قال تقرير بنك الكويت الوطني إن قيمة المبيعات العقارية ارتفعت إلى 891 مليون دينار في الربع الأول من عام 2022، بنمو بلغت نسبته %9.2 على أساس ربع سنوي، وبنسبة %6.1 على أساس سنوي، على خلفية تحسن نشاط القطاعين الاستثماري والتجاري بصفة رئيسية، إذ استمر القطاعان في إظهار مؤشرات على التعافي بعد فترة طويلة من الأداء المتواضع.

وأوضح التقرير أن التعافي امتد حتى أبريل، إذ وصلت قيمة المبيعات إلى أعلى مستوياتها المسجلة في ثمانية أشهر لتبلغ 391 مليون دينار، مع استمرار القطاعين التجاري والاستثماري في القيام بدور المحرك الرئيسي للسوق. وبالإضافة إلى تزايد أحجام المبيعات غير السكنية بشكل ملحوظ، كانت دلالات ارتفاع أسعار القطاع الاستثماري من أبرز العوامل الرئيسية التي ساهمت في زيادة المبيعات الإجمالية. وقد يكون هذا الأداء مدعوماً بتحسن الآفاق الاقتصادية، إضافة إلى انخفاض تقييمات القطاع السكني.

أما بالنسبة للتوجهات المستقبلية، فقد لفت التقرير إلى أن التوقعات الاقتصادية الإيجابية تساهم وتحسن وتيرة النشاط التجاري في تمهيد الطريق لتحقيق انتعاش مستدام في القطاعين التجاري والاستثماري، والذي يتوقع أن يكونا المحرك الرئيسي لقطاع العقار في عام 2022. وفي المقابل، فإن القطاع السكني، وبعد المكاسب التي حققها في عام 2021، قد تتراجع وتيرة نموه هذا العام، إلا أنه من غير المرجح أن يكون هناك انخفاض ملموس في أسعار العقارات السكنية، في ظل غياب الإصلاحات الحيوية وظهور إمدادات جديدة بأحجام هائلة من المنازل أو الأراضي لمعالجة النقص المستمر، الذي يتعرض له المواطنون في السوق السكني.

القطاع السكني

في غضون ذلك، أفاد «الوطني» بأن مبيعات القطاع السكني تراجعت بنسبة %7 على أساس ربع سنوي، وبنسبة %20 على أساس سنوي، لتبلغ 517 مليون دينار في الربع الأول من عام 2022، لتسجل بذلك أدنى معدل نمو على أساس ربع سنوي منذ الربع الثالث من عام 2020. واستمر هذا الاتجاه خلال أبريل، إذ سجلت المبيعات تراجعاً نسبياً بقيمة 147 مليون دينار. ويعزى انخفاض المبيعات إلى تراجع عدد الصفقات، وقد يكون ذلك انعكاساً للارتفاع الملحوظ الذي شهدته أسعار المنازل والأراضي السكنية، والتي وصلت إلى مستويات قياسية.

وأضاف التقرير أنه مع استمرار تعافي الاقتصاد وتلاشي المخاطر المرتبطة بجائحة كوفيد-19، يبدو أن الطلب على القطاع السكني، الذي يحظى عادة بالأفضلية لمرونته في الأوقات العصيبة، وبفضل قوة الأسس الاقتصادية التي يستند إليها، قد تراجع لمصلحة القطاعات الأخرى، التي تتميز بتقييمات أكثر جاذبية مع إمكانية ارتفاعها على خلفية الانتعاش الاقتصادي. كما قد يتأثر القطاع السكني بارتفاع تكاليف التشييد والعمالة، مع تضاعف بعض المعدلات تقريباً منذ بداية العام. إضافة لذلك، قد تتراجع عمليات المضاربة نتيجة لزيادة رسوم الوكالات العقارية، التي كانت محددة في السابق بـ500 دينار (أو 250 ديناراً للعقارات التي تقل أسعارها عن 100 ألف دينار)، بمعدل %0.5 من قيمة الصفقة.            

