أعدت إدارة البحوث الاقتصادية، بالتعاون مع قسم التقييم العقاري - بنك الكويت الدولي تقريراً عن سوق العقار الكويتي خلال الربع الثاني من عام 2012 هذا نصه: شهد سوق العقار الكويتي خلال الربع الثاني من العام الحالي نشاطا ملحوظا، فقد أشارت البيانات المتوافرة من وزارة العدل، إدارة التسجيل العقاري والتوثيق الى ارتفاع إجمالي قيمة وعدد الصفقات المبرمة للعقارات المبيعة خلال الربع الثاني من عام 2012، حيث بلغ إجمالي قيمة العقارات المتداولة في السوق (عقود ووكالات) نحو 944.3 مليون دينار، موزعة على 2790 صفقة مقابل نحو 899.3 مليون دينار موزعة على 2659 صفقة للربع الأول من عام 2012، أي بارتفاع بلغت قيمته نحو 45 مليون دينار وعدد 131 صفقة خلال هذا الربع، مقارنة بالربع السابق وبنسبة ارتفاع بلغت نحو %5 و%4.9 للقيمة ولعدد الصفقات على التوالي. وتعكس هذه الأرقام عدة أمور مهمة، منها على سبيل المثال أن سوق العقار وخاصة العقار السكني (الخاص)، يشهد حاليا طفرة في الأسعار تعكس بلاشك رغبة مجموعة كبيرة من المستثمرين الذين يميلون الى المضاربة على الأراضي السكنية الجديدة والبعيدة عن العاصمة (منطقة صباح الأحمد وأبوفطيرة والفنيطيس)، كما يعكس الطلب المتزايد على العقار كملاذ للاستثمار، بعيدا عن سوق الأسهم المحلية الذي أصبح أداؤه ضعيفا، فعلى سبيل المثال يحقق العقار الاستثماري لمالكيه في المتوسط عائدا يبلغ نحو %6.5 في حين يحقق مؤشر سوق الأسهم المحلية تراجعا في أدائه. هذا وفي كل الأحوال فإن استمرار وتيرة ارتفاع الأسعار في بعض مكونات القطاع العقاري، وخاصة الأراضي السكنية يخشى من أن تؤدي في النهاية الى فقاعات سعرية تنتهي بعد فترة زمنية، وتؤدي الى انعكاسات سلبية على المتداولين، وخاصة عندما تقوم المؤسسة العامة للرعاية السكنية بتنفيذ برامجها الإسكانية، حيث يبلغ إجمالي عدد الوحدات السكنية المزمع توزيعها (من خلال الهيئة المذكورة) حتى عام 2014 على أكثر من 120 ألف وحدة سكنية، منها على سبيل المثال مشروع الخيران السكني الذي يحتوى على 57 ألف وحدة سكنية حكومية، ومشروع غربي عبدالله المبارك نحو 7400 وحدة سكنية حكومية، إضافة الى مشروع قسائم النسيم 693 قسيمة، ومدينة جابر الأحمد والمتبقي منها 1475 بيتا حكوميا متوقعا توزيعها في فبراير من عام 2014، في حين أن الشقق السكنية المتبقي منها 710 شقق سكنية، من المتوقع توزيعها في أبريل 2014. كما أن مشروع غرب الصليبيخات يشمل 1030 قسيمة تم توزيعها بالكامل في حين سيتم توزيع البيوت الحكومية في أكتوبر 2014 لعدد 396 بيتا حكوميا، وعدد 310 شقق سكنية، سيتم توزيعها في أكتوبر من العام ذاته. كما تعتزم الهيئة المذكورة توزيع بيوت وشقق في مدينة صباح الأحمد يبلغ عددها 2201، سيتم توزيعها في يونيو من العام المقبل، وشقق الضاحية الاستثمارية والبالغ عددها 925 شقة، سيكون توزيعها في يوليو من عام 2014.

