قال تقرير بنك الكويت الوطني إن التقديرات تشير إلى أن النشاط العقاري قد ينتعش قليلاً في عام 2024 بدعم من انخفاض قاعدة الأساس لعام 2023 وإمكان خفض أسعار الفائدة في وقت لاحق من العام الحالي والتي يمكن أن تدعم الطلب على الائتمان.

في المقابل، قد يكون ارتفاع تقييم العقارات، خاصة في القطاع السكني، وتأخير إعادة تطوير مناطق المدن الداخلية كمنطقة جليب الشيوخ، إلى جانب تفاقم المخاطر الجيوسياسية الإقليمية وحالة عدم اليقين التي تحيط بالاقتصاد الكلي العالمي، من العوامل التي قد تؤثر سلباً في النشاط العقاري.

وتابع: إلا أن إقرار قانون المدن السكنية (يوليو 2023) وقانون «مكافحة احتكار الأراضي الفضاء» (نوفمبر 2023)، من شأنهما دعم موقف القطاع الخاص للقيام بدور أكثر أهمية في حل أزمة الإسكان وتسريع وتيرة تنمية الأراضي غير المستغلة، وتعتبر من الخطوات المرحب بها التي تهدف لمعالجة القيود المرتبطة بجانب العرض. وفي الوقت ذاته، يمكن تعزيز الطلب على المدى المتوسط من خلال إقرار مجلس الأمة لقانون الرهن العقاري (قانون التمويل) الذي لا تزال مسودته حالياً في مرحلة الدراسة.

وتيرة إيجابية

أشار التقرير إلى أن القطاع العقاري أنهى تداولات العام الماضي بوتيرة أكثر إيجابية، إذ ساهمت الصفقات الكبرى التي شهدها القطاع التجاري واستقرار مبيعات القطاع السكني في دعم إجمالي المبيعات في الربع الرابع من عام 2023. وارتفع مؤشر أسعار العقارات الصادر عن بنك الكويت الوطني في الربع الرابع من عام 2023 على خلفية ارتفاع أسعار العقارات الاستثمارية، مما عوض انخفاض أسعار القطاع السكني. وخلال عام 2023 جاء نشاط السوق العقاري ضعيفاً بصفة عامة، إذ تأثر بارتفاع أسعار الفائدة، وارتفاع تقييمات العقارات السكنية، وجاذبية عوائد الاستثمار في الأصول الأخرى البديلة. إلا ان آفاق عام 2024 تبدو أكثر إيجابية في ظل الزخم الذي اكتسبه نشاط ائتمان القطاع العقاري، وإمكانية خفض مجلس الاحتياطي الفدرالي الأمريكي لأسعار الفائدة التي بدأت تلوح في الأفق، والزخم الذي بدأت الجهود الحكومية تكتسبه في مواجهة تحديات سوق العقارات السكنية.

ولفت الى ان إجمالي المبيعات العقارية في الربع الرابع من عام 2023 وصل لأعلى معدل نمو على أساس ربع سنوي منذ الربع الثاني من عام 2022 (+ %13.6 على أساس ربع سنوي) ليصل إلى 771 مليون دينار، وذلك ارتفاع مبيعات القطاع التجاري في محافظتي مدينة الكويت والأحمدي، وتزايد مبيعات القطاع الاستثماري، فضلاً عن تباطؤ معدل انخفاض مبيعات القطاع السكني (%46 من إجمالي المبيعات). إلا انه على أساس سنوي، انخفض النشاط في الربع الرابع من عام 2023 مقارنة بالفترة المماثلة من عام 2022، وعلى الرغم من أن الانخفاض جاء بنسبة –%8.3 إلا أنه كان أقل حدة من تراجع النشاط بنسبة –%16.3 على أساس سنوي، والمسجلة في الربع السابق. وبالنسبة للعام بأكمله، شهد عام 2023 أعلى معدل تراجع (–%22) في المبيعات منذ عام 2020 لتصل قيمتها الاجمالية إلى 2.8 مليار دينار، مع ملاحظة انخفاض مبيعات كافة القطاعات بمعدلات ملحوظة.

الوحدات السكنية

أوضح التقرير أن مبيعات الوحدات السكنية انخفضت في الربع الرابع من عام 2023 (–%0.4 على أساس ربع سنوي) وذلك للربع الرابع على التوالي إلى نحو 353 مليون دينار. إلا أن هذا التراجع كان هامشياً، بدعم من تزايد الطلب بعد فترة الهدوء الصيفية، إذ زاد عدد الصفقات العقارية بأسرع وتيرة (+ %9.5 على أساس ربع سنوي) يتم تسجيلها منذ أكثر من عامين. وعلى أساس سنوي، انخفضت مبيعات العقارات السكنية بنسبة أكبر بلغت %27، على الرغم من أن هذا كان أيضاً انعكاساً لارتفاع قاعدة الأساس للربع الرابع من عام 2022. وقد يعزى هذا الانخفاض في مبيعات الوحدات السكنية خلال العام الماضي لضعف المعنويات نظرا لاستمرار ارتفاع تقييمات العقارات السكنية، هذا إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة، وتأخر تنفيذ خطط المشاريع لإعادة تطوير المناطق الداخلية، وتأجيل قرارات الشراء في ظل توقع قيام مجلس الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة، نظراً لأن تلك الخطوة قد تؤدي لاحقاً إلى انخفاض أسعار الفائدة في الكويت.

