نهى فتحي

حملت الدورة العقارية، التي نظمتها شركة الخبراء العالميون بالتعاون مع مكتب الدليجان العقاري، عنوان «كيف استثمر أموالي في العقار؟». وقد حاضر فيها الخبير العقاري سليمان الدليجان، وعرف القطاعات العقارية وتاريخ كل منها في السوق الكويتي، وطرق تسجيل العقار وتأثير الأحداث السياسية والاقتصادية على العقار، إلى جانب تأثير ارتفاع وانخفاض سعر الفائدة على القطاع، والأسباب التي دفعت أسعار العقارات الكويتية إلى الارتفاع.
شرح الدليجان بدايات سوق العقار المحلي والتي كانت في الستينات عندما بدأت الدولة بتثمين العقارات ومن ثم مرور العقار بأزمة نكسة 1967، والتي شهدت ارتفاع العرض مقابل ضعف الطلب لدرجة أن الملاك كانوا يبيعون العقار بالتقسيط، ثم حرب 1973 والتي كان لها تأثير إيجابي على العقار بسبب ارتفاع أسعار النفط وتوافر السيولة في السوق الكويتي، ومن ثم أزمة سوق الأسهم في عام 1977، والتي شهدت استقرارا لأسعار العقار، وذلك على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة المصرفية في ذاك الوقت إلا أن حجم التداول كان محدودا فلم يكن التأثير كبيرا.
كما تناول الدليجان أزمة المناخ في عام 1982 وتأثيرها على العقار، ثم الحرب العراقية الإيرانية والتي شهدت ارتفاعا لأسعار العقارات بنسبة %50، خاصة للعقارات الاستثمارية، ومن ثم الغزو العراقي والذي أصاب سوق العقار بالجمود وبات لا يشهد أدنى مستوى من الصفقات، تلاه التهديدات العراقية بعد الغزو، حيث كان السوق يشهد تداولا محدودا للغاية.
ثم بداية التفكير في إنشاء الأبراج التجارية في عام 2001 وعودة الأموال الكويتية من الخارج وتأثير الطفرة التي كان يمر بها سوق الأسهم ومن ثم سقوط صدام حسين في عام 2003، والذي شهد طفرة عقارية غير مسبوقة، وأخيرا الأزمة المالية العالمية في عام 2008 والتي شهدت تراجعا للأسعار، حيث أفاد الدليجان أن تسلسل تاريخ السوق العقاري يوضح للراغب في الاستثمار بالعقار مدى تأثير كل أزمة أو موقف سياسي على أسعار العقارات وحجم التداول والطلب عليها.

كيفية التسجيل
وأوضح الدليجان خطوات تسجيل العقار، التي تبدأ بكشف البلدية على العقار ومن ثم إصدار شهادة الأوصاف والتي تصدر وفقا لفرع البلدية التابع له العقار ومن ثم يتم تحويلها إلى البلدية الرئيسية، ثم وزارة العدل، وذلك لعقار السكن الخاص غير المخالف. أما البيت المخالف والذي تتم المخالفة فيه بعد إيصال الكهرباء من خلال عمل تقسيمات داخلية أو غيرها من المخالفات، فإن البلدية ترفض منحه شهادة الأوصاف.
وقال الدليجان: نعاني في السوق العقاري من مخالفات السكن الخاص، خصوصا أن شريحة كبيرة جدا من المواطنين في سبيل الاستفادة من المساحات يقومون بمخالفة قوانين البناء الداخلية وكذلك الخارجية للعقار، ناهيك عن المستثمرين الذين يقومن بشراء اراضي السكن الخاص ثم يقسمونها إلى شقق ويؤجرونها للمواطنين، منوها إلى أن إيجار البيت العادي من دون مخالفة يتراوح بين 1800 و2000 دينار في حين يصل إلى نحو 3 آلاف دينار للبيت المخالف، لذا نجد إقبالا كبيرا على هذا النوع من الاستثمار، وهو الأمر الذي ساهم بشكل ملحوظ في ارتفاع أسعار السكن الخاص، لذا قامت البلدية بتقليص فترة صلاحية شهادة الأوصاف من مدة عام إلى ثلاثة أشهر حتى تقلص من المخالفات.
أما الاستثماري فإن الوضع يختلف بالنسبة إلى تسجيله، حيث يبدأ بالرأي التنظيمي، وهو كتاب من البلدية ثم الإطفاء والتي تخرج للكشف عن العقار يليها كشف البلدية، في حين تعتبر نسب المخالفات في العقارات الاستثمارية أكبر من مثيلاتها في العقار السكني، خصوصا أن مخالفات الاستثماري تحقق للمالك زيادة في العائد بين %50 و%70 من إجمالي العائد المتوقع للعقار.

