التطورات الاقتصادية

تأثر السوق العقاري بعدد من المؤشرات الايجابية التي شهدها الاقتصاد المحلي خلال عام 2007، واسهمت في تصاعد مؤشرات التداول واسعار العقارات في السوق المحلي، وتشير الى ما يلي:
• الطفرة النفطية التي تمر بها البلاد: فبعد ان كان متوسط السعر السنوي لبرميل النفط 17 دولارا للبرميل عام 1999، و28 دولارا في عام 2003 ، و 36 دولارا في عام 2004، تجاوز سعر البرميل تسعين دولارا في عام 2007، وتشير التوقعات إلى مزيد من الارتفاع خلال الفترة القادمة، نظرا لارتباط الاسعار بحاجات التنمية المتصاعدة إلى الطاقة في العالم خصوصاً في كل من الصين والهند.
• انعكاسا لاسعار النفط العالمي وزيادة الانتاج تحسنت الظروف الاقتصادية خلال السنوات الماضية، حيث من المتوقع ان يشهد عام 2007 معدلات نمو قياسية تفوق المعدلات التي سجلت خلال الاربع سنوات الماضية، حيث سجل الناتج المحلي الاجمالي ما قيمته 103.4 مليارات دولار عام ،2007 بعد ان شهد نموا خلال الفترة من 2002 إلى 2006 بلغ في المتوسط حوالي 10.6%، يعد الاعلى مقارنة بمعدلات النمو في الفترة التي سبقت الارتفاع القياسي في اسعار النفط. ولا شك ان ارتفاع النمو الاقتصادي من شأنه زيادة الاستثمارات ومشروعات التنمية.
• زيادة معدلات النمو السكاني السنوي في دولة الكويت بمعدل 9.12% ليسجل عدد السكان في الكويت في نهاية النصف الاول من العام الحالي نحو3.328 ملايين نسمة تقريبا مما يمثل طلبا متزايدا على العقارات في ظل التركيبة السكانية التي تنحاز لشريحة الشباب الباحثين والراغبين في الحصول على مسكن مناسب.
• تحسن اداء سوق الكويت للاوراق المالية وتحسن ربحيته، وهو ما ينعكس شكل تحسناً في ثروات المشاركين في السوق العقاري، حيث ارتفع المؤشر السعري للسوق بنسبة 24.75% حين اقفل المؤشر تداولاته في 2007/12/31 عند 12558.9 نقطة بارتفاع مقداره 2491.5 نقطة عن اقفال2006/12/31
• استمرار السياسة الرشيدة التي يتبعها بنك الكويت المركزي، والتي كان اهمها فك ربط سعر صرف الدينار الكويتي بالدولار الاميركي بعد ان شهدت دولة الكويت اعلى معدل للتضخم خلال السنوات الخمس الاخيرة، حيث بلغ معدل التضخم في الكويت 7.2% خلال سنة 2007، ويتوقع ان ينخفض هذا المعدل خلال السنة القادمة في ظل هدوء اسعار العقارات.
• عدم تأثر السوق المحلي بأزمة الرهونات العقارية والتي اصابت معظم الاسواق الدولية عام 2007، وخصوصا الولايات المتحدة الاميركية وهو ما يتوقع معه انتقال سيولة كبيرة من الاسواق العالمية الى السوق المحلي وريادة من معدلات السيولة التي يمكن ان توجه الى سوق العقار.
• ضعف النمو في عرض المساكن وقلة المبادرات الفردية وعدم التوسع في انشطة البناء والتشييد بالقدر الكافي، حيث بلغ اجمالي عدد المباني في الكويت، حسب آخر اصدار لدليل الهيئة العامة للمعلومات المدنية للمباني والوحدات، نحو 170.3 الف مبنى في نهاية يونيو 2007 مقارنة بنحو 167.7 الف مبنى في نهاية يونيو 2006، بمعدل نمو 1.5%، وهو ما لا يتناسب مع معدلات الطلب على المساكن في ظل انخفاض نسبة المباني الخالية في الاشهر الستة الاولى من العام بما نسبته 12.2%، مما يشير الى اطراد الطلب على السكن بما يؤدي الى التوسع في قطاع الانشاءات، وتحديدا في مجال عقار السكن الاستثماري.
• زيادة حجم السيولة المتاحة لدى الافراد والمستثمرين في ظل استمرار تحسن الفائض الداخلي في الاقتصاد الكويتي حيث حققت ميزانية 2006/2007 فائض حقيقي بلغ 5202,85 مليون دينار كويتي وهو تاسع فائض فعلي وثاني اعلى فائض مطلق مقارنة بالسنة المالية مع ارتفاع في حجم الانفاق الحكومي على المشاريع الانشائية والصناعية لتصل الى 989,5 مليون دينار كويتي مقارنة بــ 750,5 مليون دينار كويتي عن الميزانية السابقة بنسبة نمو 31,8 والذي يصب في خانة تنشيط القطاع العقاري والقطاع الخاص فضلا عن ارتفاع بند الرواتب والاجور بنسبة 15,2% وهو ما ينعكس على ارتفاع مستويات الدخول وزيادة الاقبال على العقارات.
• رغبة العديد من المستثمرين فى تحويل مدخراتهم من سيولة نقدية الى استثمارات حقيقية خشية ارتفاع الاسعار وسعيا نحو الربح واستفادة من استمرار ارتفاع اسعار العقارات.