غياب الإصلاح

وتوقع التقرير أن تظل أسعار العقارات السكنية مرتفعة في غياب الإصلاحات وزيادة المعروض من الوحدات، لكنها قد تشهد وتيرة ارتفاع أقل هذا العام نظراً للنمو الاستثنائي الذي شهدته في عام 2021 وارتفاع أسعار الفائدة، التي يتوقع ارتفاعها بشكل ملحوظ في عام 2022 تماشياً مع تشديد مجلس الاحتياطي الفدرالي لسياساته النقدية، مما قد يحد من الطلب على الائتمان والعقارات.

من جهة أخرى، فإن استقالة مجلس الوزراء في أبريل الماضي، وحالة عدم اليقين قد تؤخران إقرار إصلاحات جوهرية بما في ذلك قانون الرهن العقاري المرتقب، إذ إن إقرار مشروع هذا القانون، إلى جانب زيادة رأس مال بنك الائتمان الكويتي بقيمة 300 مليون دينار في يناير (طالب مجلس الأمة بمبلغ 700 مليون دينار للحد من قيود السيولة)، قد يسهم في تحسين الوصول إلى التمويل وتوزيعه، مقابل زيادة الطلب. إلا أنه دون زيادة المعروض من المساكن، قد تؤدي تلك الإجراءات إلى زيادة معدل تضخم أسعار العقارات السكنية.

أبرز المشكلات

ذكر تقرير «الوطني» أن القدرة على الشراء تبقى من أبرز المشكلات، إذ لا يتناسب ارتفاع أسعار العقارات السكنية مع دخل المواطن العادي. وعلى الرغم من توسع المشاريع الإسكانية سواء المخطط لها أو قيد التنفيذ (حوالي 10 مشاريع) من قبل الهيئة العامة للرعاية السكنية، إلا أن هناك عدداً كبيراً من الطلبات المتراكمة للحصول على إسكان حكومي يقدر بنحو 94 ألف طلب كما في عام 2021، ومع استمرار الطلب الجديد على المساكن في تجاوز المعروض، تتزايد الضغوط كل عام. لذلك، من المرجح استمرار تحدي نقص العقار السكني الأمر الذي يتطلب المزيد من المبادرات من أجل التوصل إلى حل جذري.

انتعاش الصفقات

أكد «الوطني» أن إجمالي مبيعات قطاع الاستثمار بلغ 272 مليون دينار في الربع الأول من عام 2022. وتعادل تلك القيمة المتوسط ربع السنوي في فترة ما قبل الجائحة الذي بلغ حينئذ 279 مليون دينار في 2019، مما يعكس تعافيا شبه كامل. ودعم نمو المبيعات في الربع الأول تزايد أحجام الصفقات، الأمر الذي قد يكون مدفوعاً بتزايد فجوة التقييم مع القطاع السكني، وتحسن الآفاق الاقتصادية. وفي واقع الأمر، تشير الدلائل المستمدة من عنصر الإيجارات ضمن مؤشر أسعار المستهلكين، والتي اتجهت نحو الارتفاع في النصف الثاني من عام 2021، لثبات الإيجارات.

ارتفاع مبيعات القطاع التجاري

أشار التقرير الى أن مبيعات القطاع التجاري واصلت نموها في الربع الأول من 2022، إذ قفزت بنسبة %95 على أساس ربع سنوي و%128 على أساس سنوي لتصل إلى 102 مليون دينار، لتسجل أعلى وتيرة نمو منذ الربع الرابع من عام 2020، ويعكس تعافي الأداء إلى حد ما بدء العودة إلى مستويات ما قبل الجائحة. وجاء ارتفاع المبيعات على الرغم من انخفاض حجم الصفقات، إذ يعكس ارتفاع متوسط حجم الصفقات مدى كبر حجمها.