أداء السوق
وأما على صعيد أداء السوق العقاري، مقارنة بالربع الثاني من عام 2011 فقد لوحظ انخفاض قيمة الصفقات بنحو %8.5 (944.3 مليون دينار للربع الثاني من عام 2012 مقابل 1032 مليون دينار للربع الثاني من عام 2011)، في حين شهد عدد الصفقات خلال الربع الثاني من عام 2012 ارتفاعا بلغت نسبته نحو %13 مقارنة بالربع الثاني من عام 2011، ويعود ذلك التباين في أداء البيانات الى ارتفاع الوزن النسبي للعقارات التجارية (نسبة مساهمة العقارات التجارية في حجم التداول الكلي) فقد كانت قيمة العقارات التجارية المتداولة في الربع الثاني من عام 2011 نحو 98.9 مليون دينار، في حين بلغت في الربع الثاني من عام 2012 نحو 67.2 مليون دينار، كما أن عدد صفقات العقار التجاري كانت 29 في الربع الثاني من عام 2011، وبلغت نحو 16 في الربع الثاني من عام 2012. وهذا لا يعني بالضرورة انخفاض نشاط السوق أو الأسعار، بل على العكس كما هو موضح في هذا التقرير لاحقا، فقد أشارت كل مؤشرات السوق الى ارتفاع الأسعار في القطاع العقاري، وخاصة في القطاع السكني والاستثماري خلال الربع الثاني من عام 2012.
هذا ويشير التوزيع النسبي لنشاط السوق خلال الربع الثاني من عام 2012 الى استحواذ السكني على نحو %52، والاستثماري على نحو %41، فالتجاري على نحو %7، مقابل %57 للسكني، و%37 للاستثماري، و%6 للتجاري للربع الأول من عام 2012، ويستدل من تلك الأرقام على ارتفاع الطلب على الاستثماري خلال هذا الربع.
ومن جانب آخر تشير البيانات الشهرية للربع الثاني من عام 2012 الى أن شهر ابريل قد استحوذ على أعلى قيمة مبيعات، حيث بلغت نحو 429 مليون دينار موزعة على 1386 صفقة، وبما نسبته %45.4 و %49.6 على التوالي من إجمالي القيمة وعدد الصفقات لهذا الربع، يليه شهر يونيو بنحو 277 مليون دينار وبعدد 792 صفقة، ثم شهر مايو بنحو 237,7 مليون دينار بعدد 612 صفقة.
هذا ويستدل من البيانات الشهرية للنصف الأول من عام 2012 أن شهر ابريل قد سجل أعلى معدل للقيمة بنحو 429 مليون دينار وبعدد الصفقات تصل الى نحو 1386 صفقة، يليه شهر يناير بقيمة 353.5 مليون دينار وبعدد 1,026 صفقة، وقد بلغ حجم السيولة لإجمالي القيمة المتداولة للنصف الأول بنحو 1,844.5 مليون دينار وبعدد صفقات بلغت نحو 5449 صفقة مقابل نحو 1753.6 مليون دينار بعدد 4514 صفقة للنصف الأول من عام 2011، أي بزيادة بلغت نسبتها نحو %5 و %20.7 لكل منهما على التوالي، وفي حال استمرار السوق في تحقيق نفس معدلاته التي حققها خلال النصف الأول من عام 2012 لبقية العام فان السوق سوف يحقق معدلات عالية جدا خلال عام 2012 من حيث حجم السيولة والنشاط الذي تعكسه قيمة العقارات المتداولة وعدد الصفقات المتداولة.