وتابع: كما سجلت مبيعات القطاع الاستثماري نمواً بوتيرة إيجابية للربع الثاني على التوالي (+ %8.6 على أساس ربع سنوي) لتصل إلى 231 مليون دينار. وتضاعفت المبيعات (وعدد الصفقات) خلال شهر أكتوبر تقريباً مقارنة بشهر سبتمبر، في ظل عقد مجموعة من الصفقات في محافظة مبارك الكبير. وإلى جانب تزايد النشاط، شهدت القروض المصرفية الموجهة للقطاع العقاري نمواً منذ سبتمبر. ويبدو أن الإقبال على العقارات الاستثمارية قد بدأ ينتعش مرة أخرى على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة، في ظل التوقعات الأكثر إيجابية، والتي قد تكون مسودة التعديلات الحكومية لقانون الإقامة الجديد قد ساهمت في تكوينها، وذلك نظراً لما تتسم به تلك التعديلات من إمكان تسهيل زيادة إقبال الوافدين الذين يشكلون الغالبية العظمي من مستخدمي الشقق السكنية.

وأخيراً، جاءت المبيعات التجارية داعمة لقيمة المبيعات الإجمالية في الربع الرابع من عام 2023، إذ بلغت قيمة الصفقات العقارية 187.1 مليون دينار (+ %68 على أساس ربع سنوي، + %105 على أساس سنوي). وتعزى تلك الزيادة بصفة رئيسية للصفقات الكبيرة التي سجلتها مدينة الكويت/ القبلة (77.6 مليون دينار) ومحافظة الأحمدي / منطقة صباح الأحمد البحرية (68.2 مليون دينار).

أسعار السكني

أضاف التقرير ان مؤشر أسعار العقارات، والذي يعتمد على بيانات المعاملات الأسبوعية الصادرة عن وزارة العدل، انخفض بنسبة –%1 على أساس ربع سنوي، إذ انخفضت أسعار الوحدات السكنية (–%4.3 على أساس ربع سنوي) على خلفية انخفاض أسعار العقارات السكنية وقسائم الأراضي في معظم المحافظات. إلا أن أسعار القطاع الاستثماري ارتفعت بنسبة %3.5 على أساس ربع سنوي نتيجة ارتفاع أسعار المباني (+ %5.7 على أساس ربع سنوي)، خاصة في مدينة الكويت ومحافظة الأحمدي. وعلى أساس سنوي، ارتفع مؤشر أسعار العقارات بنسبة %1.7 مقارنة بانخفاض بلغت نسبته %0.7 في الربع السابق، في ظل ارتفاع أسعار القطاع الاستثماري (+ %5.4 على أساس سنوي) مما عوض انخفاض أسعار العقارات السكنية (–%1.0 على أساس سنوي). وفي عام 2023، ارتفع المؤشر المركب لأسعار العقارات بنسبة %1.8، مما يعتبر ارتفاعاً بوتيرة أبطأ بكثير مقارنة بزيادة نسبتها %7.7 في عام 2022، مما يعكس النمو المحدود لتقييمات القطاع السكني.

ارتفاع طلبات التخصيص

أشار التقرير إلى أن المؤسسة العامة للرعاية السكنية كثفت جهودها لتخصيص القسائم السكنية خلال الربع الرابع من عام 2023، إذ قامت بتوزيع نحو 3,030 قطعة سكنية ضمن برنامج الرعاية السكنية. ويعد هذا تحسناً ملحوظاً بالمقارنة مع 1955 قطعة أرض التي تم تسليمها في الربع السابق. وطرحت المؤسسة عقدين لتطوير البنية التحتية في منطقة السالمي (محافظة الجهراء) لعدد 3345 عقاراً سكنياً، بينما وقعت عقداً آخر لمشروع جنوب سعد العبدالله السكني.

32 % زيادة القروض العقارية

قال التقرير إن حجم القروض العقارية التي صرفها بنك الائتمان الكويتي ارتفع بنسبة %32 على أساس ربع سنوي إلى 155 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2023، على الرغم من أن قروض بناء القسائم الحكومية المقررة شهدت انخفاضاً ملحوظاً (–%26)، إلا ان مستوياتها بقيت قوية مقارنة بالمتوسطات التاريخية. وبالنسبة لعام 2023، ارتفعت نسبة المنصرف من قروض بناء القسائم الحكومية إلى القروض المعتمدة لنحو %86 (%74 عام 2022)، مما يشير إلى تحسن نشاط البناء في القطاع السكني. وعلى الرغم من ذلك، استمر رصيد طلبات تخصيص الوحدات السكنية المسجلة لدى الحكومة في الارتفاع في الربع الرابع من عام 2023 ليصل إلى نحو 95281 طلباً (+ %4.6 على أساس ربع سنوي).