تناول كل من القبس والبنك المركزي مسألة تأثير قرارات البنك المركزي المتحفظة على التمويل الاسلامي للعقار السكني الخاص. فبينما يبرر البنك المركزي قراراته بأنها تحمي من المخاطر النظامية، أي تحمي النظام المصرفي بشكل عام، بينت تحقيقات القبس أن هناك العديد ممن تضرروا من هذه القرارات المفاجأة، وكيف أصبحت معالجة أوضاعهم، التي تعقدت بشكل كبير بسبب تلك القرارات، صعبة للغاية.
واقعياً، تتركز مهام البنك المركزي في السياسة النقدية وحماية النظام المصرفي من المخاطر النظامية، ويبدو ذلك واضحا من القرارات الفاعلة في هذا الاتجاه. لكن هناك آثاراً سلبية واضحة لتلك القرارات لم ولن تمثل خطراً نظامياً، ربما لم يهتم أو ينتبه لها البنك المركزي، لأنها ببساطة ليست من صلب اختصاصاته. فبينما تهتم مؤسسة الرعاية السكنية بتوفير الأراضي والمساكن الحكومية، ويهتم بنك الائتمان (التسليف سابقا) بتوفير التمويل للجميع بشكل متساوٍ، ويهتم البنك المركزي بالسياسة النقدية والنظام المصرفي، لن نجد أي جهة فاعلة تهتم بمصالح مستحقي الرعاية السكنية الذين يريدون تملك عقار سكني، معتمدين على الاقتراض من البنوك وعلى أموالهم الخاصة وقرض بنك الائتمان فقط.
اذ يبدو واضحاً من تقليص الائتمان أن الأكثر ثراء هو من يستطيع تملك عقار سكني، وستزيد ثروته بسبب الطفرة في أسعار العقارات، التي تعود أسبابها لندرة العقار السكني، وعدم وجود قانون يحظر بيع حتى البيوت الحكومية الا لمستحقي الرعاية السكنية. وكما هي حال أي طفرة يمثل استمرار ارتفاع الأسعار وقودا لزيادة الطلب ولاستمرار وجودها. ليكون نتاجها جعل الثري أكثر ثراء بسبب تملكه للعقار المستمر في الارتفاع، وغير الثري أقل ثراء بسبب قدرته المتناقصة على تملك السكن العائلي.
لهذا السبب، سنقترح حلاً معقداً نوعاً ما في تفاصيله، لكن يمكن تبسيطه في انه عبارة عن تمويل بالمشاركة، تراقبه الدولة وتديره البنوك، ويتم توفيره لمستحقي الرعاية السكنية الأكثر قدرة على تملك الأراضي السكنية، بمساعدة وشراكة في تملك الأرض من قبل مستحقي الرعاية السكنية الأقل قدرة على التملك، أي يذهب مستحق الرعاية السكنية الأقل ثراء الى البنوك لوضع مدخراته الخاصة لتملك بيت تحت طلب الأكثر قدرة على شراء عقار، كشراكة في قيمة الأرض وليست قرضاً، بحيث يستفيد من قام بالتمويل من ارتفاع أسعار الأراضي عن طريق التملك الجزئي للأرض، وفي الوقت نفسه يساعد من يستحق الرعاية السكنية على تملك العقار السكني من دون أي خطر ائتماني على النظام المصرفي، لأن نظام التمويل هو مشاركة في التملك وليس قرضاً.

بعض التفاصيل
يضع من يريد من مستحقي الرعاية السكنية مدخراته تحت تصرف البنك، لتكون ضمن الوعاء التمويلي للمشاركة في تملك الأراضي السكنية.
يذهب مستحق الرعاية السكنية، الذي تنقصه نسبة لا تتجاوز %25 (مثلا كحد أقصى) من قيمة الأرض الى البنك طالباً الشراكة.
