أكد رئيس مجلس ادارة شركة اسناد للتطوير العقاري فهد عبدالكريم جعفر اهمية الانتقال من مفهوم الصيانة والتشغيل التقليدي للعقارات الذي كان متبعا سابقا في العقارات ذات الطوابق الخمسة الى اسلوب ادارة المرافق الشاملة الذي تحتاج اليه المشاريع العقارية الضخمة، لا سيما الابراج الادارية والتجارية الشاهقة والمجمعات التجارية الكبرى وذلك لتحسين فرصة العقار تسويقيا في ظل الازمة التي تشهد فيها اغلب العقارات صعوبة في التسويق.
وقال جعفر في مقابلة مع «القبس» ان شركته ومن خلال تعاملها مع السوق العقاري المحلي رصدت نحو 22 برجا تم تنفيذها وتشغيلها خلال الاعوام الاربعة الماضية، وهي الآن تعاني صعوبات تسويقية سواء على مستوى التأجير للوحدات او بيع البرج بأكمله لأنها تدار بطريقة سيئة، واوضح ان تلك الابراج كانت لديها فرصة اكبر للتسويق لو تمت ادارتها منذ الخطوات الاولى للتصميم بشكل محترف، الامر الذي كان سيرفع من كفاءتها ويزيد من قبول المستأجرين بها ويعظم من إيراداتها.
واشار جعفر الى ان السوق يضم الآن نحو 14مشروعا عقاريا ضخما متأخرا عن التنفيذ، حيث تعاني تلك المشاريع التي احصتها الشركة من عدم جاهزيتها وفقا للمواعيد التي تم تحديدها في العقود، بسبب اهمال الملاك لعنصر الادارة الشاملة للمرافق، لا سيما ان هذه النوعية من المشاريع لا يصلح معها الاسلوب التقليدي للخدمات، وخصوصا ان هناك امورا لم تؤخذ في الاعتبار منذ بداية التصميم للمشروع، كان من شأنها ان تزيد البرنامج الزمني وتؤخر مواعيد التشغيل.

صعوبة تسويق العقارات في الأزمة أبرزت أهمية إدارة المرفق منذ التصميم

وأعرب جعفر عن استغرابه من بعض ملاك الأبراج في العاصمة الذين يقدمون على تنفيذ مشاريع تبلغ كلفتها عشرات الملايين من الدنانير من دون هدف واضح لنوعية الاستثمار، فهل سيتم طرح البرج للتأجير أم للتمليك أم ستطرح بعض اجزائه كوحدات فندقية أم سيتم تخصيص جزء للبيع كشقق سكنية، الأمر الذي يكون له الأثر السلبي في العملية التسويقية لتلك الأبراج، لاسيما ان كل استعمال من تلك الاستعمالات له خدماته الخاصة وحلوله التي توفر للمستأجر أو المشتري في البرج كل متطلباته، مما يوفر على مالك البرج عناء تحديث الخدمات حتى تتوافق مع تلك المتطلبات؟!
وتطرق جعفر إلى موقف بعض الشركات الاستثمارية التي أقدمت خلال السنوات الأخيرة على الدخول في مشاريع تنفيذ أبراج إدارية وتجارية ولكن بغرض التخارج منها في منتصف أعمال التشييد، الأمر الذي دعاها إلى عدم الاهتمام بمستوى الخدمات التي تقدمها تلك المشاريع ومدى قابلية السوق لهذا الوضع، خاصة ان بعض الشركات أهملت العديد من الخدمات مما قلل من فرص الأبراج التسويقية، والتمويلية على حد سواء.

