محمد عواضة

منذ إقرار قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء نهاية نوفمبر الماضي، انطلق الرهان بين الأوساط العقارية والمواطنين على جدوى فعّاليته، وما اذا كان سيشكل بداية موفقة لحل القضية الإسكانية، وبعد مرور أكثر من شهرين على إقراره، تتزايد التساؤلات حول مدى نجاحه في «تصفير» الطلبات السكنية التي تجاوز عددها 91 ألفاً، بينما يعتقد خبراء أن إقراره يُمثل نقطة تحول إيجابية على أن تتبعه حزمة قوانين داعمة كالرهن العقاري و«المطور» و«المدن الإسكانية».

قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء الذي فرض رسماً سنوياً مقداره 10 دنانير على كل متر² يزيد على مساحة 1500 متر² لقسائم السكن الخاص غير المبنية، قد يكون من المُجحف تقييم آثاره في الوقت الحالي بشكل واضح نظراً لدخوله حيز التنفيذ منذ فترة قصيرة، لكن بعض العقاريين يتوقعون أن تبدأ الأسعار بالانخفاض نتيجة إقراره ، فيما يؤكد آخرون أنه لن يكون حلاً جذرياً للقضية الاسكانية ما لم تتوافر له البيئة المناسبة من قوانين أخرى ومتطلبات يحتاجها السوق.

حزمة قوانين

قال رئيس اتحاد العقاريين م. إبراهيم العوضي : إن قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء والذي فرض رسماً 10 دنانير سنوياً على كل متر² يزيد على مساحة 1500 متر² لقسائم السكن الخاص غير المبنية وبشكل تصاعدي ليصل إلى ١٠٠ دينار للمتر ، يعتبر واحداً من حزمة قوانين وعد مجلس الأمة لمعالجة الأزمة .

وأضاف «هذا القانون لوحده لن يحل الازمة الاسكانية، لكن إذا رافقته مجموعة قوانين أخرى مثل فرض ضرائب على من يملك أكثر من 3 بيوت، والغاء دعم الكهرباء والماء، واقرار المطور العقاري والرهن العقاري، والمدن الاسكانية، إلى جانب الارادة الحكومية، فهذه العوامل مجتمعة ستسهم في حل القضية الاسكانية.

وأردف قائلاً: «لا شك أن هذا القانون يعد خطوة أولى ومن الصعب الحكم عليه أو القول إنه غير مساهم ولا مشجع ولا أنه سيؤثر بأسعار العقار».

وكشف أن القانون «مكافحة الاحتكار» صاحبه انخفاض في الاسعار، خصوصا في المناطق البعيدة  وتراوح بين %7 و%10 ، ولكن يجب أن يستمر إلى ان تتعادل قوة الطلب والعرض.

وأضاف: «أن الهدف العام الذي يجب أن نعمل عليه هو أن نوفر البيئة العقارية التي تستطيع أن توفر سكناً لأي شخص محتاج، لذلك يجب أن يعمل بعضنا مع بعض، بأن نحدد القوانين ونقرها لشراء العقار بالسعر المقبول للبائع والمشتري».

وأكد أن عدد الاراضي المتوفرة حاليا غير قادر على حل الازمة ، لأنه إذا استثنينا مدينة المطلاع السكنية لا يتجاوز 14 أو 15 ألف قطعة.  

العرض والطلب  

رأى الخبير العقاري سليمان الدليجان أن إقرار قانون منع احتكار الأراضي لن يكون حلاً جذرياً لخفض أسعار العقار السكني، والدليل أنه عندما طبق القانون في عام 2009 بدفع 10 دنانير رسماً سنوياً على كل من يملك أكثر من 5 آلاف متر² أراض فضاء ارتفعت الأسعار من بعدها في الأعوام ما بين 2010 و2014 بشكل ملحوظ، وهذا ما المتوقع حالياً. لذلك كان يفترض قبل التفكير بفرض الرسوم الأخذ بعين الاعتبار العامل الأكثر تأثيراً وهو العرض والطلب التي يتأثر به السوق العقاري بشكل أساسي.

وقال الدليجان «كان يفترض فرض رسوم على أشخاص يملكون مساحات كبيرة لا تقل عن 10 آلاف متر² – على سبيل المثال – لأن اليوم مساحة 1500 متر² قد يملكها شخص وليس بالضروري أن يكون تاجراً، خاصة أن المواطن الكويتي يحب الشعور بالأمان عند تملك العقار». فعلى سبيل المثال إذا كان يملك أرضاً له وأرضين لأولاده بإجمالي مساحة تفوق 1500 متر² فسيجد صعوبة من دفع الرسوم المقررة، لذلك كان لا بد أن يطبق القانون على المساحات الكبيرة.

وأضاف أن 2023 شهد انخفاضات في التداولات ما بين %30 و%35 مقارنة بعام 2022، لا سيما في المناطق التي تنشط فيها المضاربات مثل أبوفطيرة وغيرها وهذا ليس بفعل القوانين السكنية الجديدة بينما نتيجة الركود التضخمي الذي سبقها.

وتوقع أن تظهر إيجابيات القانون في المستقبل بعد تجهيز السوق وتوفير مناطق أخرى تستوعب الأموال التي خرجت من العقار السكني إلى القطاع الاستثماري عقب تطبيق قانون منع الاحتكار، حيث لوحظ أن تضخم الأسعار في «الاستثماري» بدأ بالظهور رغم منع حوالي 5 جنسيات من دخول البلاد، لذلك كان يفترض أن تبدأ المعالجة بطرح مناطق حرفية واستثمارية وتجارية لتحضير السوق ثم من بعدها التفكير في فرض رسوم على العقار السكني.