يقوم البنك بتقييم الأرض فقط من العقار، وليس العقار بالكامل، ومعرفة قدرة العميل المالية، ليعرض على العميل مشاركة بنسبة لا تتجاوز %25 من قيمة الأرض من أموال الوعاء التمويلي.
عند موافقة العميل، يقوم البنك بدفع جزء من التمويل بالمشاركة لشراء العقار والاحتفاظ بوثيقة التملك.
تدخل الملكية الجديدة ضمن الوعاء العقاري.
لا يمكن للعميل بيع العقار الا بعد شراء حصة الشراكة الـ %25 من قيمة الأرض حسب سعر السوق في حينه أو بوجود مشترٍ بسعر لا يقل عن سعر السوق وفق تقييم البنك.
في حال أراد العميل المدخر استرجاع مدخراته، يتم تقييم حصته في الوعاء العقاري وفق سعر السوق (مرة واحدة شهرياً مثلاً)، وتسديد الأموال له من الأموال غير المستثمرة من الوعاء التمويلي.
تضمن الحكومة وجود فوائض مالية وتدفقات نقدية كافية لمن يريد استرجاع مدخراته، ولمن يريد المشاركة، كذلك ستربح الحكومة من ارتفاع أسعار الأراضي مع مرور الوقت، وذلك لضمان سلاسة العمليات.
في حال وفاة العميل (المالك الرئيسي للعقار) او فقدانه العقار لأى سبب كان، يتم استرجاع حصه الوعاء التمويلى وفق سعر الارض فى السوق أو استمرار الشراكه مع المالك الجديد وفق ضوابط يتم تحديدها لاحقا.
المزايا
•تتاح فرصه لجميع مستحقى الرعاية السكنية للاستفادة من ارتفاع أسعار الاراضى السكنية المستمرة، اى توزيع افضل للثروة من دون اى تكاليف تذكر على الدولة.
• اهتمام ودعم لفئة المواطنين مستحقى الرعاية السكنية، الذين يريدون تملك عقار سكنى، معتمدين على الإقتراض من البنوك وعلى أموالهم الخاصة وقرض بنك الائتمان، وذلك عن طريق توفير تمويل جديد من خلال الشراكة فى تملك الارض.
• تخفيف العبء على الرعاية فى توفير الوحدات السكنيه، وزيادته فى اتجاه توفير الاراضى الفضاء مقابل سعر السوق، اى يمكن أن تشكل دخلا اضافيا للدولة لو قررت الدولة استغلال ذلك، أو اتاحة الفرصة للقطاع الخاص لتجهيز الاراضى وبيعها.
•يمكن للحكومة التحكم فى مجريات الأمور والتعامل بديناميكية مع السوق العقارى عن طريق تغيير نسبة المشاركة، فترفعها لزيادة التسهيلات لمستحقى الرعاية السكنية وتخفيضها عند انتقاء الحاجة.
العيوب
• يعتبر الأسلوب المقترح مماثلا نوعا ما لما يسمى securitization، اى خلق أصول تباع كوحدات بسهولة نسبيا ( الوعاء العقارى) من مجموعة أصول يصعب بيعها ( نسبة الشراكة فى الارض)، وقد يخلق سواء إداراته من قبل الدولة والبنوك أزمة نظامية، كما كان مع الازمة المالية العالمية 2008، عندما انفجرت الفقاعة العقارية.
• يسمح لي فئه جديده وهم المستفيدون من تموين الشراكه بان يصبحوا عاملا جديدا يساهم في رفع اسعار الاراضي السكنيه واستمراريه طفرتها.
• في حال وجود وفره كبيره في الاراضي السكنيه وهو امر صعب حدوثه لكن وارد ستعرض مدخرات المواطنين المستثمره في الشركات الى الخطر والانخفاض بسبب انخفاض اسعار الاراضي.
يطلب تطبيق الاقتراح تعديل التشريعات والقوانين الحاليه وقوانين ولوائح بنك الاهتمام لتسمح بوجود شريك في تملك الارض.

محمد رمضان ( كاتب وباحث اقتصادى