قال المتخصص في إدارة وتطوير العقارات، محمد طارق النوري، إن حلّ الأزمة الإسكانية ممكن في غضون 5 سنوات في حال تم إقرار العديد من القوانين المهمة للقطاع العقاري، على أن تكون الحكومة جادّة في حل الأزمة الإسكانية وإبعادها عن التكسب الانتخابي، لافتاً إلى أن الأمر لا يتعلق بالتمويل أو توفّر الأراضي بل بغياب التشريعات والفكر والإدارة، فضلاً عن انتشار البيروقراطية.

وأفاد النوري في مقابلة مع «الراي» بأن إنشاء هيئة للعقار يعتبر من أهم الخطوات في سبيل تنظيم القطاع بأكمله، إلى جانب إقرار قانون الضريبة على بيع وشراء المنازل لمنع المضاربة، وتعديل القوانين 7 و8 و9 لعام 2008، والاستفادة من القوانين المقرة سابقاً التي تجيز للمؤسسة العامة للرعاية السكنية إنشاء الشركات والاستفادة من المطوّر العقاري، وسنّ قانون اتحاد الملاك العقاريين، وتشريع قانون للرهن العقاري، وآخر لتعمير الأراضي الفضاء أو بيعها.

ولفت إلى أن مصطلح تحرير الأراضي المتداول ليس له قيمة، لأن الدولة خصصت بالمخطط الهيكلي الكثير من الأراضي في مختلف المناطق، موضحاً أنه من 2007 وحتى 2016 صدرت 5 قوانين تجيز لـ«الرعاية السكنية» إسناد تطوير أراضي السكن الخاص إلى المطوّرين العقاريين، كما تسمح لها بإنشاء شركات تطوير أراضي السكن الخاص.

ووصف النوري مشروع قانون «المدن الإسكانية» بالفاشل وأنه للاستهلاك الإعلامي والانتخابي والسياسي ويصعُب تطبيقه على أرض الواقع، منوهاً إلى أن هناك قوانين مشابهة موجودة مسبقاً ومصادقاً عليها من سمو الأمير الراحل الشيخ صباح الأحمد تُجيز هذا الأمر.

وفي حين أوضح أن المواطن لا يحظى بخيارات المنتجات العقارية المتنوعة، ذكر النوري أن هناك أسعاراً مصطنعة ومبالغاً فيها في السكن الخاص.

وضرب مثلاً بأراضٍ بمساحة 500 متر في جنوب السرة وصلت قيمتها إلى 600 ألف دينار، متسائلاً: على أي أساس تم تقييمها؟

وفي ما يلي نص المقابلة:

• ما هي حلول القضية الإسكانية من وجهة نظرك؟

- يجب أن نعترف بأن الكويت تفتقر للبيئة التشريعية المساعدة على حلّ القضية الإسكانية. نحتاج إلى العديد من القوانين المهمة للقطاع العقاري، التي إذا رأت النور، فإن الأزمة الإسكانية ستُحلّ في غضون 5 سنوات على أبعد تقدير، وستتقلّص فترة انتظار المواطنين من 20 سنة إلى عامين، على أن تكون الحكومة جادة في إنهاء المشكلة وألا تُستخدم الأزمة للتكسب الانتخابي. فالمشكلة ليست بالتمويل أو توفّر الأراضي بل بغياب التشريعات والفكر والإدارة، مع ضرورة إبعاد السياسة عن القضية الإسكانية وتطوير آلية العمل والابتعاد عن البيروقراطية.

• وما القوانين التي يحتاجها القطاع؟

هناك العديد من القوانين، أبرزها:

1 - إنشاء هيئة متخصّصة للأراضي تعمل على حصر الأراضي وتقييمها وتحديد أسعارها وتمنع المتاجرة، وتوفّر المعلومات المهمة للمستثمرين على أن يرتبط بها كل ما يتعلق بالتسجيل والتوثيق وعقود الإيجار وغيرها من الأمور المتعلقة بالقطاع ككل. وبسبب اختفاء الدور الرقابي على السوق فإننا نرى أسعاراً مصطنعة ومبالغاً فيها بالسكن الخاص، فهناك أراضٍ بمساحة 500 متر في جنوب السرة وصلت قيمتها إلى 600 ألف دينار، فعلى أي أساس تم تقييمها.