وذكر أن سوق السكن الخاص لا يحتاج أن يُفرض عليه رسوم، كون ان العرض والطلب من المحركات الأساسية، فكلما ارتفع العرض قل الطلب وبالتالي ستنخفض الأسعار.

وتوقع الدليجان ألا يعالج القانون ارتفاع أسعار السكن الخاص، خصوصاً إذا علمنا أن متوسط قيمة البيت بحدود 470 ألف دينار، وقيمة الأرض بنحو 390 ألف دينار، وحتى لو انخفض العقار لغاية %30 تبقى بعيدة عن قدرة المواطن.

تنظيم السوق  

من جانبه، قال رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر إن القانون عنوانه «جيد»، لكن بنوده تشير إلى محاربة ملاك الأراضي وليس احتكار الاراضي، لسبب بسيط اذ من الصعب إقناع اي شخص بأن من يملك قطعتين من ارض مجموعهما أكثر من 1500 متر² يعتبر محتكراً للأراضي، في حين أن الدولة تملك أكثر من %90 ‎%من الاراضي، مبيناً أنه «لو كان القانون يطبق على الأشخاص الذين يملكون بلوكات ومناطق وأراضي شاسعة لكان الكلُّ أيده وبشدة». وأضاف أن الحديث عن القانون المقصود منه خفض الأسعار، وهذا ليس دور المشرّع، لأن دوره  تنظيم السوق من خلال منظومة عقارية متكاملة.  ورأى أن السبب الرئيسي لانخفاض الأسعار في بعض المناطق هو رفع نسبة الفائدة ووقف القروض الإسكانية حتى اشعار آخر، مشيراً إلى أن تأثير القانون نفسي وغير حقيقي لأن بداية استحقاق الرسوم بعد سنتين من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
مزيد من التلاعب

من جانبه، قال الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم إن القانون يُعدّ خطوة  لخفض الأسعار، إلا أنه لن يخلو من بعض السلبيات.

وأضاف أنه من الأفضل لحل أزمة ارتفاع الأسعار أن يتم طرح نسبة من الأراضي التي تحتكرها الدولة التي تقارب بنحو %90، ليتم توازن أسعار العقار والأراضي معاً. ورأى أن قانون «منع الاحتكار» قد يؤدي الى مزيد من التلاعب، فأي رسوم سيدفعها التاجر ستضاف إلى أسعار الأراضي، بالتالي قد تزيد الأسعار بعكس ما هو متوقع من نزولها.

وتوقع أن يلجأ الكثير من المواطنين إلى تسجيل الأراضي بأسماء أولادهم أو أقاربهم، وهذه قد تخلق مشاكل ونزاعاً قانونياً في المستقبل، مبيناً أن مساحة 1500 متر² لا تعد احتكاراً لأن هناك من أصحاب العقارات يدخرونها لأولادهم وليس بهدف الاحتكار أو المتاجرة. 

تحرير الأراضي 

رأى الخبير العقاري توفيق الجراح أن قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء الذي أقره مجلس الأمة الهدف منه منع الكثير من المواطنين من حقهم بشراء أو استملاك الأراضي التي يرغبون فيها لهم ولعائلاتهم.

ووصف الجراح القانون بـ «الجائر»، مطالباً الحكومة بتحرير الأراضي وبيعها بأسعار معقولة للمواطنين بهدف المحافظة على توازن السوق بدلاً من إقرار قانون لا فائدة منه في معالجة الأزمة الاسكانية، لذلك على الحكومة تنظيم السوق العقاري وليس إرباكه، إلى المحافظة على ثروات الكويتية.

وأضاف: المفروض ألا ينمو سوق العقار أكثر من الاقتصاد المحلي وطالما الراتب ثابت ولا يزيد يجب أن يكون العقار كذلك.

وأكد الجراح ضرورة أن تضخ الحكومة أراضي بأسعار معقولة، مبيناً أنه حتى لو انخفضت الأسعار نتيجة قانون منع الاحتكار إلا أنها لن تنخفض أكثر من %10 في بعض المناطق المحدودة خاصة البعيدة عن المناطق الحضرية، بينما قد تنمو في بعض المناطق الأخرى بشكل أكبر خصوصاً بالمناطق القريبة من الدائرين الرابع والخامس، لأن الطلب كبير عليها والعرض محدود.كبح الأسعار

ارتفاع جنوني

قال الناطق الرسمي باسم لجنة أهالي مدينة المطلاع م. خالد العتيبي ان قانون مكافحة احتكار الأراضي جاء للسيطرة على الارتفاع الجنوني وغير المنضبط لأسعار السكن الخاص، حيث جاءت مواده لضبط هذه العملية والاسهام في حل الأزمة الاسكانية التي تسببت في ارتفاع اسعار الاراضي والايجارات. وتوقع العتيبي أن يلامس انخفاض سوق العقار السكني %30 معتبرا أن الارتفاع الحالي «مصطنع».

وأضاف أن المؤسسة العامة للرعاية السكنية تقدم بدل الايجار بـ 150 دينارا، بينما الأسرة الكويتية تدفع ما لا يقل عن 600 دينار ويصل احيانا إلى 1000 دينار حسب الموقع والمساحة، لذلك هناك تفاوت كبير يصل لأكثر من %500 وهذا سببه احتكار الأراضي، وهذا القانون من دون شك من اهم ايجابياته اسهامه بفرض قيود أيضاً على البنوك التي ستمول هذه المشاريع السكنية.