هذا وقد واكب التطورات الايجابية في سوق العقار الكويتي تراجع ملحوظ في أداء سوق الكويت للأوراق المالية، حيث تراجع المؤشر السعري بنسبة %6.4 فقد بلغ نحو 5789.21 نقطة في نهاية الربع الثاني مقابل 6165 نقطة، وتراجع المؤشر الوزني خلال الفترة ذاتها بنسبة %4.26 حيث بلغ نحو 402.29 نقطة مقابل 420.21 نقطة، كما تراجعت مؤشرات التداول الأخرى لحركة التداول حيث تراجعت الكميات المتداولة بنحو %20 لتصل الى 21.94 مليار سهم مقارنة بنحو %27.47، هذا وفيما يلي نقدم شرحا موجزا عن أهم التطورات في سوق العقار الكويتي بمختلف أقسامه:

1 - العقار السكني
سجلت حركة التداول في قطاع العقار السكني خلال الربع الثاني من عام 2012 انخفاضا طفيفا، فقد بلغت قيمة الصفقات نحو 486.8 مليون دينار وذلك بانخفاض بلغت نسبته %-3.5 عن الربع السابق، موزعة على 2293 صفقة مقابل 2210 صفقات للربع السابق، أي بزيادة في عدد الصفقات بلغت نسبتها نحو %3.8، ويستدل من الأرقام المتوافرة عن عدد الصفقات الى ارتفاع حجم المضاربة على الأراضي الفضاء والإقبال الكبير عليها من قبل المستثمرين وبخاصة في منطقتي صباح الأحمد البحرية وابوفطيرة، وذلك على الرغم من الانخفاض النسبي في قيمة العقارات المتداولة، والجدير بالذكر إن شهر ابريل عام 2012 قد استحوذ على أعلى قيمة تداول وأعلى عدد في الصفقات خلال هذا الربع بنحو 216.5 مليون دينار وبعدد1131 صفقة.
هذا ويستفاد من البيانات التفصيلية عن تداول القطاع السكني الى أن أكثر التداولات في قطاع العقار السكني خلال الربع الثاني لعام 2012 قد تركزت في المناطق السكنية في منطقة صباح الأحمد البحرية بقيمة 96.2 مليون دينار وبعدد 917 صفقة، ومنطقة ابوفطيرة بنحو 58.6 مليون دينار وبعدد 224 صفقة، والفنيطيس بنحو 25.4 مليون دينار وبعدد 66 صفقة، والعقيلة بنحو 15.8 مليون دينار وبعدد 65 صفقة، فمنطقة سعد العبدالله بنحو 13.9 مليون دينار وبعدد 56 صفقة، ويبدو واضحا من تلك الأرقام ان توجه المستثمرين ينصب بالدرجة الأولى على المناطق الجديدة نسبيا والتي تكون عادة بمتداول مقدرة أصحاب الدخول المتوسطة نسبيا إن جاز التعبير وقد اصبحت كل من منطقه صباح الاحمد البحريه وابو فطيره والفنطيس مناطق جذب المضاربه على قسائمهم وتحقيق عوائد سريعه من خلال اعاده تداولها وهي مستمره في تحقيق ارتفاعات سعريا فيها كالنتيجه لزياده الطلب عليها وتشير البيانات المتوفره فيه الى ان منطقه صباح الاحمد البحريه قد حافظت على ترتيبها من حيث اكثر المناطق نشاطا والتي حققته في الربع السابق ومن الواضح ان الاقبال الكبير من قبل المستثمرين على منطقه صباحا احمد البحريه قد استمر تقريبا للعام الثاني على التوالي.
2_العقار الاستثماري
شهد الاستثماري خلال الربع الثاني من عام 2012 نشاطا ملموسه وذلك بعكس التراجع النسبي في القطاع السكني هذا وقد شهد القطاع الاستثماري ارتفاعا ملموسا في قيمه العقارات المتداوله وعدد الصفقات حيث بلغت على التوالي 383 مليون دينار و 474 صفقه مقابل 326.2 مليون دينار و 418 صفقه للربع الاول من عام 2012 اي بزياده بلغت نسبتها 17.3٪ و 13.4٪ على التوالي، الاستثماري ارتفاعا في اسعارهم اثر بصوره مباشره على العائد السنوي منهم وذلك في الزياده بمعدلات الايجارات خلال هذا الربع.
