محمد عواضة -

يشكل قطاع العقار المحلي ركيزة أساسية من ركائز الاستثمارات للشركات والأفراد، والملاذ الآمن للراغبين في الحفاظ على قيمة أموالهم ومدخراتهم. ولكن في ظل المطبات الاقتصادية العالمية فإن العقاريين معنيون حالياً بمتابعة أوضاع استثماراتهم، وعادةً عند الدخول في مرحلة الركود كما حال السوق حالياً، يبحث المستثمر بين ملفاته ويعيد قراءة خريطة استثماراته.

شركة أعيان العقارية سلطت في دراسة حديثة خصت بها القبس، الضوء على آفاق قطاع العقار المحلي، لتشخيص الوضع الحالي للسوق واستشراف التوقعات المستقبلية من خلال تقديم رؤى ومعلومات قيمة للمستثمرين وتزويدهم بأحدث المعلومات والبيانات التي تسهم في دعم اتخاذهم قراراتهم الاستثمارية.

كشفت الدراسة أن إجمالي عدد أراضي السكن الخاص في الكـويت تبلغ نحو 207.1 آلاف قطعة أرض في 90 منطقة مختلفة كما في نهاية 2022، باستثناء مدينة صباح الأحمد البحرية، مشيرة إلى أن المطلاع تعتبر أكبر المدن السكنية في البلاد، حيث تضم نحو 28.2 ألف قطعة أرض.

وأفادت بأن مساحة جميع الأراضي المستغلة في 2022 كسكن خاص في الكويت تبلغ 99.45 مليون متر مربع، بمتوسط مساحة 480 مترا مربعا لكل أرض، ومن المتوقع أن تتجاوز 100 مليون متر في 2023، حيث إن هناك العديد من المدن قيد التخطيط من قبل «الرعاية السكنية».

أراض سكنية شاغرة

وفق الدراسة، بلغ عدد أراضي السكن الخاص الشاغرة في 2022 نحو 41.60 ألف أرض، أي ما يعادل %20 من إجمالي عدد الأراضي بشكل عام (متضمنة مدينة المطلاع)، وهي نسبة منخفضة جداً مقارنة بأي دولة خليجية، حيث تبلغ نسبة الأراضي السكنية الشاغرة ما بين %35 و%40 لدى مختلف دول مجلس التعاون.

انخفاض إيجارات الشقق

توقعت الدراسة أن ينخفض متوسط معدل إيجارات القطاع الاستثماري خلال 2023 بنسبة %8.5 مقارنة بعام 2019 ليصل إلى نحو 4.420 دنانير للمتر المربع، فيما رجحت أن ترتفع نسبة الإشغال بشكل طفيف إلى %85.5 في 2023 بعد أن بلغت %85.1 في 2022 لتصل إلى %86 في 2024 ثم إلى %87 في 2025.

2205 أراض سكنية استثمارية.. فضاء

أشارت «أعيان العقارية» إلى وجود 2205 أراض سكنية استثمارية فضاء في الكويت، أي ما يعادل %14.7 من إجمالي العقارات السكنية الاستثمارية، وهو معدل منخفض جداً مقارنة بالأسواق الإقليمية المجاورة، حيث تزيد النسبة عن %40 هناك، بالتالي سيفرض ذلك قيوداً على العرض، والذي سيؤدي بدوره إلى زيادة في الإشغال والأسعار ضمن القطاع.

تصحيح أسعار «التجاري»

رأت الدراسة أن قيمة إيجارات القطاع التجاري قد تنخفض بنحو %5 سنوياً لغاية 2024، مبيّنة أن القطاع عموماً شهد تصحيحاً بنسبة %10 - %15 في معدلات الإيجار خلال الأشهر الـ 18 الماضية.

وأشارت إلى أن المجمعات التجارية تمثل %16 من المساحة القابلة للتأجير بواقع 909.9 آلاف متر مربع على مستوى القطاع التجاري، في حين استحوذت مراكز التسوق على %6 بنحو 328.5 ألف متر مربع، فيما تشغل العقارات الأخرى القابلة للتأجير نسبة %74 بنحو 4.11 ملايين متر مربع في مختلف مناطق الكويت.