العقار المخالف
وأضاف الدليجان: هناك 3 طرق للتخلص من العقار المخالف لقانون البناء تتم حاليا في السوق، اولها هي تسجيل العقار، خصوصاً السكني والتجاري، باسم شركة ومن ثم عند رغبة المالك في البيع فإنه يقدم على بيع الشركة لمشتر جديد، وهذا مخرج ابتدعه المضاربون في السوق، خصوصاً للعقارات الاستثمارية.
أما الطريقة الثانية فهي بيع العقار قبل نهاية فترة شهادة الأوصاف الصادرة عن البلدية والتي تمتد الى ثلاث أشهر، في حين أن الطريقة الثالثة هي بيع العقار من الباطن وهي كثيرا ما تنتج عنها مشاكل في حال توفي البائع، خصوصا أن العقار يظل مسجلا باسمه في إدارة التسجيل العقاري، فيما يلجأ البعض من ضعاف النفوس إلى دفع الرشى لموظفي البلدية لاستخراج شهادة أوصاف لا تحمل المخالفات، وهي طريقة لم يكن الدليجان يرغب في ذكرها لكنه اضطر إلى ذلك في مقابل إصرار حضور الدورة على أنها باتت منتشرة.
لكن كيف اشتري عقارا مع التأكد أنه خال من المخالفات؟ يجيب الدليجان: كشخص عادي من الصعب التعرف على المخالفات التي قد يضمها العقار، لذا لا بد من الاستعانة بمهندس متخصص، فنجد أن نسبة كبيرة من شقق التمليك على سبيل المثال تحتوي على مخالفات، حيث يختلف مخطط الشقة تماما عن الواقع، وفي أحيان كثيرة يكون الواقع أفضل ويضم مساحة أكبر من تلك التي تم ذكرها في المخطط لكن يفاجأ المشتري بأنه غير قادر على إعادة البيع إلا بعد إزالة المخالفات وهذا أمر يصعب تحقيقه خصوصا إذا كانت الشقة مؤجرة.
وكذلك الوضع بالنسبة الى البيوت السكنية والبنايات الاستثمارية، حيث ننصح المشتري باصطحاب مهندس ومطابقة المخطط الصادر من البلدية، إذ يفاجأ البعض بمخالفات في التقسيمات الداخلية والسراديب وكذلك مخالفات في القياسات الخارجية، أو زيادات في نسب البناء.

الرعاية السكنية
إلى ذلك، ذكر الدليجان أن عدد طلبات الرعاية السكنية بلغ 102 ألف طلب، فيما تتراوح الزيادة السنوية لتلك الطلبات ما بين 7 و7.5 آلاف طلب، ونجد أن %5 فقط من أصحاب تلك الطلبات هم القادرون على شراء البيت، لذا نجد أن الإعلانات الحكومية بتوزيع القسائم لا تؤثر على أسعار السكن الخاص أولا نظرا لأن المناطق السكنية التي تقوم الحكومة بتوزيعها دائما ما تكون بعيدة والمواطن الكويتي يرغب عادة في السكن بجوار عائلته وتلك العادة تخلق نوعا من الضغط على سوق العقار السكني، ناهيك عن حركة المضاربات في سوق السكن الخاص والتي تتراوح ما بين 30 و%40 من حجم التداول به. فعلى سبيل المثال لا الحصر فإن سعر القسيمة 400 متر مربع في منطقة أبو فطيرة كان قبل الأزمة 180 ألف دينار، ومن ثم وقت الأزمة بلغت 80 ألف دينار، واليوم وصلت إلى مستوى 220 ألف دينار.

