نهى فتحى
شهدت عقارات السكن الخاص تراجعا في عدد الصفقات بنسبه بلغت 11.8في المئه منذ بدايه العام الجاري حيث بلغ عدد صفقات السكن الخاص منذ بدايه العام وحتى نهايه اغسطس الماضي 3890 صفقه مقارنه مع 4415 صفقه سكنيه تمت خلال الفتره نفسها من العام الماضي بانخفاض بلغ 525 صفقه في الوقت التي زادت فيه قيمه تداول السكن الخاص 95 مليون دينار اذ بلغت قيمه دوله السكن الخاص من بدايه العام وحتى نهايه اغسطس 1.345 مليار دينار مقارنه مع 1.252 مليار دينار خلال الفتره نفسها من العام الماضي بارتفاع بلغ 7.42% .
خبراء العقار يؤكدون انه حتى الآن وعلى الرغم من الهدوء والذى يمر به سوق السكن الخاص، فإننا لم نشهد كسرا للاسعار، حيث لا تزال الاسعار متماسكة، واكبر دليل على ذلك أن حجم التداول للسكن الخاص لايزال يرتفع برغم تراجع اعداد الصفقات، متسائلين : متى تتراجع الاسعار فى ظل مايشهده السوق حاليا من ارتفاع غير مقبول ومبالغ فيه من ناحية، وجمود مئات الصفقات نتيجة لتمسك ملاكها باسعار غير حقيقية، مع امتناع شريحة كبيرة من المستثمرين عن شراء بسبب التشدد فى شروط تمويل الشراء، خصوصا مايتعلق بزيادة شروط منتج الإجارة ؟
البعض يؤكد ان هناك أسبابا أخرى وراء هذا التراجع فى عدد الصفقات أبرزها توجه المستثمرين لتطوير الاراضى والاستفادة من عوائد متميزة عن طريق تأجير العقارات السكنية كشقق والحصول على دخل شهرى يفوق 8 آلاف دينار، بعوائد تتراوح مابين 8 و 9 فى المئة على رأس المال تعد الأعلى فى السوق فى الظروف الحالية، فيما يشير عن السكن الخاص باسعار تعتبر اكثر تناسبا مع رؤوس اموال صغار خصوصا فى ظل ارتفاع أسعار الاراضى الى نحو يجعل مبلغ 220 ألف دينار ليس كافيا لشراء ارض سكنية، فيما بلغت اسعار شقق التمليك ذروتها باسعار تبدأ من 80 ألف دينار وتصل 320 ألف دينار.
تراجع المعروض
يقول رئيس الاتحاد الكويتى لمقيمى العقار منصوص العصيمى إن السبب الرئيس وراء تراجع عدد الصفقات فى العقارات السكنية منذ بداية العام الحالى مقارنة بالعام الماضى هو تراجع المعروض من السكن بشكل عام وتمسك الملاك بعقاراتهم، منوها الى ان العام الماضى شهد فترة ترتيب الأوضاع بشأن دفع رسوم الضرائب السكنية، اما الآن فقد استكمل الجميع تلك الترتيبات من خلال إجراءات البعض لتسجيل القسائم بأسماء الأقارب او الشركاء، حيث كانت نسبة العرض فى السابق اكبر نتيجة للتخلص من الاراضى الفضاء فمن كان يمتلك مساحات فضاء تخلص من ملكيته حتى لا يترتب على ذلك ضرائب، اما اليوم فيشهد السوق عرضا، ولكن لا يوجد اتمام للصفقات، بسبب تمسك الملاك بتحقيق هوامش ربح غير معقولة من عمليات البيع.
واوضح العصيمى ان القسائم السكنية فى شرق القرين والمناطق التى تشهد تداولا يوميا تحقق نسب ارتفاع شهرية فى السعر تصل إلى 3.5% حيث تبقى المضاربات فى السوق، ولكن لم تعد بنفس القدر الذى كانت علية فى السابق، فيما باتت شريحة كبيرة من المستثمرين اليوم تفضل عدد البيع فى حال عدم تحقيق نسب ربحية كبيرة، متجهة الى تطوير العقار بنظام الشقق ومن ثم تاجيرها، حيث يحقق البيت عائدا شهريا اليوم يعادل العائد الذى تحققه البناية الاستثمارية مع تكلفة اقل، حيث تبلغ تكلفة البيت الذى يتم تنفيذه بنظام الشقق اليوم على مساحة 500 متر مربع بنسبة بناء 210% نحو 800 ألف دينار، ويصل دخله الشهرى الى 8 آلاف دينار، اى انه يحقق عائدا بين 8 و 9 فى المائه، وهو عائدا أعلى بكثير من ذاك العائد الذى تحققه البنايات الاستثمارية اليوم.
