قال المحامي عادل قربان ان قانون الايجارات حظي باهتمام كبير من المشرع الكويتي لاثره البالغ في كثير من نواحي النشاط الاقتصادي والاجتماعي.
واضاف ان لكل قانون ايجابياته وسلبياته، فمن ايجابيات ذلك القانون سهولة وسرعة اجراءاته للفصل في القضايا، لكن هذا لا يغني عن اعادة النظر في القانون ووضع الاحكام الجديدة التي تتفق مع ما استجد من تطورات وان يعيد التوازن بين مصالح طرفي العقد في ضوء المصلحة العامة للمجتمع.
اما السلبيات فهي - حسب قربان - عدم التطبيق الكامل لمبدأ التقاضي على درجتين فيما يتعلق بموضوع الاعلانات، حيث تكون صحيحة في نظر قانون الايجارات بمجرد اللصق بخلاف الطريقة التي حددها قانون المرافعات، لأنه وبموجب هذا القانون لا يجوز الطعن بالاستئناف الا بسبب الخطأ في تطبيق القانون، او اذا وقع بطلان في الحكم او في الاجراءات اثر في الحكم، اي بمعنى ان استئناف قضايا الايجارات يعتبر تمييزا، اي محكمة قانون لا محكمة موضوع.
مدة العقد
وبالنسبة للتعديل المقترح بخصوص جزئية تحديد مدة العقد وانتهاء العقد بانتهائها ذهب قربان الى ان تحديد مدة العقد وانتهاء العقد بانتهائها اقرب للعدالة وتطبيقا لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين، ولا يوجد له سلبيات، واذا اتفق اطراف العقد على التجديد فلهم ذلك وعليهم احترامه.
وبسؤاله عما اذا كان هناك توازن بين حق المالك في الهدم وبين ما يتقاضاه المستأجر من تعويض مقابل الاخلاء في ظل ارتفاع الاسعار قال المحامي عادل قربان:
اجاز للمالك مطالبة المستأجر بالاخلاء متى كان الهدم لاعادة البناء، واشترط لذلك شروطا محددة، منها مرور اكثر من 25 عاما على العقار وانه يجب على المالك ان يشرع في الهدم خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء، وان يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في التراخيص اللازمة، فاذا اخل المالك بأي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر الحق في العودة على شغل العين مرة اخرى او التعويض بحكم قضائي.
اما فيما يتعلق بالتوازن بين حق المالك في الهدم وما يتقاضاه المستأجر من تعويض مقابل الاخلاء في ظل ارتفاع الاسعار، فقد قرر المشرع في حالة الاخلاء للهدم حكمين للتعويض:
1- ما يكمل اجرة ستة اشهر ان كانت مدة انتفاع المستأجر بالعين اقل من 6 سنوات.
2- اذا توافرت مدة انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة اكثر من 6 سنوات فيحكم له بالاضافة الى التعويض المنصوص عليه بما يعادل اجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز اجرة ستة اشهر، بمعنى ألا يتجاوز التعويض عن اجرة 12 شهرا.
وهذا التعويض الذي نص عليه القانون لا يتناسب مع ارتفاع اسعار الايجار، لاسيما ان المادة 21 من قانون الايجار قررت انه يجوز تعديل مدة الاخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما بمرسوم.
وأرى أن تزداد مدة التعويض المقرر في هذه الحالة لمدة سنتين كحد اقصى بدلا من سنة لكي يأخذ المستأجر فرصته في البحث عن سكن آخر دون ان يقع تحت ضغط المدة القصيرة.
استشكال
وعما يتعلق بان الحكم الصادر في قضايا الايجارات لا يستشكل فيه من قبل اطرافه وانما من الغير، قال قربان ان هذا النص من سلبيات القانون الحالي، حيث ان المعني والمتضرر هو المستأجر لا الغير، فكيف يحرم المستأجر من عمل الاشكال وهو المنتفع بالعين؟ لاسيما ان قانون الايجارات قد قصر الاستئناف على حالات معينة محصورة بمخالفة الحكم للقانون.
اما عن حالة اذا ما اعلن المستأجر عن طريق المخفر، فان قانون الايجارات قد حدد طرقا معينة للاعلان ليس من بينها الاعلان عن طريق المخفر واغلب الاعلانات تكون عن طريق اللصق حسب ما قررته المادة ،25 حيث وضحت انه: 'يتم الاعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة او حائط في مكان ظاهر عند مدخلها وذلك في الاحوال التالية:
أ - إذا لم يجد القائم بالاعلان من يصح تسليمه صورة الاعلان وفقا لحكم البند السابق.
ب - اذا امتنع من وجد من هؤلاء المذكورين في العين من غير المستأجر نفسه عن التوقيع على اصل الاعلان بالتسليم.
ج - اذا كانت العين المؤجرة مغلقة.
- ويعتبر الاعلان منتجا لآثاره من وقت اجراء اللصق على الباب ويصدر وزير العدل قرارا بشكل اللصق والبيانات الواجب اثباتها فيه.
- ويكون الاعلان في منازعات الايجار لمرة واحدة.
استغلال
وتابع قربان قائلا: ارى من الناحية القانونية ان يشمل التعديل هذه النقاط الثلاث التي في ظاهرها دالة على سرعة الاجراءات، لكن باطنها السلبيات التي تحتاج الى تعديل فوري للقانون، بمعنى ان ايجابيات قانون الايجارات هي نفسها سلبياته: في ما يتعلق بالاشكال، والاعلان، والتطبيق الكامل لمبدأ التقاضي على درجتين.
