار أو الراغب في الشراء، حيث ارتأى المالك سرعة البيع قبل نزول عقارات المزاد وزيادة العرض، أما المشتري فارتأى تأجيل الشراء تخوفا من نزول الأسعار بكثرة العرض.

وهناك أمور فنية غفل عنها بعض المنظمين للمزادات العقارية أبرزها التقييم العادل للعقارات المعروضة، فهناك مزادات اعتمدت على تقييمات لعقارات سكنية فى وقت ذروة انتعاش العقار، حيث ارتأى مستثمرون أن اسعارها الابتدائية مبالغ فيها، وكذلك الامر بالنسبة لبعض العقارات الاستثمارية التى كانت أسعارها لا تتناسب مع معدلات العوائد، حيث بلغت عوائدها نحو 4.5% أو أقل بسبب ارتفاع الأسعار الابتدائية لها.
والجدير بالذكر هنا أن المزادات التى نجحت مثل مزاد بيت التمويل الذى عقد أواخر ديسمبر الماضى، وحظى مشاركون فيه بتسهيلات مصرفية ومزادات أخرى كانت اسباب نجاحها اما لأنها وفرت عقارات مدرة بأسعار تتناسب مع عوائدها الشهرية، أو أنها طرحت قسائم سكنية مفردة وليست بالجملة ( بلوكات) بأسعار مناسبة غير مبالغ فيها، لذلك ينصح خبراء السوق القائمين على المزادات المقبلة بتحرى الدقة اولا فى التقييمات التى يجب أن تتماشى مع الأسعار السوقية الحالية، وكذلك عرض ما يجذب المستثمر، خصوصا العقار المدر الذى يبحث عنه الجميع.