محمد عواضة -

توقع تحليل عقاري حديث أن تواصل أسعار الفائدة على الرهن العقاري ارتفاعها في الولايات المتحدة الأميركية، حيث من المحتمل أن تتجاوز %6 بحلول نهاية العام - إن لم يكن قبل ذلك، استجابة للتضخم المرتفع، مما قد يفاقم من المعاناة المالية لمشتري المنازل خلال الأشهر المقبلة

رجح موقع Realtor العقاري أن تدفع إجراءات بنك الاحتياطي الفدرالي معدلات الرهن العقاري إلى الأعلى، حيث من المتوقع أن يتم رفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل خلال اجتماعه الأسبوع المقبل.

وقال إن احتمال حدوث ركود مع خسارة كبيرة في الوظائف لايزال مطروحاً بسبب ابتعاد الناس عن شراء المنازل، والتي يمكن أن تضع سوق الإسكان في حالة من الانهيار.

زيادة مضاعفة

زادت معدلات الرهن العقاري بأكثر من الضعف بمتوسط %2.88 إلى %5.89 بالأسبوع المنتهي في 8 سبتمبر (بالنسبة للقروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا)، وهذه الزيادة إلى جانب ارتفاع الأسعار تجعل متوسط مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ما يقرب من الثلثين (%63) أغلى من الوقت نفسه من العام الماضي، وأكثر من ثلاثة أرباع (%78) أغلى من سنتين مضتا. ومع ذلك، لم يشهد معظم المشترين ارتفاع رواتبهم بنسبة %78 خلال فترة السنتين نفسها.

إعادة التوازن

ذكر Realtor أن السوق العقاري يمر في مرحلة انتقالية، حيث من المرجح أن تستمر الأسعار في إعادة التوازن، مشيراً إلى أن الأسعار لن تنخفض بشكل معقول على أساس سنوي هذا العام. ومع ذلك، قد تبدأ في التراجع خلال العام 2023.

وفي الوقت نفسه، لا يتوقع بعض الاقتصاديين انخفاض أسعار المنازل بشكل فعلي - باستثناء أسواق العقارات الأصغر، ومناطق العطلات، والأماكن التي ارتفعت فيها الأسعار بوتيرة سريعة، مثل أوستن، ومدينة بويز الأكثر اكتظاظًا بالسكان في ولاية أيداهو على سبيل المثال.

ارتفاع قياسي للإيجارات

على مقلب آخر، ارتفعت الإيجارات في الولايات المتحدة الأميركية بنسبة %0.7 في أغسطس مقارنة بشهر يوليو، مسجلة بذلك أكبر زيادة شهرية منذ العام 1991، حسب صحيفة «ذا بزنس تايمز».

وأظهرت بيانات أميركية تباطؤ معدل التضخم في الولايات المتحدة في أغسطس، لكن النتيجة جاءت أعلى من توقعات المحللين، حيث بلغ التضخم %8.3 الشهر الماضي، في حين كان متوقعاً أن يبلغ مستوى %8.2، خصوصاً مع تراجع أسعار الطاقة في أميركا، وفق ما ذكره تقرير وزارة العمل حول أسعار المستهلك.

تضخم أسعار السكن

قالت الصحيفة إن معدل تضخم أسعار المساكن على مدار الاثني عشر شهراً الماضية ارتفع إلى %6.3، وهو أعلى معدل له منذ عام 1986. ومن المفترض أن يتباطأ إلى نحو %4.7 بحلول نهاية 2023 لكنه لا يزال مرتفعاً بالنسبة لمتوسط ما قبل الوباء.

وتعتبر تكاليف المسكن أكبر عنصر في مؤشر أسعار المستهلك، حيث تضم نحو ثلث المعدل، وهي أهم العوامل الدافعة للتضخم على مدى فترات متعددة. كما أنها تميل إلى الهيمنة على مقاييس «التضخم الأساسي»، التي يعتمد عليها مسؤولو الاحتياطي الفدرالي عند تحديد مسار أسعار الفائدة.

أكثر المناطق عرضة للانكماش العقاري

تعد المنازل في مدينتي نيويورك وشيكاغو وحولهما أكثر عرضة لانخفاض الأسعار في ظل تراجع اقتصادي محتمل، حسب شركة Attom للتحليلات العقارية.

ومن بين المقاطعات الخمسين الأكثر عرضة للخطر 9 في مدينة نيويورك وحولها، و6 في منطقة شيكاغو الحضرية، و13 منتشرة عبر كاليفورنيا.

في المقابل، فإن المقاطعات الأقل عرضة للخطر متمركزة في الجنوب والغرب الأوسط، باستثناء شيكاغو - لديها مستويات أقل من هذا القبيل.

وتشمل بعض مقاطعات مدينة نيويورك الأكثر عرضة للانخفاض مقاطعتي كينغز وريتشموند، حيث تغطيان بروكلين وجزيرة ستاتن، و7 مقاطعات في الضواحي (بيرغن، إسيكس، أوشن، باسايك، ساسكس، يونيون وروكلاند)، وتحتل مانهاتن المرتبة 52 من أصل 575 تم تحليلها. وتتصدر مقاطعتا باسايك وإسيكس في نيوجيرسي القائمة في المركزين الأول والثاني على التوالي.

وسابع أكثر المناطق المعرضة للخطر هي مقاطعة كوك، وهي الوحيدة التي يبلغ عدد سكانها مليون نسمة على الأقل، وتحتل المرتبة 25 من بين أفضل 25.

وتضم المقاطعات التي يبلغ عدد سكانها 500 ألف نسمة، التي كانت في السابق من بين أكثر الـ 50 أماناً، مقاطعة كينغ في واشنطن، والتي تشمل مدينة سياتل، ومقاطعة ترافيز بولاية تكساس التي تضم أوستن، ومقاطعة سولت ليك بولاية يوتا، بالإضافة إلى مقاطعة ويك في ولاية كارولاينا الشمالية، ومقاطعة كوب في جورجيا.