إعداد: مبارك العبدالله

لماذا كثرت الدعاوى أمام المحاكم بين المالك والمستأجر؟ هل ثمة مشكلة في قانون الإيجارات؟! وهل ثمة حاجة لتعديل هذا القانون؟!
هذه الأسئلة حملتها «القبس» على خلفية ما يثار في الساحة المحلية إلى عدد من المحامين والقانونيين الذين أجمعوا صراحة على أن قانون الإيجارات غلب مصلحة المؤجرين على مصلحة المستأجرين في عدد من مواده، الأمر الذي يستلزم تعديله.. وفي ما يلي التفاصيل:

في البداية قال المحامي هيثم العون ان قانون الايجارات حظي في الآونة الاخيرة باهتمام بالغ من جانب رجال القانون، مشيرا في الوقت نفسه الى ان هذا الاهتمام لم يأت عبثاً، بل من واقع الثغرات الموجودة في بعض نصوص مواد هذا القانون والتي تمثل عبئا جسيما على المستأجر نظرا لمخالفتها قواعد العدالة ومراكز الخصوم في التقاضي.
واضاف: لقد كنا اول من سبق بالسير في تعقب هذا الموضوع عن طريق النشر، هادفين من وراء ذلك تنقية بعض هذه المواد من الشوائب التي علقت بها من اجل ان نضع لبنة في اعادة بناء التوازن بين مصالح المؤجر والمستأجر في هذه العلاقة القانونية المهمة، ولما كانت العلاقة الايجارية التي انتظمها المشرع الكويتي بمواد القانون رقم 35/1978 في شأن ايجارات العقارات هي من العلاقات الاجتماعية التي تمتزج بمفهوم اقتصادي ذي اهمية خاصة يجعل لها وزنا ثقيلا في حياتنا الاجتماعية والاقتصادية.
خلل
واضاف: ولا يفوتنا ان نتصدى للخلل الحادث في العلاقة بين المؤجر والمستأجر الذي رتب آثارا سيئة في النفوس واضرارا جسيمة تشهدها المحاكم وما زال هذا الاخلال مستمرا من دون توقف، ومن ابرز اوجه هذا الاخلال الذي يحوط بمواد هذا القانون هو ان الحكم الذي يصدر في مادة ايجارية لا يجوز استئنافه دون ايداع الاجرة المحكوم بها، وهذه الخصوصية التي امتاز بها المؤجر دون سائر الدائنين الذين هم في ذات مركزه القانوني لا نجد لها مبررا يدعو الى هذا التمايز سوى ان هذه المواد صيغت لتغليب مصلحة المؤجر على مصلحة المستأجر، فمن المتعارف عليه ان أي مدين بدين مدني أو تجاري مهما كان قدر المبلغ المحكوم به يستطيع استئناف الحكم الصادر ضده دون شرط ايداع المبلغ لقبول استئنافه.
حالة خاصة
وزاد بالقول: ومن هنا نجد انفسنا امام حالة خاصة لا سند لها من حيث الواقع والقانون، هذه الحالة ترتب حقوقا للمؤجر تختلف وتتميز عن حقوق مثيله من الدائنين الآخرين، والتزامات في المقابل شديدة القسوة على المستأجر لا نظير لها اسوة بسائر المدينين. ويبقى السؤال مطروحا من دون اجابة، وكذلك البحث عن الغاية المستترة وراء هذا التمايز جار من دون فائدة، وهذا ما نصت عليه المادة 26 من قانون الايجارات في فقرتها الثالثة بأنه لا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف الا بسبب الخطأ في تطبيق القانون أو تأويله أو إذا وقع بطلان في الحكم، او في الاجراءات، اثر في الحكم ويجب على المستأنف ان يودع خزانة ادارة التنفيذ كفالة قدرها 20 دينارا، وان يودع كذلك الاجرة المحكوم بها عند تقديم صحيفة الاستئناف ولا تقبل ادارة الكتاب الصحيفة اذا لم تصحب بما يثبت ايداع الكفالة ودليل ايداع الاجرة المحكوم بها.
قواعد مجردة
بدوره، اوضح المحامي حسن الموسوي قائلا: عهدنا من القانون عندما يصدر ان تكون قواعده عامة مجردة، فيصدر ليخاطب الجميع ويسبغ الحماية للمخاطبين به، من دون تمييز، وهو ما افتقدناه في قانون الايجارات الذي وان كان يخاطب طائفة معينة (المؤجرين والمستأجرين) فانه كفل حماية فئة على اخرى ووضع عقبات وعراقيل لفئة على حساب الاخرى ويضمن حقوق فئة على الاخرى وكأنه صدر خصيصا لحماية فئة على حساب اخرى. وقال انه عندما نطلع على ما تضمنه قانون الايجارات من نصوص، نكتشف ان به عيوبا انحدرت به الى افتقاده لقاعدة التجرد والعمومية، فما بالك لو عايشت مشاكله العملية داخل اروقة المحاكم.
ضمانات حماية
وتطرق الموسوي الى ابرز عيوب القانون، مشيرا الى ان وضع قانون الايجارات كافل حماية قصوى للمؤجر على حساب المستأجر (الطرف الاضعف في العلاقة الايجارية) الذي افتقد ابسط ضمانات حمايته في مواجهة المؤجر (الطرف الاقوى في العلاقة الايجارية) وتجلى ذلك في وجود عدة عراقيل وعقبات وضعت في طريق المستأجر حالت دون حمايته.