هذا وقد استحوذت منطقه المهبوله على اكبر عدد من العقود المبرمه خلال ربع الثاني من عام 2012 والتي نهزم عددها النحو 131 صفقه وبقيمة 52.9 مليون دينار تلتها منطقه السالميه بنحو 82 صفقة بقيمه 89.9 مليون دينار، وحولى بعدد بعدد65 صفقه84.8 مليون دينار،، ومنطقه شرق بنحو 35 صفقة وبقيمه 43.9 مليون دينار، فالفروانية بنحو 31 صفقة وبقيمة 18.9 مليون دينار، وأما من حيث السيولة فقد استحوذت منطقه السالمية على اكبر قيمه تنيها المهبوله والجدير بالذكر ان متوسطات اسعار منطقه السلميه اعلى نسبيا مقارنه بالمناطق الاخرى هذا وقت شهدت الشقق السكنيه ارتفاعا في الطلب عليها وذلك بعد صدور قرار بشان التعديلات على قانون رقم 47 لسنه 1993 بشان الرعايه السكنيه التي تهدف الى شمول فئات من النساء ضمن الرعايه السكنيه التي تقدمها الدوله وقد اجاز هذا القانون للمراه الكويتيه وفق سرود معينه للمراه المطلقه والارمله التي لها اولاد الحق في الحصول على قرض الثاني بلا فوائد من بنك التسليف والادخار بقيمه 70,000 دينار هذا ويشير الجدول رقم سته من المناطق الخمس الاولى من حيث النشاط في القطاع الاستثماري.
3_العقار التجارى
سجل النشاط القطاع انقر التجاري خلال ربع الثاني من عام 2012 ارتفاعا في السيوله بالمقارنه من الرومان الاول من عام 2012 حيث بلغت قيمه العقارات التجاريه المباعه خلال هذا الربع نحو 67.2 مليون دينار موزعه على 17 صفقه مقابل 47.1 مليون دينار بعدد 16 صفقه اي بزياده بلغت نسبتها 42.7٪ و 6.3٪ على التوالي ويستفاد من البيانات المتاحه الى وجود فوائد شاغره في وحدات هذا القطاع خاصه في منطقه العاصمه الامر الذي ادى الى استمرار الاستقرار في اسعار الايجارات في تلك الوحدات.
تشير البيانات الى المناطق النشيطه في القطاع التجاري فقد تم تداول اربع عقارات تجاريه في السالميه بقيمه 17.4 مليون دينار وتمت صفقتان بقيمه 11.9 مليون دينار في منطقه الفحيحيل وصفقاتان في منطقه حولي بقيمه 11.3 مليون دينار وصفقاتين بمنطقه العقيله بقيمة 6.1 ملايين دينار.
خاتمه
تشير حلقه سوق العقار في الكويت خلال ربع الثاني من عام 2012 الى استمرار ارتفاع الاسعار في مكونات هذا القطاع خاصه في السكني الخاص والاستثماري وهناك طلب متزايد على تداول القسائم السكنيه في بعض المناطق واعاده تدويرها بهدف المضاربه واما قطاع الاستثمار وهو احدى الركائز الاساسيه للسوق فعلى الرغم من وجود عدد من الشقق الشاغرا الا ان هذا القطاع يشهد حاليا اقبالا متزايدا من قبل المستثمرين عليه ويعزي ذلك الى تراجع فرص الاستثمار الاخرى خاصه في سوق الكويت للاوراق الماليه وزياده السكانيه باعداد الوافدين في الكويت وهو ما يعزز القول بان سوق العقار يعتبر ملاذ امن بالنسبه الى عدد من المستثمرين وما زال يحقق عوائد جيده مقارنه بما هو متوافر في السوق من ادوات وقنوات استثماريه اخرى هذا وما زال السوق يترقب دخول محفظه الهيئه العامه للاستثمار قطر في مستثمر يساهم بلا شك بطريقه غير مباشره في انعاش السوق وتحريك القطاع العقاري في البلاد.