وحول وقائع قضايا الايجارات التي يشهدها، ختم قربان حديثه بانها كثيرة، منها ان كثيرا من المؤجرين يستغلون موضوع اعلان بطريق اللصق على العين المؤجرة لتفويت الفرصة على المستأجر في الحضور امام المحكمة لابداء دفاعه ومن ثم يستصدر المؤجر حكما ضد المستأجر وهو يعلم بان استئناف الايجارات هو في حقيقته ليس استئنافا بالمعنى المتعارف عليه قانونا.
كما انه يعلم بان المستأجر لا يستطيع عمل اشكال في الحكم الصادر ضده بنفسه وانما يكون الاشكال بواسطة الغير مما اوقع كثيرا من المستأجرين في هذه المشكلة القانونية البحتة التي تحتاج الى تعديل فوري لنصوص قانون الايجارات.
----------------------------------------------

اعتبر المحامي عبدالله الغربللي ان الحديث عن قانون الايجارات في الشارع الكويتي حاليا بمنزلة حديث الساعة لما يدور حول هذا القانون المعمول به حاليا والتعديلات المقترحة عليه بين مؤيد ومعارض حيث تلقى ترحيبا بين ملاك العقارات على نطاق واسع. وفي الوقت نفسه، لقيت معارضة شديدة بين المستأجرين الذين اعتبروها دعما لقبضة اصحاب العقارات وتقوية لمركزهم في عقود الايجار وقد شملت هذه التعديلات محورين هما:
المحور الاول: يتضمن الغاء تمديد العقود في حال النزاع وتحديدها بالمدة المنصوص عليها في عقد الايجار وهي سنة لعقارات السكن وعشر سنوات للمحلات التجارية.
المحور الثاني: يحق للمستأجر الطعن امام محكمة التمييز في حال صدور الحكم بالاخلاء من محكمة الدرجة الاولى، كما تفرض التعديلات تنفيذا عاجلا من دون ان يعطله الاستئناف الذي قد يرفعه المستأجر، كما ان التوسع في انجاز الوحدات السكنية في الكويت خلال السنوات المقبلة سيساهم في زيادة المعروض في سوق العقارات وسيحد من ارتفاع الايجارات، فنحن نعرف ان الكويت تعتزم انجاز قرابة 60 الف وحدة سكنية موزعة على خمس مدن خلال السنوات القليلة المقبلة.
وقال الغربللي ان الكويت شهدت حراكا استثماريا لافتا خلال العام الماضي أدى الى ارتفاع أسعار الايجارات إلى أرقام خيالية غير معقولة، وهو ما يؤذي المستأجرين ويدخلهم في حرج لان ارتفاع الأسعار الخارجة عن المعقول في سعر الايجارات ينبغي ان يكون على مراحل منظمة على الا تضر بالمستأجرين كما يحصل الآن في السوق، كما ان لملاك العقارات مطالب مشروعة لا بد من فهمها والتعامل معها وحلها وفقا لنصوص القانون لإيجاد توازن واضح بين طرفي العلاقة الايجارية (المالك والمستأجر) فالمالك له مطالب مشروعة تتعلق بآلية الاخلاء وتسريع اجراءات التقاضي في حال مخالفة المستأجر أو حالة الرغبة في الهدم واعادة البناء وغيرها، حيث من الظلم للمالك ان تظل قضايا تتعلق بمستأجرين مخالفين معلقة لسنوات في المحاكم، وملاك العقارات شريحة مهمة من شرائح المجتمع الكويتي، لكن بالتوازن مع مصالح المستأجرين وكل شرائح المجتمع، فيجب وضع حلول دقيقة ومحددة تتعامل مع هذه المطالب لا ان ننسف التوازن الاقتصادي في سوق العقارات، كما يجب ان ننظر للمستأجر بعين الاعتبار لاستقراره الذي هو هدفه قبل ان يكون الهدف ايجاد مسكن له.
تفكك
وذهب الغربللي الى ان الاقتراح بأن تكون مدة العقد سنة واحدة غير كاف وسيؤدي الى عدم الاستقرار والتفكك الأسري، فمنح المستأجر خمس سنوات كافية لإيجاده سكنا بديلا بعد مضي هذه المدة في حال عدم الاتفاق مع مالك العقار على تجديد العقد فلا بد ان نراعي محدودي الدخل الذين لهم دخل محدود بالكاد يكفي سد احتياجاتهم بعد سداد ايجار السكن، فيجب النظر لمثل هؤلاء فلا يعقل انه بمجرد انقضاء السنة يقال للواحد منهم 'أخلي المكان' لانتهاء مدة عقد الايجار فهذا يساعد على التفكك الأسري.
كذلك الأمر نفسه يحدث في القطاع التجاري وليس السكني فحسب، ان اعطاء المالك الحق المطلق في اخراج المستأجر من المحل التجاري بعد عشر سنوات أيضا سيؤدي الى اضطراب في استقرار سوق العمل التجاري مع ما في ذلك من نتائج سيئة نتيجة الخلل الذي سيحصل في العلاقة بين المالك والمستأجر.
وطالب الغربللي في ختام حديثه بضرورة وجود قانون يخدم مصالح المالك والمستأجر ويوفر التوازن فيما بينهما، هذا ما يريده أصحاب العقارات حفاظا على مصالح البسطاء من المواطنين، مؤكدا ان أسعار ايجارات الوحدات العقارية سواء كانت سكنية أو تجارية في دولة الكويت ليست ضمن حدود معقولة اذا قورنت بأسعار الوحدات في كثير من دول المنطقة أو حتى البعض من عواصم العالم التي تعتبر أسعارها أقل نسبيا بالمقارنة، كما انها تمنح امتيازات توفرها تلك الدول لمواطنيها أو مستثمرين فيها.