طارق عرابي

رغم المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة عالميا ومحليا، مازال العقار الاستثماري وجهة كل من يبحث عن استثمار مزدوج العوائد، إذ يعظم من القيمة الرأسمالية للاستثمار، إلى جانب ما يدره من عوائد إيجارية تنافسية. وقياسا إلى ما ولدته جائحة كورونا من تحديات تجاه معدلات الإشغال، وتسهيلات الملاك للمستأجرين لجهة الإيجارات والتي أثرت على العوائد لفترة محدودة، إلا أنها لم تترك أثرا بعيد المدى على القطاع، إذ إنه بعد جلاء الجائحة شهد الطلب على عمليات التأجير تزايدا ملحوظا مدفوعا بعودة أعداد المقيمين للزيادة مجددا، ما رفع من تنافسية القطاع. وأتى العام 2022 محملا بتحد جديد يتمثل في زيادات متتالية بمعدلات الفائدة، الأمر الذي قد يراه البعض منافسا قويا لقطاع العقار الاستثماري إلا أن عقاريين أكدوا لـ «الأنباء» أن الارتفاعات المتتالية في أسعار الفائدة لا تقلل من جاذبية العقار الاستثماري في الكويت، وهو ما ثبت تاريخيا حيث ظل العقار الاستثماري مطلوبا قبل أزمة 2008 حين وصلت تكلفة الاقتراض إلى نسبة مقاربة للعائد من العقار.

وأشار العقاريون إلى أن «الاستثماري» يعد القلب النابض للقطاع العقاري، لكونه أداة استثمارية جاذبة للكثير من المستثمرين، وارتباطه بقطاعات اقتصادية حيوية مختلفة تزداد فيها معدلات النمو بصورة مطردة مع المؤشرات الإيجابية للعقار الاستثماري سواء كانت معدلات الاشغال أو ارتفاع حجم التداولات بالبيع والشراء، أو نمو معدلات الانشاءات بالقطاع، وإلى التفاصيل:

 

يقول نائب رئيس اتحاد العقاريين نائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي في شركة أركان الكويت العقارية، عبدالرحمن حمد التركيت، إن العقار الاستثماري، نجح في الصمود أمام كافة المتغيرات والضغوطات التي مرت به خلال العامين الماضيين.

ودلل التركيت على ذلك بأن نسبة الاشغال في هذا القطاع عادت إلى ما كانت عليه قبل جائحة كورونا، وربما أفضل مما كانت عليه، وأن المواقع القوية للعقارات الاستثمارية لم تتأثر إطلاقا خلال الفترة الماضية، كما أن دخل عقارات ذلك القطاع ارتفع ولم ينخفض، على الرغم مما يشهده القطاع من تشديد ورقابة.

وشدد التركيت على أهمية دعم «الاستثماري» باعتباره القلب النابض للقطاع العقاري بشكل عام، ذلك لارتباطه المباشر بالعديد من الأنشطة التشغيلية لقطاعات اقتصادية مهمة تتأثر بما قد يطرأ عليه من مستجدات، ناهيك عما تعانيه الكويت من شح في تنوع المنتجات الاستثمارية، ما يجعل العقار أداة فعالة للكثير من المواطنين، لذا يفترض بالدولة دعم العمليات التشغيلية للقطاع من خلال زيادة أنواع الأنشطة والتراخيص فيه.

وذكر التركيت أن القطاع يشهد العديد من المتغيرات في الوقت الراهن، من بينها إجراءات رقابية حكومية، والتغير في معدلات الفائدة، ناهيك عن القوانين المتعلقة بالوافدين الذين يشكلون الشريحة الرئيسية لعملاء ذلك القطاع، وهو ما يستدعي دعم القطاع والتخفيف من الضغوطات التي يواجهها حتى لا يتأثر مستقبلا، ما سينعكس بصورة مباشرة على المنظومة الاقتصادية.

ودعا التركيت الجهات المعنية إلى تقنين أوضاع السراديب في العقار الاستثماري وفق اشتراطات الجهات المعنية بالرقابة عليها، وأن يتم السماح باستخدامها كمخازن وفق ضوابط الأمن والسلامة، إذ تلعب تلك السراديب دورا مجتمعيا بتخفيض التكلفة على المستهلكين، خصوصا أن ممارسي الأنشطة التجارية يدفعون إيجارات رخيصة نسبيا لهذه السراديب مقارنة بإيجارات في المخازن المخصصة.