إيجارات وهمية
من جهة ثانية، كشف الدليجان عن شريحة من ملاك العقارات الاستثمارية وكذلك السكنية التي يتم تأجيرها يقدرون في العقود وإيصالات الإيجار إيجارات وهمية، تحسبا لأي صفقة بيع للعقار وذلك لإغراء المشتري والبيع بأعلى سعر ممكن، وللتأكد من إن كانت الإيجارات المذكورة في العقود والايصالات حقيقية لا بد للمشتري من أن يقارنها أولا بالإيجارات المتعارف عليها في المنطقة ويرى إن كانت مبالغا فيها أم طبيعية، إلى جانب ذلك يستطيع إرسال مندوب له للتأكد من المستأجرين أنفسهم.
وأضاف الدليجان: نسب البناء في العقارات الاستثمارية تتفاوت باختلاف المنطقة وين صيحات الارض فنجد ان الشريحه الاكبر من البنايات الاستثماريه تم بنائها وفقا لنسبه 250 %خصوصا ان تلك النسبه هي المتعارف عليها للمناطق الاستثماريه خارج العاصمه حيث يحق للمالك بناء حتى 20 طابق وذلك على عكس الوضع في السابق اذ لم يكن يرخص للاستثمار خارج العاصمه سوي 7 طوابق لكن تصل تلك النسبه الى نحو 330% للاراضي التي تزيد مساحتها عن 3 الف متر مربع وترتفع كذلك النسبه لتصل الى 400% في العقارات الاستثماريه التي تتواجد داخل العاصمه بما يصل الى نحو 40 طابق وهي تترقص في ثلاث مناطق وهي تسنان الشرقي خلف برج الحمراء وتقسم العقاري الاستثماري بها الى قسمين الاول الاراضي التي تقل مساحتها عن 500 متر مربع فان نسبه البناء بها لا تتعدى 250 على غرار المناطق خارج عاصمه اما الاراضي التي تزيد مساحتها على 500 متر فان نسبه البناء بها تصل 400 وكذلك المنطقه الواقعه خلف المستشفى الاميري التي تبلغ نسب بنائها 400% ويحق لملاك البناء الاستثماري ان يؤجر ما نسبته5% من العقار تجاري تتمثل في المحلات والطابقين الاول والثاني والذي يسمح لهم وفقا للقانون الان بالتاجير كوحدات تجاريه ما بين الصالونات ومعاهد التدريب والمشاغل.
العقار التجارى
وقد كشف الدلجان ان متوسط سعر تاجير المتر المربع للمحلات التجاريه في الدور الارضي في منطقه العاصمه بلغ 25 دينارا وذلك على الرغم من تراجع شاعر المتر للطوابق المتعدده في الابراج الاداريه الى ما بين خمسه وسته دنانير وذلك نظرا للطلب الذي تشهده هذه الشريحه من الوحدات العقاريه خاصه في ظل توجه شريحه كبيره من الشباب الى الاستثمار في قطاع المقاهي والمطاعم والجدير بذكر ان سعر المتر التاجيري في تلك الوحدات كان وقت بلغ 45 دينارا عندما كان شعر المتر في المكاتب يصل الى نحو 15 و16 دينارا حيث تراجع السعران وفقا لمعطيات السوق
واضاف الدليجان: تعكس اسعار المتر التاجيل للمكاتب الاداريه قيم اسعار المتر للاراضي التجاريه بالعاصمه وشرق فعندما كان سعر المتر التاجيري يتراوح ما بين 11 و 16 دينارا للمتر في المكاتب كان سعر متر الارض ايضا في تلك الحدود واليوم مع ما يعانيه سوق العقار التجاري من ازمه نجد ان سعر المتر التاجيري الذي يتراوح ما بين خمسه وسته دنانير يعكس ايضا سعر المتر في شوارع منطقتي العاصمه وشرق.