وبين ان من ضمن هذه العراقيل ان الخصومة في كل الدعاوى تنعقد بتمام الاعلان، في حين ان قانون الايجارات اكتفى بالنص على الاعلان بوسيلة غاية في السهولة، وهي وضع ملصق على جدار المستأجر، وهذا الملصق يسهل نزعه حتى من قبل تابعي المؤجر، وعلى الاخص حارس البناية، لتفوت على المستأجر ضمانة المواجهة بين الخصوم، بل ولتفوت عليه درجة من درجات التقاضي، ايضا فقد كفل الدستور حق التقاضي وشرع قانون المرافعات ليعطي للمتقاضين حق التقاضي على درجتين في حين ان قانون الايجارات سلب هذا الحق من المستأجرين، فلا يجوز الطعن على الحكم الصادر في دعاوى الايجارات الا في حالات محددة حصرا.
شروط تعجيزية
واستطرد قائلا: انقص قانون الايجارات مدة الطعن في الحكم من 30 يوما كما هي الحال في قانون المرافعات الى 15 يوما من دون مبرر لهذه المدة القليلة جدا، من دون ان يعطي للمستأجر فرصة تدبير دفاعه ودفوعه، وحتى فرصة تدبير مبلغ الاجرة فيما لو كان المبلغ المتأخر كبيرا ليمكنه ذلك من الطعن على الحكم، كما اشترط قانون الايجارات للطعن على الحكم ايداع الاجرة المقضي بها بالكامل كشرط وجوبي قبل الطعن من دون ان يضع نصب عينيه مدى عدم احقية المؤجر في ذلك المبلغ، ومدى صدور الحكم مشوبا باحد العيوب.
عيوب
وخلص الموسوي الى انه في جميع الدعاوى، فان الطعن على الحكم يترتب عليه وقف اجراءات التنفيذ لحين صيرورة الحكم نهائيا عدا قانون الايجارات الذي نص صراحة على عدم وقف التنفيذ حتى ولو كان الحكم معيبا، وجعل ذلك مرهونا بموافقة المحكمة، مضيفا: وبالرغم من ان قانون المرافعات نص على احقية كل من المحكوم عليه او الغير في رفع اشكال طالبا وقف تنفيذ الحكم، نجد ان قانون الايجارات سلب من المحكوم عليه فقط هذا الحق واعطاه للغير في حين ان الاولى بهذا الحق هو المحكوم عليه (المستأجر)، كما ان المستقر عليه ان الاجرة مقابل الانتفاع الا ان قانون الايجارات في بعض الحالات مثل الهدم يأمر بالانتفاع من دون مقابل الاجرة.
تعديل ضروري
ومن جانبه، قال المحامي علي الواوان ان قانون الإيجارات يحتاج الى تعديل، مشيرا الى ان المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن ايجارات العقار صدر في 1978، ثم صدر القانون رقم 8 لسنة 1981 وعمل بأحكامه اعتبارا من سنة 1991 ولدة ستة أشهر فقط ببعض الاحكام الاستثنائية.
واكمل قائلا: ثم تم تعديل بعض احكام المرسوم 35 لسنة 1978 بالبنود 10،6،1 من المادة 20 من هذا المرسوم بالقانون رقم 8 لسنة 1994، وهي اذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد او وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها، الا اذا كان تأخره يرجع الى عذر قوي تقبله المحكمة.
وتابع: وحتى نهاية اول جلسة تم اعلانه بها اعلانا صحيحا بجميع الأجرة المستحقة، ويجوز تسليم الاجرة لكاتب الجلسة لإيداعها خزينة ادارة التنفيذ من دون اجراءات اذا رفض المؤجر تسلمها، ولا يعتبر السفر او الغياب عن البلاد من الاعذار المقبولة في التأخير عن دفع الاجرة، اذا اراد المالك هدم العين المؤجرة لاعادة بنائها من جديد في عديد من الحالات، ومنها انه اذا امضى 52 سنة على الاقل من تاريخ انتهاء البناء الاصلي، ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم، واذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين او اكثر مملوكة او مخصصة له، واجرها الوصي بعد وفاته الى المستاجر، واحتاج القاصر الى هذا المكان، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيه، ولم يكن لديه اي محل   تجاري اخر، فإذا لم يشغل المكان بنفسه خلال 6 أشهر، من تاريخ الاخلاء، جاز للمستأجر العودة إلى المكان او المطالبة بالتعويض ان كان له مقنص

لمصلحه المالك :
وبين ان قانون الايجارات اغلب نصوصه تصب لمصلحه المالك، وحتى النصوص التى فى مصلحه المستأجر لا يقوم المالك بتطبيقها كالتزام المؤجر بصيانه العين المؤجرة والترميمات الضرورية وفق القانون رقم8
وتطرق إلى عيوب، مشيرا الى ان هناك نصوصا يجب تعديلها مثل الماده 11 التى تعطى المالك الحق فى زيادة القيمة الايجارية كل 5 سنوات، بينما حاله العين تتناقص ويصيبها القدم والمالك يطالب بالزيادة، كما أن اغلب القضايا التى تنظر فى المحاكم هى قضايا الإخلاء، ويأتى ذلك لعدم سداد القيمة الايجارية، أو إخلاء بسبب التاجير بالباطن او لهدم واعاده البناء او حاجه المالك للسكن فى عقاره.