• ارتفاع اسعار الاراضي والعقارات القائمة ومواد البناء بمعدلات كبيرة اصبح يشكل عائقا امام المستثمر في عملية البناء ويؤدي الى التقليل من نسبة الربحية على الاستثمار العقاري ويدفع المستثمرين نحو توظيف استثماراتهم في قنوات توظيف اخرى مثل الودائع المصرفية. والامر اللافت للنظر هو اتجاه معدلات الاسعار للهدوء خلال الربع الرابع من عام 2007 بعد ان شهد طفرة كبيرة ووصل الى مستويات عالية خلال الربع الاخير من عام 2006 والربعين الاول والثالث من عام 2007.
مؤشر التداول
فعلى صعيد اجمالي السوق العقاري، شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الرابع من عام 2007 ارتفاعا قيمته 29,420 مليون دينار كويتي، بنسبة ارتفاع قدره 2,4% مقارنة بالربع الثالث من عام 2007 والبالغة قيمته 1,203 مليار دينار كويتي.
صفقات السكن الخاص

ارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ليصل الى ما نسبته 51% من اجمالي التداولات البالغة 4,447 مليارات دينار كويتي، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 631,1 مليون دينار كويتي في الربع الرابع من عام 2007، كما ارتفعت قيمة تداولات السكن الخاص بنسبة 10.26% عن الربع الثالث من عام 2007، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 2659 صفقة عن الربع الرابع من عام 2007 مقارنة بـ 2715 عن الربع الثالث من عام 2007، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع ليصل الى 238 الف دينار كويتي مقارنة بـ 211 الف دينار كويتي خلال الربع الثالث من عام 2007، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 2%، ولارتفاع اسعار السكن الخاص فى بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر نوفمبر 2007 اعلى معدل للتداول، حيث استحوذ على ما نسبته 36% بقيمة 227,186مليون دينار كويتي من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 631,097 مليون دينار كويتي خلال الربع الرابع من عام 2007 في حين جاء شهر ديسمبر في المرتبة الثانية بقيمة 210,127 ملايين دينار كويتي وبحصة قدرها33% وجاء شهر اكتوبر في المرتبة الاخيرة بقيمة 193,784 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 31% بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص.
الصفقات الاستثمارية
ارتفع اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الرابع من عام 2007 لتصل الى 490,648 مليون دينار كويتي مقارنة بـ 478,005 مليون دينار كويتي في الربع الثالث من عام 2007 بنسبة انخفاض طفيفة بلغت 2,6%، وقد جاء شهر نوفمبر في المرتبة الاولى لحجم التداولات خلال الربع الرابع من عام 2007 مسجلا ما قيمته 219.647 مليون دينار كويتي، وجاء شهر ديسمبر في المرتبة الثانية، مسجلا تداولا قيمته122,767 مليون دينار كويتي بينما جاء شهر اكتوبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته148,207 مليون دينار كويتي.
وهذا الارتفاع الطفيف في تداول الصفقات الاستثمارية يشير الى استمرار النشاط في السوق الاستثماري لتدني نسب الاخلاء وزيادة الايجارات وذلك على الرغم من نمو اسعار السكن الاستثماري بوتيرة اقل مما شهده العام الماضي في ظل زيادة الطلب على بعض المناطق والعقارات المتميزة انتظارا لتحقيق ارباح اعلى بفعل تقلص هامش الربح في مجال الاستثمار العقاري نتيجة لارتفاع اسعار العقارات ومواد البناء.
الصفقات التجارية
انخفض اجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح خلال الربع الرابع من عام 2007 نظرا لندرة المعروض، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 29,2% مسجلة ما قيمته 108,427ملايين دينار كويتي مقارنة بالربع الثالث من عام 2007 والبالغ 153,162مليون دينار كويتي، وهو ما ادى الى انخفاض نصيبه من اجمالي التداولات ليقترب من 9%، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص، والتي اقترب نصيبها ليصل الى 51% والصفقات الاستثمارية البالغة 40%، وقد احتل شهر اكتوبر المرتبة الاولى، حيـث وصـل الى 42,305 مليون دينار كويتي، بينما سجل شهر نوفمبر المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 36,642 مليون دينار كويتي، وسجل ايضا شهر ديسمبر المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته الى 29,480 مليون دينار كويتي في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع من عام 2007 ما قيمته 2,357 مليون دينار كويتي مقارنة بـ 2,945 مليون دينار كويتي للربع الثالث من عام 2007، ويعود انخفاض قيمة متوسط الصفقة الواحدة الى انخفاض عدد الصفقات التجارية وارتفاع سعرها، نتيجة لندرة العقارات التجارية ووصول اسعارها الى معدلات قياسية، وندرة المعروض منها في ظل حالة الاستقرار الاقتصادي وزيادة عدد الشركات الاستثمارية الجديدة فضلا عن دخول بنوك وشركات استثمار اجنبية وزيادة الانفاق الحكومي والخاص على المشروعات وارتفاع حجم الاستهلاك العائلي في ظل رفع اجور بعض الفئات والشرائح في المجتمع الكويتي، فضلا عن توقع زيادة فى المرتبات خلال عام 2008، وانفتاح السوق التجاري المحلي على المنتجات العالمية ومن ثم البحث عن اسواق وافرع لتسويق منتجاتها.