بدوره، قال الخبير العقاري سليمان الدليجان، إن القرارات الاقتصادية عادة ما تؤثر على سلوك التجار الجدد بالسوق، وأن رفع سعر الخصم على الودائع في الكويت كان له تأثير نفسي على القطاع العقاري، وخاصة «الاستثماري»، لاسيما بعد ارتفاع تكلفة الاقتراض.

وأوضح أن البنوك لا تتعامل مع جميع المستثمرين بنفس الطريقة، بمعنى ان المستثمر القديم قد يعامل بنفس معدلات الفائدة السابقة، بينما المستثمر الجديد ستطبق عليه المعدلات الجديدة للفائدة، وبالتالي فإن المستثمر القديم لن يتوقف عن العمل في السوق على عكس المستثمر الجديد.

لكن الدليجان استدرك بتساؤله قائلا: «ماذا لو ارتفعت الفائدة بمعدل أعلى؟ وماذا لو وصلت نسبة تكلفة الاقتراض إلى نسبة مقاربة للعائد على العقار؟»، لافتا في الوقت ذاته إلى أن الفارق الحالي في أسعار الفائدة مازال لصالح العقار المدر، واستذكر المقاربات التاريخية في هذا الصدد، بأنه في العام 2007 وقبل الازمة المالية كانت نسبة الفائدة قياسية وظل العقار الاستثماري مطلوبا، خاصة وأن هناك فئة من المستثمرين يرون أنه حتى لو ارتفعت الفوائد فإن قيمة العقار قابلة للارتفاع بينما قيمة الوديعة لا ترتفع، مضيفا بأن الوضع الحالي مازال يناسب المضاربين، خاصة في مجال العقار الاستثماري والتجاري.

وحول تشديد الرقابة على سردايب العقار الاستثماري، قال الدليجان إن السرداب يمثل ما نسبته 10% من قيمة الايجار بمعنى أن نسبة العائد الحالي للكثير من العقارات الاستثمارية التي سيتم إخلاؤها ستنخفض، وهذا الامر لا شك سيكون له تأثير على أسعار العقارات الاستثمارية، وما لم تكن هناك سراديب متاحة للايجار، فإن سعر المتر التأجيري في مناطق مثل الشويخ الصناعية وأسواق القرين والري سترتفع بشكل ملحوظ.

وأشار إلى أن مثل هذه القرارات قد تؤثر على العقارات المرهونة، ففي حال انخفاض قيمة العقار فإن هذه الجهات قد تطالب الملاك بضمانات أكبر، وفي حال عدم قدرة المقترض على تقديم الضمان فإن البنوك قد تطالب الملاك بعرضها للبيع للوفاء بالتزاماته.

بدوره، قال المقيم العقاري عماد الفرج، إن العقار الاستثماري لم يتأثر حتى الآن برفع اسعار الخصم على الودائع، إذ عادة لا يكون انعكاس تأثير رفع سعر الخصم سريعا، بل إنه قد يحتاج إلى أسابيع أو أشهر قبل أن تظهر نتيجته، لكن بطبيعة الحال فإن «الاستثماري» مازال يعيش حالة من الهدوء وأسعاره لم تنخفض رغم الرفع الثالث لسعر الخصم خلال العام الحالي.

وأضاف أنه وبشكل عام لا يتوقع ان يكون لرفع أسعار الخصم تأثير كبير على العقار الاستثماري في الكويت التي تعاني شحا في تنوع المنتجات الاستثمارية على عكس العديد من دول العالم، تماما كما حدث أثناء جائحة كورونا التي كنا نتوقع معها هبوط أسعار العقارات السكنية، لكن واقع الحال كان عكسيا تماما، خاصة بعد أن تأكدت حاجة المواطنين للسكن الخاص الذي ارتفع عليه الطلب بشكل كبير ما ساعد في ارتفاع اسعاره.

أما فيما يتعلق بالسراديب في العقارات الاستثمارية، فأشار الفرج إلى أن هذا الامر لم يكن له تأثير مباشر على أسعار العمارات، بل إن هذا الامر قد يدفع الكثيرين إلى تحويل السراديب إلى مواقف للسيارات، الأمر الذي قد يعزز من قيمة العقار ويساعد في تثبيت قيمة العقار بعد تثبيت القيم الايجارية في هذه العمارات التي ستصبح مميزة عن غيرها بمواقف السيارات، وبالتالي ستكون أكثر استقطابا للمؤجرين.