2 - قانون الضريبة على بيع وشراء المنازل لمنع المضاربة. فالنصف في المئة التي يتم تقاضيها في وزارة العدل هي رسوم تسجيل فقط وليست ضريبة، فيما نحتاج إلى ضريبة على بيع وشراء العقار تزيد طرداً مع سعره لكي تستطيع الدولة ضبط السوق.

3 - تعديل القوانين 7 و8 و9 لعام 2008 التي منعت شركات القطاع الخاص من تطوير أراضي السكن الخاص، بإعطاء هذا القطاع الصلاحية الكاملة لتطوير تلك الأراضي. فنحن حالياً نشهد عدم قدرة الدولة على تلبية الطلبات الإسكانية، والكويت الوحيدة التي تملك فيها الدولة الأرض وتصمّم المنزل وتبيعه وتقدّم الخدمات وكأنها تطبّق النظام الاشتراكي بحذافيره، حيث إن القوانين 7 و8 و9/ 2008 دمّرت القضية الإسكانية في الكويت وأوقفت التنمية.

4 - الاستفادة من القوانين المقرّة سابقاً التي تجيز للمؤسسة العامة للرعاية السكنية إنشاء الشركات والاستفادة من المطوّر العقاري، الذي يحاول بعض النواب استهلاكه وتصديره من جديد بطريقة غير مفيدة وغير واقعية. ويجب على الدولة استقطاب مطوّرين عقاريين عالمين وليس محليين فقط.

5 - سنّ قانون اتحاد الملاك العقاريين الذي سبّب غيابه مشاكل كثيرة أفشلت بعض المشاريع الحكومية، ولاسيما مشاريع السكن العمودي التي تم بناؤها في شمال الصليبخات.

6 - تشريع قانون للرهن العقاري، والذي يهدف لتحويل المستأجر إلى مستثمر. فبدلاً من دفع الإيجار يتم دفع القسط للسكن كاستثمار طويل الأمد، من خلال منح التمويل لمدد طويلة وبأسعار فائدة قليلة، على أن يكون المنزل قائماً وليس أرضاً فضاء. ولا يجوز للحكومة أن تضمن المواطن في حال تعثره أو تأخره عن السداد لأننا بذلك نجسّد الدولة الريعية، وبنك الائتمان دليل على ذلك.

7 - قانون لتعمير الأراضي الفضاء أو بيعها، فتحصيل رسوم عن احتكار الأراضي لا يخدم القضية الإسكانية، بل أسهم في زيادة الأسعار وتأجيج المضاربة. يجب على الدولة تحصيل الرسوم ولكن لمدة محددة، وبعدها تُلزم المالك ببناء الأرض أسوة بقوانين دول الخليج الأخرى التي تُجبر مالك الأرض على بنائها خلال 3 سنوات من تملكها، وفي حال بيعها لشخص آخر فلا يجوز للشاري الاحتفاظ بها لمدة 3 سنوات أخرى، بل يجب بناؤها فوراً.

• ما رأيك بقانون إنشاء شركات المدن السكنية الذي أقرّته اللجنة الإسكانية في مجلس الأمة أخيراً؟

- أرى أنه قانون فاشل وللاستهلاك الإعلامي والانتخابي والسياسي ويصعُب تطبيقه على أرض الواقع، لأن هناك قوانين مشابهة موجودة مسبقاً وتجيز هذا الأمر ومصادق عليها من سمو الأمير الراحل الشيخ صباح الأحمد. فخلال الأعوام من 2007 وحتى 2016 صدرت 5 قوانين تجيز للمؤسسة العامة للرعاية السكنية إسناد تطوير أراضي السكن الخاص إلى المطوّرين العقاريين، كما تجيز للمؤسسة إنشاء شركات تطوير أراضي السكن الخاص.

• وما هي هذه القوانين؟

- في 2007 صدر القانون 45 الذي يسمح لـ«الرعاية السكنية» بتأسيس شركة مساهمة كويتية عامة تتولى أعمال البناء والتطوير والتشغيل وإنشاء مساكن منخفضة التكاليف.