شقق التمليك
من ناحيته، قال الخبير العقارى بدر الصميط ان تراجع صفقات السكنى يعود لعده اسباب اهمها ارتفاع الأسعار وتحول البعض الى شراء شقق التمليك التى تعد أسعارها اكثر تناسبا مع قدرة المواطن، حيث شهدت الاشهر الماضية هجمة غير مسبوقة على شراء شقق التمليك من قبل الكويتين، وبات هناك تداول ومضاربات على هذا المنتج، حيث حقق البعض مكاسب تتراوح بين 20% و25 نمو واسعار الشقق خلال فتره تتراوح بين 5 و 6 اشهر.
وبين ان جار الشقه في بريد الكون ثلاث غرف ارجو ارتفع من 110 آلاف دينار الى 155 ألفا حاليا في حين يصل سعر الشقه التي تباع تمليك معروف على ثاني يتراوح ما بين 220ألف دينار 320 الفا على حسب المنطقه والموقع استشهد مناطق بنيه القار والشعب البحري والفحيحيل والمنقف والمهبوله اقبالا كبيرا على شراء الشقق منوها الى ان اقل سعر لشقه تمليك اليوم في المناطق الداخليه يبلغ 80 الف دينار.
ولفت الصميط الى ارتفاع اسعار الاراضي حيث لا توجد ارض اليوم بقيمه 220 الف دينار حتى في المناطق البعيده كما شاهدت اسعار الاراضي في شرق القرين نموا كبيرا خلال العام الحالي مقارنه مع اسعارها العام الماضي.

قدرة غير متوفرة
من ناحيته قال رئيس اتحاد والصطاء العقار عبد الرحمن الحبيب ان القدره الشرائيه لدى المواطن سواء الراغب في السكن او المستثمر باتغير متوافره في السابق كان الشراع من خلال تمويل البنوك اما اليوم وفي ظل تشدد البنوك في منح التموين للسكن الخاص لا سيما ان البنوك فرضت شروط اضافيه فيما يخص منتج الاجاره والمرابحه فان القرض السكني بات عمليه شبه مستحيله في بعض الاحيان وتطرق الى الارتفاع المبالغه فيه في الاسعار خياليه سواء للاراضي او البيوت الجاهزه وقال تأمل شريحه كبيره من المواطنين ان تشهد تلك الاسعار في ظل وصولها الى معدلات قصوى، لاسيما ان سعر شراء البيت اليوم بات يتراوح مابين 450 ألفا و500 ألف دينار.
وبين الحبيب ان هناك شريحه كبيره من الملاك الذين قاموا بشراء اسعار مرتفعه لا يرغبون في البيع انما تحقيق هامش ربح ولو كان بسيطا وهو ما يساهم في مزيد من الارتفاع للاسعار من ناحيه ويفاقم الوضع في السوق من ناحيه أخرى.
شح فى المعروض
امال خبير العقاري علة الموسى فاكد ان هناك فرقا يبلغ نحو 50 ألف دينار بين سعر القسيمه السكنيه اليوم والعام الماضي حيث كان سعر القسيمه في منطقه ابو فطيره مساحه 400 متر يبلغ 220 ألف دينار اما اليوم فسعرها في السوق 270 ألف دينار موضحا انه من الطبيعي ان تقل الصفقات عندما ترتفع الاسعار لعدم قدره البعض على الشراء واشار الموسى الى ان اغلب الملاك يتمسكون بتحقيق هامش ربح نظرا الى تاكدهم من ان اصوم مستمر في الارتفاع وهذا ينطبق على جميع المستثمرين سواء الذي نشتري باسعار رخيصه او باسعار مرتفعه موضحا في الوقت ذاته ان السوق اليوم يعاني من عروض شحيحه وطلب اكبر وتوقع ان الموسى في حال استمرار معطيات السوق الحاليه ان تستمر الاسعار في الارتفاع خلال الفتره المقبله