من الحقائق المسلم بها ان رقعة الاراضي التي يملكها القطاع الخاص في الكويت داخل خط التنظيم الذي حدده المغفور له الشيخ المرحوم عبدالله السالم محدودة المساحة، الامر الذي يترتب عليه ارتفاع متصاعد في الاسعار ازاء زيادة الطلب عليها لمواجهة احتياجات التوسع العمراني.

هذا الواقع دفع ملاك الاراضي الى الاحتفاظ بما لديهم من اراض مددا طويلة من دون استغلال، اما من اجل المضاربة والوصول الى اعلى سعر ممكن عند التصرف فيها بالبيع او استثمارها للمستقبل.

وكلما قل المعروض من الاراضي زادت الاسعار وتضاعف العجز عند شرائها، واستحكمت ضائقة الاسكان وتفاقمت المشكلة الاسكانية.

وعلى الرغم من سن المشرع لقانون يقضي بتنظيم استغلال الاراضي الفضاء، هو القانون رقم 50 لسنة 1994 الذي فرض ضريبة على قسائم السكن الخاص غير المبنية التي تتجاوز مساحتها 5 آلاف متر مربع، فان هذا القانون لا يزال معلقا حتى الآن، على الرغم من مرور عشر سنوات على موافقة مجلس الامة عليه واقراره.

الحمود

مدير عام شركة المستثمر العقاري للاستشارات والخدمات العقارية عبدالرحمن الحمود قال ان الملكية الاكبر للاراضي بصورة عامة بيد الحكومة، حيث تملك الدولة 95% من اراضي البلد جزء منها داخل خط التنظيم، والجزء الاخر خارج خط التنظيم الذي يحدد ملكية القطاع الخاص وتعتبر كل الاراضي بعد هذا الخط ضمن املاك الدولة.

واضاف الحمود قائلا ان قانون العرض والطلب في سوق العقار الكويتي مشوه بمعنى ان الطلب كبير جدا مقابل عرض ضئيل، وبخاصة ان ما هو مسموح التداول فيه قليل للغاية، لان ما تملكه الدولة من الارض ما زال خارج التداول.

ولفت الى ان كل العوامل التي يقال انها ادت الى ارتفاع اسعار العقار، سواء تدني سعر الفائدة او ارتفاع اسعار البترول والاستقرار وزوال الهاجس الامني، تعتبر كلها عوامل ثانوية، بينما يعتبر العامل الرئيسي هو ندرة الارض الناتجة عن احتفاظ الحكومة واحتكارها للاراضي.

واكد الحمود ان المشكلة الاسكانية لن تحل بالضغط على القطاع الخاص، وفرض قوانين مثل قانون تنظيم استغلال الاراضي الفضاء، ولكن الحل في مساهمة الحكومة بالارض، مشيرا الى ان كل ما يقال عن حل المشكلة بواسطة القطاع الخاص من دون تخلي الدولة عن احتكار الاراضي غير صحيح.

وقال ان منطقة الصليبية التي تبعد 15 كيلومترا عن وسط المدينة أراضيها ملك للدولة، فلماذا لا يتم تنظيمها واعطاؤها للقطاع الخاص بحيث تتولى مجموعة من كبرى الشركات المساهمة في بنيتها الاساسية وتحويلها إلى منطقة سكنية، مؤكدا ان هذه المنطقة قادرة على حل المشكلة الاسكانية التي تواجه الكويت من اليوم ولمدة عشر سنوات.

العدواني

تاجر العقار سعود العدواني اعترض على اعتبار الاراضي غير المستغلة التي تعود ملكيتها الى القطاع الخاص، سبباً ضمن اسباب ارتفاع اسعار العقار او النظر اليها كحل للمشكلة الاسكانية، مؤكدا ان فرض ضريبة على تلك الاراضي يعتبر طرحاً غير منطقي.

وقال ان الملكية الخاصة حرة ويكفلها الدستور ويجب عدم المساس بها، موضحاً ان اساس ارتفاع الاسعار وتفاقم المشكلة الاسكانية يكمن في شح الاراضي، لا سيما ان المعروض من مساحة الكويت لا يتجاوز 3% بينما تزيد ملكية الدولة عن 96%.

