محمد عواضة -

يبدو أن الارتفاعات المتتالية لأسعار الفائدة، التي وصلت مؤخراً إلى %4، بدأت تُلقي بظلالها على السوق العقاري، خصوصاً في القطاعين الاستثماري والتجاري، حيث من المتوقع - وفق بعض الخبراء - أن يعاني هذان السوقان مزيداً من الركود، فيما يبقى مدى حجم التأثير مرتبطاً بشكل وثيق بنسب الأشغال ومعدل العوائد.

مصادر عقارية أكدّت لـ القبس أن رفع أسعار الفائدة إلى %4، ووصول تكلفة الاقتراض في بعض البنوك إلى ما يقارب %6 سيكون له تأثير واضح على العديد من العقارات الاستثمارية والتجارية. وأضافت إن هناك عوامل أساسية أخرى لها تأثير مباشر على القطاعين غير ارتفاع سعر الخصم لابد من أخذها في الحسبان، مثل إجمالي الدخل ونسب الأشغال، إلى جانب النشاط الاقتصادي واستقرار الوضع السياسي في البلاد.

زيادة الإيجارات

أوضحت المصادر أن العقارات الاستثمارية، التي تدر عوائد ما بين %6.5 و%7.5، ستكون معرضة لتداعيات رفع الفائدة أكثر من غيرها، فيما يبقى تأثيرها أقل حدة على البنايات، التي لديها عوائد مجزية تفوق الـ%9، والتي تتمتع في أغلبها بتشطيبات راقية وتقع في مواقع مميزة. ورأت أن المستثمر العقاري، الذي لا يزال مرتبطاً بتسديد أكثر من %70 من الأقساط المتبقية، قد لا يستطيع الالتزام بها، بالتالي ربما يقوم بزيادة القيمة التأجيرية على الشقق السكنية أو المحال التجارية التي يملكها كردة فعل طبيعية لتلبية التكاليف المالية وتعويض زيادة كلفة الاقتراض.

معدل الإشغال.. «مريح»

أكد مصدر عقاري أن الوضع العام للعقار الاستثماري في الكويت لا يزال حتى اللحظة «مريحاً»، خصوصاً أن القطاع يشهد حالياً نسب إشغال جيدة تتراوح ما بين %88 و%90 مدعوماً بثبات قيمته التأجيرية رغم حملات البلدية الأخيرة بإغلاق السراديب.

في الوقت نفسه، لفت إلى أن تأثير ارتفاع الفائدة سيكون أكثر ضرراً في حال زيادة معدلات شواغر الشقق السكنية، التي قد تنتج بفعل جهود الدولة بمعالجة خلل التركيبة السكانية وتقليل أعداد الوافدين.

الأفراد الأكثر تضرراً

أما فيما يخص العقار التجاري، أفاد المصدر أن العائد على القطاع يتراوح ما بين %5 - %6، في حين تبلغ نسب الأشغال بحدود %86 وتتفاوت ما بين منطقة وأخرى، فعلى سبيل المثال تشهد ارتفاعاً في الجهراء والفروانية، فيما تقل في السالمية وحولي، مشيراً إلى أن تداعيات ارتفاع الفائدة ستكون قاسية على الأفراد، الذين يعتمدون على التسهيلات في استثماراتهم، بينما سيبقى تأثيرها أقل حدة بالنسبة للشركات الكبيرة المستثمرة في العقارات التجارية.

مخاوف مشروعة

رغم أن رفع أسعار الفائدة المصرفية يبقى عاملاً مهماً في كبح التضخم والتأثير في حركة أسعار القطاع العقاري، فإنه لن يحقق أهدافه أو المرجو منه في ظل غياب التشريعات المتعلقة بتحرير المزيد من الأراضي المجهزة بالبنية التحتية، ومشاركة القطاع الخاص في حل المشكلة الإسكانية، إلى جانب إقرار قانون التمويل العقاري.

ويتخوّف خبراء عقاريون من أن يلجأ بعض ملاك العقارات الاستثمارية إلى زيادة الإيجارات، وتحميل المستأجر فاتورة ارتفاع الفائدة، بعد تزايد كلفة التمويل العقاري، الأمر الذي سيسبب أزمة مجتمعية، خصوصاً لدى الوافدين - المشغل الأساسي لهذا القطاع - الذين سيقومون بترحيل عائلاتهم إلى أوطانهم، بالتالي دخول عدد إضافي من الشقق الخالية في السوق، ولكن في الوقت نفسه تبقى احتمالات انهيار السوق العقاري بعيدة حتى الآن حتى لو هبطت الأسعار.

هجرة الأموال

في ظل الفائدة المرتفعة حالياً وإمكانية زيادتها مرات عدة خلال 2023 كما هو متوقع، فإن هناك إمكانية كبيرة لهجرة أموال بعض المستثمرين العقاريين صوب الودائع البنكية بعد تزايد جاذبيتها كملاذ آمن أكثر استقراراً وأقل مخاطرة.

في المقابل، البعض يتخوّف من انتقال استثمارات عدد من الشركات العقارية إلى البلدان المجاورة، لأسباب عديدة، منها: رخص أسعار الأراضي مقارنة بالكويت، سهولة الحصول على التمويلات اللازمة، إلى جانب تحقيق عائدات أكثر ربحية.. وغيرها من العوامل المشجعة، التي قد تكون لها نتائج سلبية على الاقتصاد المحلي.

5 تأثيرات متوقعة لرفع الفائدة

فيما يلي أبرز التأثيرات المتوقعة نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الفائدة:

1 ــ امتصاص السيولة من السوق وتراجع الطلب على القروض العقارية.

2 ــ توجّه بعض أموال المستثمرين العقاريين إلى الودائع المصرفية كوعاء ادخاري أكثر أماناً.

3 ــ قد يتم تحميل المستأجر فاتورة ارتفاع الفائدة لتعويض زيادة كلفة الاقتراض.

4 ــ الحد من خطط المستثمرين العقارية، وتراجع في حركة التداولات.

5 ــ انخفاض أسعار المواد الإنشائية أو استقرارها على الأقل بعد تراجع التضخم وإحجام بعض المستثمرين عن البناء.