تنشر «الجريدة» عبر 3 حلقات قراءة تحليلية للدكتور بدر العتيبي في القانون رقم 21/ 2019 بشأن التسجيل العيني... وفيما يلي الحلقة الأولى: الحوكمة بشكل عام، هي تطبيق أعلى معايير الجودة في الإدارة، وإذا قُمنا بإسقاط ‏الحوكمة كعملية إصلاح إداري على القطاع العقاري، فإننا سنجد أنها تنطبق على محورين ‏أساسيين، هما:‏ ‏حوكمة التخطيط العقاري: وهي العملية التي تنطلق من العقارات على أرض ‏الواقع، من حيث أبعادها ومواصفاتها واتجاهاتها وطبيعتها، بهدف وضع مخططات ‏عقارية مطابقة للواقع يمكن الرجوع إليها للاطلاع على أوصاف وحدود كل عقار بكل ‏دقة.‏ ‏وحوكمة التصرفات العقارية: وهي عملية التطوير في إدارة التصرفات القانونية ‏التي تجري على العقارات، بحيث يكون كل حق قائم أو محتمل مسجلاً على ‏صحيفة كل عقار، بما يمنح صاحب الحق على العقار إثباتاً رسمياً للاحتجاج بحقه من ‏جهة، وبما يحمي الغير من أي تصرفات مخفية غير مسجلة على العقارات التي لهم ‏بها مصلحة من جهة أخرى.‏ فإذا انطلقنا من نقطة البداية - ألا وهي حوكمة العقارات- فإننا سنصل بالتأكيد إلى مرحلة ‏حوكمة التوثيق العقاري.‏ حوكمة التوثيق العقاري... المهمة الإدارية / القانونية الأصعب المهمة الأساسية لأي دولة هي حفظ الأمن والحقوق والأموال العامة والخاصة، وفي ‏هذه النقطة الجوهرية تتبوأ العقارات مرتبة الصدارة من حيث الأولوية، نظراً لكون ‏العقارات ذات قيم مرتفعة وقدرة على الضمان، كما أن للعقارات أبعاداً جغرافية ‏واقتصادية أخرى، تصل إلى حد حماية السيادة الوطنية على العقارات الاستراتيجية ‏والحدودية.‏ لذا، فإن المأمول من إدارة السجل العقاري هو الانتقال من التوثيق الشخصي العام ‏إلى التوثيق العيني الخاص، كما يلي:‏ ‏1. التوثيق العقاري الشخصي العام: وهي المرحلة التي يتم فيها إنشاء الخرائط ‏بغرض تسجيل المحررات، فيكون المسح وتحديد العقار بشكل تفصيلي تالياً للبيع ‏وطلب تسجيل المحرر.‏ ‏2. التوثيق العقاري العيني الخاص: وهي المرحلة الأكثر أهمية وحساسية على ‏أصحاب الحقوق العقارية، حيث يتم من خلالها إنشاء خرائط تفصيلية قبل إجراء ‏التصرفات، ثم يتم التسجيل الرسمي للتصرفات، ابتداءً من ترخيص البناء للمالك ‏الأول، إلى البيع والشراء للمالكين المتعاقبين، كما يتم توثيق تصرفات الرهن، ‏والضمان، والحجز، وإشارات الدعوى العقارية، وغيرها من الحقوق التي قد يثقل بها ‏العقار.‏ كما قد يتم تطوير هذه المرحلة، عبر التصحيح على المخططات التنظيمية السابقة، ‏بما يتلافى العيوب وينهي أي منازعات على أجزاء من عقارات، وكذلك عبر تحويل ‏مناطق المخالفات إلى عقارات ذات صحائف عقارية رسمية. ويمكن استخدام ‏التطوير العقاري كمشروع استثماري يحوِّل المناطق العشوائية أو النائية إلى مشاريع ‏عقارية ضخمة ضمن المخطط التنظيمي المفصل.‏ آليات التوثيق العقاري في الكويت بين التركيز على الشخص أو العقار عندما بدأ العمل على التوثيق العقاري في الكويت، كانت الدولة حديثة العهد بالعمل ‏المساحي، ولم تتوافر المخططات اللازمة لإصدار سجِّل يتضمن مخططات تفصيلية ‏تسمح بوجود صحيفة عقارية لكل عقار.‏ بناءً عليه، كان الاتجاه التشريعي في تبني آلية «الشهر العقاري»، وفق المرسوم ‏بقانون التسجيل العقاري رقم 5/ 1959، وهي آلية توثيق تعتمد على فكرة التركيز ‏على توثيق المحررات الشخصية التي يبرمها الناس، والتي يكون العقار محلها.‏ فقد اعتمد المشرّع في الكويت آلية تسجيل عقود البيع العقارية عبر توثيقها من موظف ‏رسمي، بعد التأكد من هوية وأهلية كل متعاقد بحضور شاهدين (م/17 مرسوم ‏‏5/ 1959)، وفق محضر للتصديق على التوقيعات (م31)، تحت طائلة عدم انتقال ‏الحق، في حين يتبقى الأثر القانوني للعقود العقارية غير المسجلة في حدود الالتزامات ‏الشخصية المتبادلة (م/7)، والتي تسمح للطرفين بإقامة دعوى تثبيت شراء.‏ وهكذا يصبح لعقد البيع العقاري صبغة رسمية، لأن العقد يتم بمعرفة موظف ‏رسمي مختص بتسجيل التصرفات العقارية، ثم يمكن استخراج صورة طبق الأصل ‏عن هذا التصرف كنوع من الإشهار للمعاملات.‏