واضاف العدواني ان المساحة المخصصة للقطاع الخاص داخل خط التنظيم محدودة وكان يفترض على مشرع القانون رقم 50 لسنة 1994 ـ الذي جاء لتنظيم استغلال الاراضي الفضاء وفرض ضريبة على الاراضي التي تتجاوز مساحتها 5 الاف متر، ولم يتم استغلالها ـ ان يراعي القيمة الدفترية للاراضي وقيمة الانتظار بالنظر الى حال استثمار قيمتها.

وقال ان الكثير من ملاك الاراضي سواء الافراد او المؤسسات يعتبرون تلك الاراضي اصولا تمتص تغيرات السوق وفرق العملة، وغيرها من العوامل، واذا ما تم فرض ضريبة عليها فسيؤدي ذلك الى ارباك السوق.

فرص كبيرة

وأشار العدواني الى وجود فرص كبيرة لاستغلال الأراضي التي تملكها الحكومة، سواء في المشاريع العقارية أو الاستثمارية، أو من خلال مشاركات مع القطاع الخاص لتطويرها أو منحها للقطاع الخاص عن طريق نظام BOT.

السهيل

من جانبه قال مدير الشؤون المالية والتسويقية لشركة الجال للخدمات العقارية حامد السهيل ان العديد من المناطق يحتكرها ملاكها على الرغم من ارتفاع الطلب عليها، لكنهم لا يطرحونها للتداول ومنها منطقة غرناطة وقرطبة والشويخ، وتمثل الأراضي غير المستغلة فيها 25% من مساحاتها.

وقال السهيل ان أكبر مثال على احتكار الأراضي يبرز في منطقة جنوب السرة، خصوصاً منطقة الصديق التي فيها أكثر من 90% أراض غير مستغلة على الرغم من قوة الطلب عليها وكذلك منطقة السلام التي يحتكر الملاك فيها 50% من أراضيها.

واعتبر ان اغلب ملاك هذه الاراضي ليسوا في حاجة الى بيعها الآن، وينتظرون فرص ربح أكبر من خلال ارتفاع الأسعار في السوق أو التعديلات والتغيرات، التي قد تطرأ على نظام البناء والتراخيص.

واضاف قائلاً ان حرية المالك في اتخاذ القرار بعدم استغلال الأراضي مطلقة، ولا يوجد قانون يجبره على استغلال الأرض بطريقة أو في وقت غير الذي يرغب فيه، لكن على الحكومة ان يكون لها دور في تشجيع الملاك على تطوير الأراضي غير المستغلة بطريقة قد ترضي الحكومة وتفيد المواطن في الوقت نفسه.

واشار السهيل الى ان المشكلة تكمن في المناطق الرئيسية في الكويت التي تكثر بها الاراضي غير المستغلة خاصة في شارع فهد السالم الذي تتواجد به بنايات قديمة متهالكة بجوار بنايات حديثة وكذلك اراض غير مستعملة.

ودعا الحكومة الى تحريك وتعجيل مشاريع الرعاية الاسكانية مثل مشروع الصبية والعريفجان وجنوب العبدلي، وان تضع الحكومة بتلك المشاريع عوامل جذب للمواطن، متوقعا ان تشهد هذه المناطق اقبال المواطنين وتضم كثافة سكانية على غرار ما حدث في منطقة القرين، التي لم يكن احد يرغب فيها واصبحت الان منطقة رئىسية في الكويت.

العازمي

من جانبه قال مدير مكتب البدع العقاري احمد عامر العازمي ان السبب الرئىسي في ارتفاع الاسعار، هو ندرة الاراضي حيث تتمثل اغلب الاراضي غير المستغلة في تلك التي تملكها الدولة، بينما نجد 80% من الاراضي المسموح التداول فيها مستغلة.

واشار الى ان الدولة تملك كثيرا من الاراضي داخل مناطق الكويت المختلفة، ولابد من طرحها اما بنظام BOT او المشاركات مع القطاع الخاص، لافتا الى ان هناك احتكارا للاراضي من قبل هيئات الدولة والوزارات المختلفة على سبيل المثال: وزارتا النفط والدفاع.