المساحات المكتبية

أفادت الدراسة بأن المساحة الإجمالية للمكاتب المستغلة من القطاعين العام والخاص بلغت نحو 7.24 ملايين متر مربع في عام 2022، حيث بلغت حصة الحكومة من الطلب على المساحات المكتبية %47، بينما بلغت للقطاع الخاص %53 بواقع 3.84 ملايين متر مربع، ومن المتوقع أن يشهد ارتفاعاً إلى 4.12 ملايين متر مربع بحلول 2025.

ولفتت إلى أن القطاع الخاص يمتلك نحو 282 عقاراً مخصصاً للمساحات المكتبية في مدينة الكويت، ومن ضمن هذه العقارات نحو 250 عقاراً متاحاً للتأجير. أما العقارات المتبقية، فيتم استغلالها من أصحابها.

مكاتب قيد الإنشاء

كشفت الدراسة أن المساحات المكتبية قيد الإنشاء في البلاد تقدر بنحو 265 ألف متر مربع، موزعة بين 183.02 ألف متر في مدينة الكويت، ونحو 82.74 ألف متر خارج المدينة.

وأوضحت أن محافظة العاصمة تستحوذ على %70 من تلك المساحات للعقارات التجارية المتاحة، وتدر عقارات مدينة الكويت إيرادات إيجارية سنوية بـ314 مليون دولار.

أسعار إيجارات المكاتب

قدرت الدراسة أسعار إيجارات المكاتب بمختلف مستوياتها ومساحاتها على النحو التالي:

* المكاتب الفاخرة والمتميزة: تتـراوح من 6 إلى 14 دينارا للمتر المربع حسب الموقع وأحجام الوحدات.

* المكاتب المتوسطة المستوى: تتراوح من 5.5 إلى 12.7 دينارا للمتر مربع.

تداعيات خطرة لانسحاب الحكومة من سوق المكاتب

كشفت دراسة «أعيان» عن نقاش يدور حالياً حول خطط لدى عدة جهات حكومية للحصول على أراض في مدينة الكويت لإنشاء مبان خاصة بها، مؤكدة أنه في حال تم ذلك بالفعل فقد يكون له تداعيات خطرة على أداء قطاع المكاتب.
ومن وجهة نظر الدراسة، سوف تتأثر نسب الإشغال بشكل مباشر طبقاً للسيناريو المحتمل، ففي حال تم إخلاء المكاتب المملوكة للقطاع الخاص التي تشغلها الحكومة خلال السنوات الـ3 المقبلة سينخفض معدل الإشغال إلى %74 بدلاً من %81.1، وقد يقود ذلك إلى تراجع قيم العديد من الأصول، وتعثر في سداد القروض للبنوك، فضلاً عن فقدان مئات الوظائف في القطاع الخاص.

ووفق الدراسة، يشغل القطاع الحكومي 237.482 متراً مربعاً من المساحات المكتبية بمناطق مختلفة، بمعدل إيجار 8 دنانير للمتر المربع تقريباً، أي أنها تنفق نحو 22.8 مليون دينار كإيجارات سنوية.

وتابعت: بافتراض أن الجهات الرسمية قررت الانسحاب من سوق المكاتب وتشييد عقارات خاصة بها، فسوف تحتاج إلى مساحة تقدر بنحو 45.670 متراً مربعاً، بافتراض أن متوسط نسبة البـناء في مدينة الكويت %520.

وأوضحت أن متوسط سعر الأرض في العاصمة يبلغ 8.500 دنانير للمتر المربع، وبذلك تبلغ القيمة الإجمالية للمساحة المطلوبة المتوقعة نحو 388.2 مليون دينار.

ولفتت إلى أنه من أجل تطوير مساحة 237.482 مترا، ستعمل الدولة على بناء ضعف تلك المساحة للممرات والخدمات العامة، لذلك فإن إجمالي تكلفة البناء ستبلغ بحدود 166.2 مليون دينار، أي أن إجمالي الإنفاق على الأرض والبناء سيبلغ نحو 554 مليون دينار (1.8 مليار دولار). بالتالي، سوف تقوم الحكومة بتوفير ما تنفقه على إيجار المكاتب بمقدار 22.8 مليون دينار سنوياً. ونظرياً، هذا يعني أنها ستحتاج إلى 24.3 سنة حتى تبدأ بتوفير الأجرة المسددة من استغلالها للمساحات المكتبية الحالية.