كما صدر في العام 2010 القانون رقم 50 القاضي بتأسيس شركات عامة مساهمة لكل مدينة، وفي 2012 تمت إضافة مواد في القانون تتضمن دراسة الجدوى المالية لتأسيس شركة تتحمل الدولة جزءاً أو كامل التكلفة بغرض تهيئة البنية التحتية. وفي 2014 صدر القانون 112 الذي يتضمن إلزام المؤسسة بتأسيس شركة مساهمة عامة لتنفيذ المدن الإسكانية، وفي 2016 صدر القانون 36 الذي يتضمن التزام الدولة بتوفير البدائل الحكومية والمساكن الشعبية منخفضة التكاليف ويعطي المؤسسة الحق بتأسيس شركات بمفردها أو تساهم في رأسمالها بحيث يتمثل نصيب المؤسسة فيها بحصة عينية من الأراضي. فالقوانين موجودة ولكن الحكومة ليس لديها العزم على حلّ المشكلة.

• بم تختلف هذه القوانين عمّا قدمته اللجنة الإسكانية أخيراً بقانون «المدن السكنية»؟

- القوانين التي أشرنا لها كانت كافية وموجودة ومقرّة من قبل مجلس الأمة ووافقت عليها الحكومة، فلماذا نقدّم قوانين مشابهة ونستهلك الوقت والجهد؟ القانون المقدّم من اللجنة الإسكانية فيه الكثير من المثالب والعيوب الفنية ولا يمكن تنفيذه على أرض الواقع لأنه مبنيّ على أهواء وأفكار أشخاص غير متخصصين في هذا المجال، فعلى سبيل المثال من هو المستثمر الذي يقبل دخول استثمار ببناء وحدات سكنية لا تقلّ مساحتها عن 400 متر مربع؟ وأن تتم دراسة الجدوى لأراضي كل منطقة على حدة؟!

• يقول الكثيرون إن المشكلة تكمن في تحرير الدولة للأراضي، فهل هذا صحيح برأيك؟

- في عام 2008 صدر المخطط الهيكلي للدولة بمرسوم رقم 255 لعام 2008 ويعتبر خريطة لتنمية الدولة، ويحسب كل شيء موجود في الدولة من استعمالات الأراضي وحدودها ونسب استهلاك الماء والكهرباء والتطور العمراني والنمو السكاني، وكل ما يتعلق بالدولة لمدد تصل إلى 40 عاماً.

هذا المخطط حدّد أراضي السكن الخاص شمال وجنوب وغرب الكويت وحدّد الوحدات السكنية وعدد السكان والمياه والكهرباء والصرف الصحي، وبذلك فإن مصطلح تحرير الأراضي المتداول في الآونة الأخيرة بكثرة غير دقيق لأن هذه الأراضي تتوقف على آلية تسلم وتسليم ما بين البلدية والمؤسسة العامة للرعاية السكنية. بعض الأشخاص يقولون إن هناك هيمنة على الأراضي من بعض جهات الدولة، وهذا الأمر يتعلّق أيضاً بالبلدية في طريقة تسلم الأراضي وتسليمها لـ«الرعاية السكنية».

• ما هي المناطق التي حدّدها المخطط الهيكلي للدولة؟

- بيّن المخطط أن عدد الوحدات المطلوبة حتى 2030 يصل إلى 443 ألف وحدة، حيث سيصل عدد المواطنين آنذاك إلى 2.133 مليون. كما حدّد المخطط كذلك العديد من الأراضي المخصصة للسكن الخاص، فالمنطقة الجنوبية تستوعب من 800 إلى 805 آلاف وحدة سكنية وتشمل مناطق الزور الجديدة، وصباح الأحمد، والوفرة، كما أن المنطقة الشمالية ستشمل الصبية والحدود والمحور الإقليمي والعبدلي والنعايم والتجمعات العمرانية في النويصيب والعبدلي. مما سبق يتبين لنا أن الأراضي موجودة ولكن المشكلة في كيفية بنائها.

