بعد أن رفع بنك الكويت المركزي سعر الفائدة ليصبح %4 بدلا من %3.5 اعتبارا من 26 يناير 2023، أعتقد كثيرون أن ذلك سيسبب تراجعاً كبيرا لأسعار العقار السكني في الكويت، لكن لو حاولنا تحليل وضع أسعار العقار السكني في الكويت بشكل موضوعي فسنجد الآتي:

1 - انخفاض قيم تداولات العقار السكني مقارنة بسنة 2020 وسنة 2021 وحتى سنة 2022 أمر طبيعي نظرا لكون أسعار الفائدة هي الأدنى تاريخياً في تلك الفترة، وبالتالي كانت فرصة للشراء خاصة للذين تمكنوا من الحصول على قروض من دون فوائد من البنوك المحلية.

2 - أسعار الأراضي وبيوت السكن الخاص مرتفعة نسبة إلى اجمالي القروض الشخصية للفرد أو حتى الزوجين. فلو افترضنا أن سعر العقار السكني 500 ألف دينار فلن يشكل مبلغ الـ95 ألفا، أي الحد الأعلى للاقتراض، سوى %19 من سعر العقار، ولو كان الزوج والزوجة سيقترضان بالحد الأعلى فستكون نسبة مبلغ الاقتراض إلى سعر العقار هي %38.

3 - لايزال قرض بنك الائتمان بقيمة 70 ألف دينار من دون فوائد ومنحة مواد البناء التي تقارب الـ30 ألف دينار لا يتم استرجاعها وهذا يشكل تقريبا %20 من قيمة العقار إذا كان بسعر 500 ألف وستكون هذه النسبة أكبر في حال كانت تكلفة العقار أقل.

4 - تكلفة الاقتراض الفعلية من البنوك هي %3 بالإضافة لسعر الفائدة من البنك المركزي، وهذا يعني أن تكلفة الاقتراض على الأفراد قد ارتفعت من %4.5 كما في سنة 2020 و2021 وحتى بدايات 2022 إلى %7 حالياً. أي بالرغم من أن أسعار الفائدة قد ارتفعت بنسبة %167 إلا أن تكلفة الاقتراض الفعلية على المواطنين قد ارتفعت بنسبة %56 فقط.

5 - هناك زيادة متوقعة قريبا في الرواتب حسب ما جاء في تصريحات حكومية وبرنامج عملها، وهذا ان حصل قد يلغي أو يقلل تأثير ارتفاع الفائدة في تكلفة الاقتراض لتملك السكن الخاص.

6 - استخدام العقار السكني لأغراض استثمارية قد يكون أكبر المتأثرين من ارتفاع أسعار الفائدة، ذلك لأن نسبة الاقتراض تكون كبيرة إلى قيمة العقار ولا يوجد دعم حكومي متمثل بقرض بنك الائتمان ومنحة مواد البناء. لكن قد يقابل ذلك مقارنة عوائد العقار الاستثماري والأسهم والودائع بعوائد العقار السكني لتوجيه الاستثمارات.

7 - العوامل النفسية والمعتقدات العامة بشأن السوق العقاري ممكن أن تغير كثيرا في العرض والطلب مثل أن العقار يمرض ولا يموت، والتوقعات بشأن التوزيعات المستقبلية وارتفاع الطلب والتضخم. فلو اعتقد الجميع أن الأسعار ستنخفض ولم يقم بالشراء ستنخفض الأسعار فعلا والعكس صحيح، ويسمى هذا المصطلح بالنبوءة الذاتية التحقيق Self-fulfilling prophecy.

8 - ارتفاع الفوائد وتكاليف البناء قد يسبب ضغطا على شراء المساكن الجاهزة بدلا من الأراضي الفضاء، أو يمكن ان يجعل المواطنين يتجهون لتقليل مساحات وتكاليف البناء.

اتجاهات السكن الخاص

ليس من السهل توقع اتجاهات أسعار السكني في الكويت مع ارتفاعات أسعار الفائدة، لكن الأمر الأكيد هو أن تأثرها يختلف عنه في دول العالم الأخرى، نظرا لكون نسبة الحد الأعلى للاقتراض منخفضة إلى سعر العقار ووجود الدعم الحكومي المتمثل بقرض بنك الائتمان ومنحة مواد البناء.

محمد رمضان

كاتب وباحث اقتصادي