إدارة مختلفة

وأضاف جعفر قائلاً لقد بات من الواضح جدا ان أسلوب التطوير العصري والمتطور للمشاريع الكبرى في القطاعين العام والخاص أصبح يتطلب أساليب مختلفة عن السابق لإدارة وتنفيذ عمليات البناء والتشغيل فيها، وذلك لما تحتوي عليه هذه المشاريع من تقنيات ومواد بناء متطورة ومعقدة، كما ان متطلبات الملاك وأصحاب المشاريع والمستخدمين أصبحت متطورة وفيها من التحديات الشيء الكثير الذي يحتم على أصحاب القرار في هذه المشاريع التعامل معها بجدية وأخذها بعين الاعتبار في المراحل المبكرة من عمر مشاريعهم وتخصيص الموارد المالية المناسبة للصرف على الخبرات والأنظمة والتقنيات المناسبة لها.
وأكد ان القيام بالتحليل الدقيق لمتطلبات إدارة المرافق الشاملة المستقبلية في مراحل مبكرة من أي مشروع تضمن الحصول على نتائج مهمة تساعد القائمين على التصميم المعماري لهذه المشروعات في الالتفات الى جوانب مهمة تترجم تطلعات واهتمامات ومتطلبات أهم شريحة مستقبلية للمشاريع وهي من القاطنين والمستخدمين والزبائن.
وعلى سبيل المثال فان دراسة الجوانب التشغيلية المتعلقة بالنظم الأمنية سينتج عنها تصميم دقيق للبنية التحتية للبماني الذكية ونظم الكاميرات والدخول والخروج الذكي ويصاحبها بروتوكولات عمل خاصة بعمليات المراقبة التي تحتاج إلى اجراءات إدارية، حيث يمثل ذلك جزءا بسيطا من كثير من الجوانب المشمولة بمنظومة إدارة المرافق.
وضرب جعفر مثالا في احد الأبراج التي استقبلت أحد البنوك الكبرى مستأجرا لديها، الأمر الذي أدى إلى صرف المالك مبالغ اضافية لتلبية متطلبات هذا البنك من الناحية الأمنية على سبيل الخصوص، ومنها وضع كاميرات مراقبة وبوابات ذات طابع أمني وغيرها.
واشار الى انه في حال دراسة ذلك اثناء التصميم المعماري، فانه سيساعد المعماريين على تلافي اي عوائق معمارية مستقبلية. ويمكن اعطاء امثلة كثيرة مماثلة لها علاقة بالنظافة والتكييف واستهلاك الطاقة الكهربائية.
ان الخدمات والمنتجات المتاحة في مجال هندسة وادارة المرافق الشاملة تقدم الحلول المناسبة لتلك المتطلبات والتحديات وتغطي الجوانب التالية:
- ادارة المرافق والصيانة المدنية والكهربائية والميكانيكية والصحية.
- ادارة الاملاك والنظافة والحراسة الامنية.
- خدمات المباني الذكية.

سعر الخدمات
وبين جعفر ان الخدمات اصبح لها الآن سعر وقيمة، ويمكن تداولها والتعامل معها كسلعة، واذا ما تم التعامل مع ادارة المرافق والخدمات الشاملة مبكرا، فانه من الممكن جدا التخطيط لتسويق كثير من الخدمات ذات القيمة المضافة، والتي تتعدى التزامات اصحاب المشاريع، والتي تنص عليها الاعراف والقوانين التجارية، بالاضافة الى سعر المتر التأجيري او البيع للعقار.
هذا واشارت الارقام إلى ان معدل الدخل من الخدمات بدأ يصل الى 20% من دخل التأجير لسعر المتر في بعض المشاريع المتطورة والحديثة، بعضها في الكويت وكثير منها في الدول المجاورة ومناطق اخرى في العالم، حيث توجد ادارة المرافق الشاملة موارد اضافية تزيد من دخل العقار.
واوضح انه من اكثر الخدمات شيوعا الآن خدمات المباني الذكية، ولكن تلك الخدمات تتطلب مصاريف ضخمة في البنية التحتية اكثر من غيرها، حيث ان معدل عدد السنوات لاعادة الاستثمار في هذا المجال يصل إلى حدود 3 سنوات، ولكن الاستثمار هنا يوفر قاعدة رئيسية لخدمات اخرى غير خدمات المباني الذكية، ولذا فانه من الواضح ان الاستثمار في هذا المجال له عائد كبير، ولكن يجب التعامل معه بمهنية عالية وبجدية.

خطأ شائع

قال فهد جعفر ان الجميع يعلم بأن الموارد المالية المتاحة لاعمال الصيانة والخدمات تكون محدودة، وعادة ما يرغب صاحب المشروع بخفضها لزيادة الربحية او للتعامل مع ظروف اقتصادية خاصة، وهو اكبر دليل على ما نمر به الآن، وهنا يقدم هذا المجال حلولاً مالية متطورة ومثبتة ايضاً تساعد على المحافظة والتطوير لمستوى الصيانة والخدمات مع التحكم بمستوى الصرف، وفي بعض الاحيان تحقيقاً وافراً في ميزانيات الصيانة وقطع الغيار والمواد الاستهلاكية.
ان الخطأ الشائع هو التعامل مع الاسلوب التقليدي للصيانة على انه ادارة مرافق، وهنا نود الاشارة، وعلى سبيل المثال، الى ان مقاولي الصيانة يعتمدون على اصلاح الاعطال وتبديل قطع الغيار عند حصول توقف في عمل جهاز معين مثل التكييف مثلاً، اما مدير المرافق فانه يركز على اطالة العمر الافتراضي لهذا الجهاز ومراقبة مقاولي الصيانة ليقوموا بما هو حتمي من الاعمال.كما أن دمج أعمال التصميم للبنيه التحتيه للمبانى  الذكية ضمن أعمال هندسة المرافق يضمن ربط جميع مكونات المشروع من نظم كهربائية وميكانيكية ومدنيه وصحية على الشبكه الواحده نفسها بالاتصالات ، والتحكم بها من خلال نظام مركزى لميكنه المبانى مما يساعد على رصد الجوانب الكفيله بخفض استغلال الطاقه الكهربائيه بصورة افضل دون الاقلال بمستوى الخدمات ونوعيها.