• هل يفتقر القطاع السكني للمنتجات العقارية؟

- نعم. فالمواطن أمام خيار وحيد وهو المنزل بمساحة 400 متر سواء يُسلّم من قبل الحكومة أو يتم بناؤه على مساحة 400 متر. لا توجد دراسة فنية تدرس حاجة المواطن الحقيقية لمساحة البيت، فعلى سبيل المثال بعض المواطنين لا يحبذون المنزل ذي الـ400 متر بسبب كلفة بنائه العالية، بل يفضلون خيارات أخرى مثل شقق واسعة في مجمعات فاخرة قريبة من المدينة مثلاً أو فلل صغيرة متلاصقة لا تتعدى مساحتها 250 مترا مربعا في مجمعات سكنية توفّر جميع الخدمات كالحدائق والمسابح ونسباً تجارية توافر سوقاً مركزياً ومكملاته، وبعضهم يفضّل فيلا قد تكون في منطقة بعيدة، وبذلك فإن حرية الاختيار غائبة.

• هل البناء العمودي حلّ للأزمة العقارية؟

- نعم سيكون بلاشك عاملاً مساعداً في حال إقرار قانون اتحاد الملاك العقاريين. للأسف، مشروع العمارات التي تم بناؤه في شمال الصليبيخات فشل فشلاً ذريعاً بسبب غياب هذا القانون وانعدام الخدمات المتوافرة للسكان.

• هل أنت مع التأجير في السكن الخاص؟

- الكثير يشتكون من ارتفاع الإيجارات في السكن الخاص، في حين أن هناك قراراً صادراً من مجلس الوزراء سنة 1981 ينصّ صراحة على منع الإيجار في هذا القطاع، ولذلك فإن قياس الإيجارات فيه قائم على أساس باطل فكيف يتم رفعها؟ وللأسف فإن الحكومة تبارك هذه المخالفة.

• ما هي توقعاتك لسوق العقار في 2023؟

- ارتفاع التضخم وزيادة أسعار الفائدة أثّرا على النشاط العقاري وتخفيض قيم العقارات التجارية والاستثمارية والصناعية، كما أنه يمكن أن نواجه مشاكل في حال ظلّت أسعار الفائدة عند المستويات الحالية، إذ إن 70 في المئة من العقارات التجارية والاستثمارية والصناعية مموّلة من البنوك، وبذلك قد نشهد حالات تعثّر عن السداد وأخذ مخصصات.

• ما هي القطاعات العقارية الأكثر تحقيقاً للعائد حالياً؟

- يعتبر القطاع الصناعي والحرفي الأعلى ربحية حالياً مثل القسائم الصناعية في الشويخ والري، سواء بتمويل من البنوك أو من غير تمويل، لأن الطلب عليها كبير ونسب الإشغال عالية، وبالتالي فإن عائدها مجزٍ.

• كيف ترى مستقبل العقار الاستثماري في ظل ما يتردد من النية لتخفيض عدد الوافدين إلى 30 في المئة من عدد السكان؟

- 90 في المئة من العقارات الاستثمارية يشغلها وافدون، وبالتالي فإن أي سياسة تستهدف تخفيضهم بهذه النسبة الكبيرة ستنعكس بلا شك سلباً على القطاع ككل. في المقابل، ستظل العقارات المميزة مطلوبة ومرغوبة لكن نسبتها لا تزيد على الـ10 في المئة من الموجود في السوق. أعتقد أن تطبيق تلك النسب المعلنة صعب للغاية لأنه سيؤثر على قطاعات اقتصادية مختلفة، وليس على العقار فقط.

• ما رأيك بقانون الإيجارات؟

- القانون صدر في 1978 ولم يعدّل منذ ذلك الوقت، حيث إنه يعطي الحق للمالك بأن يكون سيفاً مصلتاً على المستأجر، كما أنه في المقابل لا يستطيع المالك إخلاء الوحدة من المستأجر إلا في حال تخلفه عن السداد، فماذا سيفعل المالك إذا كان المستأجر مزعجاً أو أنه صاحب سلوك غير جيد؟

القانون يحتاج إلى مراجعة شاملة كاملة وما حصل في أزمة كورونا كشف عن وجود مثالب عديدة، ويجب أن يكون القانون مرناً.

