من المنطقي القول إن رفع سعر الفائدة البنكية سيؤدي إلى رفع كلفة شراء العقارات، وبالتالي ستخف وتيرة الإقبال على الشراء، مما يترتب عليه انخفاض في وتيرة نمو أسعار العقارات أو حتى انخفاض أسعارها.. ولكن الواقع يقول إن هناك عوامل كثيرة تلعب دوراً أكبر في أسعار العقار، وتتحكم فيها، وقد تكون لها اليد العليا في دفع عجلة الأسعار إلى مستويات أعلى حتى لو قام البنك المركزي برفع أسعار الفائدة مرات متتالية، بل إنه في بعض الحالات سنجد أن رفع سعر الفائدة يصحبه نمو في سعر العقار، ومن أهم تلك العوامل هي:

1 - التضخم العالي
وخير مثال على هذا هو جمهورية تركيا، إذ إن مستويات التضخم فيها في عامنا هذا فاقت %73 على أساس سنوي وتعتبر من الأعلى في العالم، وعلى الرغم من الرفع المستمر لأسعار الفائدة في تركيا، فإن أسعار العقارات فيها واصلت ارتفاعها، وبلغت نسبة التضخم في أسعار العقارات %60 في العام المنصرم.

الجدير بالذكر أن تركيا جاءت في المركز الأول عالمياً من حيث تضخم أسعار العقارات فيها.

2 - عدم توافر بدائل استثمارية

عدم توافر بدائل وخيارات استثمارية للمستثمرين الأفراد أو المؤسسات الاستثمارية سيدفع بهم إلى مواصلة الزحف على القطاع العقاري، حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة، فالعقارات تعتبر من الخيارات الآمنة والمدرة للدخل، ناهيك عن أن البعض سيعمد إلى رفع أسعار الإيجارات للمحال والشقق والمنازل بما يعوض ارتفاع كلفة الاقتراض.

3 - ارتفاع كلفة المواد الإنشائية

ارتفاع كلفة المواد الإنشائية وأجرة الأيدي العاملة حتماً سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، فالمواد الإنشائية تشكل عنصراً مهماً من سعر العقار، بالإضافة إلى الأرض.

4 - نقص العرض وارتفاع الطلب

يعتبر هذا العامل من أهم التحديات التي تواجه أسعار العقار، والتي تلعب دوراً في معاندة القرارات المالية للبنك المركزي، فتنامي فرص العمل، والنمو السكاني، سيدفعان بقوة الطلب على العقارات السكنية، وفي ظل ضعف الكميات المعروضة في السوق، فإن أسعار العقارات ستواصل نموها.

5 - الضرائب

لو كان هناك حل واحد سأختاره لتخفيف تنامي أسعار العقارات السكنية، فإن الحل الناجع سيكون على يد الأدوات الضريبية، وفي ظل غياب أنظمة ضريبية صارمة على المتاجرين بالعقار والمضاربين به أو محتكريه، فإن أسعار العقار ستكون سلعة رائجة لدى المستثمرين والتجار، لذلك تقوم الحكومة البريطانية بحماية سوق العقار بتطبيق أنظمة ضريبية صارمة للتحكم في أسعار العقار والسماح للمشترين لأول مرة بالدخول على السلم العقاري من دون الاضطرار إلى الانتظار لسنوات طويلة جداً أو إرهاق ميزانيتهم بقروض عالية.

الخاتمة

سعر الفائدة البنكية يعد عاملاً مهماً في التأثير على حركة أسعار السوق العقاري، ولكنه لن يحقق أغراضه أو المرجو منه في ظل غياب منظومة كاملة من التشريعات التي تواكب حركة سعر الفائدة. 

 مشعل الملحم