طالبوا الرعاية في مصيدة المديونيات

قال الحمود ان الوضع الحالي مؤسف لأن قرض الـ 70 الف دينار لا يكفي لتملك البيت المناسب ويضطر طالب الرعاية السكنية الى اقتراض ما لا يقل عن 130 الفا ليستكمل كلفة البيت التي لا تقل عن 200 الف دينار، الامر الذي يدخل كل طالبي الرعاية السكنية في مصيدة المديونيات.

المضاربون «يلتهمون» القسائم

اكد الحمود ان السوق متعطش للقسائم السكنية وان اي شركات او مستثمرين يطرحون قسائم مهما كانت اعدادها، يلتهمها المضاربون في السوق «ولا نجد لها اثرا بعد يوم واحد من طرحها في السوق».

على أصابع اليدين

قدم عبدالرحمن الحمود مثلا حيا على مدى توزع ملكيات الدولة في مختلف المناطق، قائلا انه وفي كل المنطقة الممتدة من دسمان الى آخر شارع فهد السالم، فان الاراضي التي يملكها القطاع الخاص تعد على اصابع اليدين، بينما الباقي ملك للدولة ووزارة الدفاع او وزارة النفط او هيئة شؤون الزراعة وغيرها من الجهات الحكومية، الامر الذي ساهم في رفع اسعار تلك المنطقة ليصل سعر المتر المربع منها الى 8 آلاف دينار.

خطأ كبير

رأى حامد السهيل ان فرض الضريبة على الاراضي غير المستغلة يعتبر من اكبر الاخطاء التي قد تقع فيها الحكومة، ولاسيما ان سلبيات مثل هذا الاجراء اكثر من الايجابيات، حيث سيزيد من كلفة الاستثمار وسيساهم في رفع الاسعار وسيكون الرابح هو التاجر والحكومة معا والخاسر الوحيد هو المواطن.

5 ،12% نسبة نمو القطاع في البورصة
النفيسي: العقار يتجه نحو الاستقرار بعد الفائدة وقيود المركزي

قال مدير عام مركز الجمان للاستشارات الاقتصادية ناصر النفيسي ان سوق العقار بدأ يشهد استقرارا نسبيا نتيجة لارتفاع اسعار الفائدة والقيود التي فرضها البنك المركزي على البنوك لتمويل المتاجرة في العقار، وتوقع النفيسي في تصريح خاص لـ «القبس» ان تتساوى نتائج الشركات العقارية في 2004 مع نتائج العام الماضي او تزيد قليلاً بنسبة لا ترتفع عن 4% وان يكون هناك تحسن نوعي في الارباح على الرغم من النمو السالب للارباح الاستثمارية، حيث تحول جزء كبير من الارباح الاستثمارية الى ارباح تشغيلية.

واوضح النفيسي انه على الرغم من هذا التحول فان هناك كثيرا من الشركات التي مازالت تعتمد على الارباح لاستثمارها ومازالت تستمر في غير النشاط العقاري.

واشار الى ان اداء القطاع العقاري في سوق الكويت للاوراق المالية ارتفع بنسبة نمو 5،12% خلال عام 2004 بالمقارنة مع 15% للاداء في عام 2003.

وقال النفيسي ان شركات العقار المدرجة في البورصة وعددها 16 شركة شهدت انخفاضا في ارباحها خلال النصف الاول من عام 2004، حيث بلغت ارباحها 65 مليون دينار مقارنة بنحو 6 ملايين دينار في الفترة نفسها من العام الماضي، الا ان هذا الانخفاض تمت السيطرة عليه ومن ثم عاود النمو الى النسبة نفسها التي حققها العام الماضي تقريباً.

وعن اداء القطاع العقاري في سوق الكويت للاوراق المالية خلال شهر نوفمبر قال النفيسي ان عدد الصفقات العقارية بلغت 11 الف صفقة بقيمة 126 مليون دينار.

وقال النفيسي ان قطاع العقار شهد طفرة كبيرة خلال الفترة الماضية، حيث ارتفعت اسعار بعض قطاعاته ما بين 50 الى 300%، مؤكدا انه من الوارد ان تمر الاسعار بفترة تصحيح، ولكنه من غير المتوقع ان يكون هناك هبوط حاد في الاسعار.