• ما رأيك في منع الشركات العقارية من تسجيل العقارات باسمها إذا كان هناك أجنبي في سجلات مساهميها؟

- هناك تناقضات كبيرة في هذا القرار، فكيف يُسمح للأجانب بالاستثمار في سوق الأوراق المالية في الكويت وتشجع الدولة على استقطاب رؤوس الأموال من الخارج، وفي الوقت ذاته تمنع تسجيل عقارات الشركات العقارية التي يساهم فيها أجنبي. هذا القرار يتسبب بخسائر كبيرة للشركات العقارية والاستثمارية وينفّر المستثمرين من دخول بورصة الكويت بما يتناقض مع عمل هيئة تشجيع الاستثمار المباشر بجذب رؤوس أموال خارجية للكويت.

قوانين مطلوب إقرارها:

1 - إنشاء هيئة للعقار والأراضي

2 - الضريبة على بيع وشراء المنازل لمنع المضاربة

3 - الاستفادة من قانون المطوّر العقاري الموجود مسبقاً

4 - اتحاد الملاك العقاريين

5 - الرهن العقاري

6 - تعمير الأراضي الفضاء أو بيعها وفرض ضرائب عليها

7 - تعديل القوانين 7 و8 و9 لعام 2008

رفع نسبة البناء في «السكني» حوّله إلى استثماري

قال النوري إن رفع نسب البناء في القطاع السكني من 150 إلى 210 في المئة حولّه إلى استثماري، مبيناً أن عدد أفراد الأسرة وفقاً لمخطط الدولة الهيكلي يصل إلى 4.7 كاستهلاك كهرباء وماء وصرف صحي في المنطقة، والآن وصل إلى 8 أفراد أي الضعف تقريباً، فزاد الضغط على البنية التحتية من استهلاك للكهرباء والماء وغيرها.

وذكر النوري أنه يجب أن تُفرض رسوم كهرباء وماء على المنزل الثاني للمواطن لأنه في أغلب الأحيان يتم تأجيره، ولذلك لابد أن يعامل معاملة العقار الاستثماري.

جنوب السرة تحولت إلى منطقة شبه استثمارية والجابرية على المسيرة نفسها، وكذلك بعض المناطق الجديدة.

الوسطاء يُقيّمون ويديرون بلا أسس علمية

أفاد النوري بأن وسطاء العقار يقيمون بأكثر من مهنة، فالوسيط إضافة إلى عمله يقوم بعمل المقيّم والمدير للعقار وغيرها من الأمور، ومعظم الوسطاء لا يُقيّم العقار وفقاً لأسس علمية، أو أنهم يديرون العقار لتعظيم الإيرادات بطريقة غير شرعية.

وأوضح أنه «على سبيل المثال، إذا أردت أن تعمل وسيطاً للعقار في كندا، يتوجب عليك الدراسة لعامين كاملين للحصول على شهادة دبلوم وساطة عقارية، عدا عن الخبرات الواجب توافرها، في حين أنه في الكويت يقوم الوسيط بإعطاء آرائه في الوساطة وفي إدارة العقار وفي التقييم كذلك، وغالبيتها لا تقوم على أسس علمية. هذه العملية بحاجة لتنظيم سريع لإحكام القبضة على السوق».

السيرة الذاتية:

- خريج جامعة الكويت بكالوريوس إدارة أعمال.

- متخصص في إدارة وتطوير العقارات.

- حاصل على شهادة Six Sigma للإدارة.

- معتمد في إدارة العقار والمشاريع ومشاريع الـ «B.O.T».

- حاصل على شهادة إدارة العقار الدولي CIPS في أوروبا وأميركا وشمال أفريقيا.

- عضو في المجلس العالمي لمراكز التسوق ومقره في الإمارات.

- عضو الجمعية الأميركية للعقاريين (NAR).

- عضو اتحاد المحترفين والخبراء والتقنيين العقاري في إسبانيا (APETI).

-مدرب معتمد في إدارة العقار